ปัญหาการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือกู้เงินซื้อบ้าน คอนโดฯ กับธนาคารไม่ผ่านของผู้ซื้อนั้น เป็นที่ทราบกันดีว่าเกิดขึ้นมาหลายปีแล้ว

แต่ก็คาดไม่ถึงว่า ไตรมาส 4 โค้งสุดท้ายของปี 2566 ปัญหาการกู้ไม่ผ่านหรือ reject rate จะพุ่งขึ้นสูงที่เรียกได้ว่า เป็นนิวไฮด์ สร้างความสยดสยองให้กับวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บ้าน คอนโดฯ ขนาดนี้

บ้านห้องชุดระดับราคา 2-3 ล้านบาท และไม่เกิน 5 ล้านบาท อัตรา reject rate เฉลี่ยประมาณ 50% บางทำเล บางโครงการอาจสูงถึง 60-70%

ส่งผลให้นักพัฒนาอสังหาฯ ทุกบริษัทวิตกกังวลปัญหาดังกล่าว สอบถามแลกเปลี่ยนข้อมูลข่าวสารกัน พบว่าเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นทั่วประเทศเหมือนกันหมด

สาเหตุเฉพาะหน้าระยะสั้นๆ เกิดขึ้นจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่อง จากอัตราดอกเบี้ยนโยบายธนาคารแห่งประเทศไทยที่อัตรา 0.5% ปรับทีละขั้นขึ้นมาเป็น 2.50% ในช่วงเวลาไม่นานนั้น ดันให้อัตราดอกเบี้ยกู้ธนาคารพาณิชย์สูงขึ้นไปด้วย ทำให้ธนาคารประเมินความเสี่ยงของผู้กู้สูงขึ้นไปอีก

อัตราการปฏิเสธปล่อยกู้จึงสูงขึ้น

สาเหตุสำคัญที่เป็นเหตุพื้นฐานเป็นปัญหาโครงสร้าง กลุ่มประชาชนผู้มีรายได้ปานกลาง และผู้มีรายได้น้อยระดับรายได้ที่แท้จริง ไม่ได้เพิ่มขึ้นเลยเป็นระยะเวลายาวนาน ขณะที่ราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง เพิ่มสูงขึ้นมาก จนบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ต้องสร้างบ้านแฝดขึ้นมาทดแทนบ้านเดี่ยวเพื่อให้ระดับราคาใกล้เคียงบ้านเดี่ยวเดิมให้ผู้ซื้อสามารถซื้อได้ ขณะเดียวกันสินค้าอุปโภคบริโภคต่างๆ ก็ทยอยรับราคาสูงขึ้นตามลำดับ

 

เมื่อเร็วๆ นี้ มีโอกาสได้พบ ดร.ทนง พิทยะ อดีตรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังยุค 20 ปีก่อน จึงสอบถามเกี่ยวกับปัญหา “กับดักรายได้” ที่ทำให้เศรษฐกิจก้าวไม่ข้าม ติดอยู่ระดับเดิมมาเป็นเวลานาน

ได้ความรู้ว่า เพราะไม่มีการผลักดันให้เกิดอุตสาหกรรมใหม่ๆ ธุรกิจใหม่ๆ ที่จะสร้างรายได้ให้ประเทศ และทำให้เกิดการจ้างงาน ไม่มีการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ รวมทั้งไม่มีการกระตุ้นกำลังซื้อให้มีเป้าหมายชัดเจนเพื่อกระตุ้นการผลิต

และกับดักรายได้ที่ว่านี้ ไม่ใช่ “กับดักรายได้ปานกลาง” อย่างที่เคยกล่าวกันไว้ สมัยนี้ผู้มีรายได้ปานกลาง-กลาง และปานกลาง-ล่าง ต้องกู้ยืมเงินมาซื้ออยู่ซื้อกินกันแล้ว เป็นกับดักรายได้ต่ำเสียมากกว่า

ตรงกับข้อมูลรูปธรรมที่นักพัฒนาเจ้าของบริษัทอสังหาฯ บางรายที่ปัจจุบันต้องมาดูรายละเอียดเอกสารโปรไฟล์รายได้ลูกค้าซื้อบ้านก่อนยื่นกู้เพื่อหาทางช่วยเหลือลูกค้า

พบว่า ลูกค้าบางรายมีรายได้ครอบครัวเดือนละ 80,000 บาท ซึ่งเพียงพอที่จะผ่อนบ้านราคา 3-4 ล้านบาทได้ แต่ปรากฏว่าลูกค้ารายนี้มีภาระชำระหนี้เดือนละ 80,000 บาท ซึ่งกู้ไม่ผ่านแน่นอน

ไปๆ มาๆ ปัญหารีเจ็กต์เรตหรือกู้ไม่ผ่าน ไม่ใช่แค่ปัญหาดอกเบี้ยสูง ความเสี่ยงสูงขึ้น แบงก์จึงปฏิเสธมากขึ้นเท่านั้น

กลายเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างเศรษฐกิจ โครงสร้างรายได้ของประเทศ ซึ่งเป็นเรื่องใหญ่ที่เชื่อมโยงไปถึงโครงสร้างทางการเมือง

บรรดา “ไก่ในเข่ง” จะหาทางออกยังไงกันดี •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.

สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj

— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022