คอลัมน์ประจำ

คนซื้อบ้าน ไม่ได้เป็นปัญหาโครงสร้างเศรษฐกิจ

(Photo by Mladen ANTONOV / AFP)
ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 29 มีนาคม - 4 เมษายน 2567
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ยุคก่อนวิกฤตปี 2540 ปัญหาการซื้อบ้านไม่ได้ เป็นปัญหาของฝั่งผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไล่เรียงไปตั้งแต่ปัญหาความสามารถในการทำโครงการ, ปัญหาเอารัดเอาเปรียบฉ้อโกง จนถึงปัญหาใหญ่สุดคือวิกฤตการเงิน 2540 ไม่มีเงินสดที่จะดำเนินการ ไม่สามารถสร้างบ้านและส่งมอบให้ลูกค้าได้

แต่ปัจจุบันยุคหลังโควิด-19 ปัญหาการซื้อบ้านไม่ได้ เป็นปัญหาของฝั่งผู้ซื้อกำลังซื้อไม่แข็งแรง ธนาคารปฏิเสธไม่ให้กู้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน

ส่วนฝั่งผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น มีความพร้อมความสามารถล้นเหลือ นักพัฒนาอสังหาฯ ผู้รับเหมาก่อสร้าง วิศวกร สถาปนิก วัสดุก่อสร้างตกแต่ง มีความพร้อมมากทั้งแนวสูงแนวราบจัดการได้หมด

ส่วนปัญหาของผู้ซื้อนั้นเป็นปัญหาเดียวกับโครงสร้างเศรษฐกิจของประเทศ คือ หลายปีมานี้ หนี้สินเติบโตมากกว่ารายได้ หนี้ภาครัฐหรือหนี้สาธารณะเพิ่มเฉลี่ยปีละ 6.8% ขณะที่รายได้ประชาชาติ หรือ GDP ประเทศเติบโตปีละ 2-3% หนี้ภาคประชาชนหรือหนี้ครัวเรือนก็คล้ายกันโตมากกว่ารายได้ ขึ้นมามากถึง 91% ของ GDP โตเร็วในรอบทศวรรษ

 

จากการศึกษาของ SCB EIC เรื่องรายจ่ายสูงกว่ารายได้ของประชาชน พบว่า

รายได้ต่ำกว่า 15,000 บาท/เดือน มีรายจ่าย ค่าดำรงชีพ+ชำระหนี้ 113%+25% = 138%

รายได้ 15,000-30,000 บาท/เดือน มีรายจ่าย ค่าดำรงชีพ+ชำระหนี้ 90%+20% = 110%

รายได้ 30,000-50,000 บาท/เดือน มีรายจ่าย ค่าดำรงชีพ+ชำระหนี้ 83%+22% = 105%

กลุ่มที่มีรายได้ 50,000 บาท/เดือนลงไป มีค่าใช้จ่ายสูงกว่ารายได้ การดำรงชีพต่อไปข้างหน้าในระดับการครองชีพเดิมจะอยู่ได้ด้วยการก่อหนี้เพิ่ม

ที่มีผลกับตลาดบ้านคือ การกู้เงินธนาคารซื้อบ้าน 1 ล้านบาทในระดับอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยหลายปีหลังๆ ต้องผ่อนชำระเดือนละประมาณ 8 พันบาท ปกติธนาคารมีเงื่อนไขเงินผ่อนชำระได้ประมาณครึ่งหนึ่งของรายได้ ถ้า 50,000 บ/ด ผ่อนได้ 25,000 บ/ด ซึ่งจะกู้ซื้อบ้านได้ 3 ล้านบาท

ด้วยโครงสร้างปัญหาเช่นนี้ จะเห็นได้ว่า การยื่นกู้เพื่อซื้อบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงมาจึงถูกธนาคารปฏิเสธปล่อยกู้กว่าครึ่งหนึ่ง

 

จะเห็นได้ว่า แผนการเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2567 ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาดส่วนใหญ่จึงหนีขึ้นไปเปิดโครงการระดับราคา 5-10 ล้านบาท และ 10 ล้านบาทขึ้นไป

ทางออกของปัญหานี้ เฉพาะหน้าต้องแก้ปัญหาหนี้สินครัวเรือน หนี้ประชาชนให้เบาบางลงไประดับหนึ่ง ตามด้วยการผลักดันการสร้างรายได้ของประเทศและเพิ่มรายได้ของประชาชนอย่างเป็นรูปธรรม ให้รายได้เติบโตสูงกว่าหนี้

ประเทศไทยมีศักยภาพพอที่จะแก้ไขและก้าวข้ามปัญหาเหล่านี้ได้ •