คอลัมน์ประจำ

ราคาที่ดินยังพุ่ง! ไม่สนภาวะเศรษฐกิจ ?

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 1 - 7 มีนาคม 2567
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ราคาที่ดินศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) กรุงเทพมหานคร สยาม-เพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ ซื้อขายเปลี่ยนมือล่าสุดพุ่งตารางวาละ 3 ล้านบาท ไม่สนใจภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้ออ่อนแรง

ราคาที่ดินย่านซีบีดี สูงขึ้นมาถึงหลัก 1 ล้านบาทต่อตารางวาครั้งแรกประมาณ 10 กว่าปีที่แล้วในการประมูลซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษบริเวณสี่แยกเพลินจิตกับวิทยุ

ต่อมาประมาณ 6-7 ปีที่แล้วก็ขึ้นมาถึง 2 ล้านบาทที่ชิดลมและวิทยุโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ซื้อที่ดินไปทำโครงการคอนโดมิเนียมลักซ์ชัวรี่

แรกๆ ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเร็ว ดูเหมือนจะเนื่องจากความต้องการที่ดินเพื่อนำไปพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมตลาดบนและตลาดลักซ์ชัวรี่ คอนโดมิเนียมซึ่งเป็นอาคารสูง ต้นทุนที่ดินต่อตารางเมตรมีสัดส่วนไม่สูง เมื่อราคาที่ดินแพงจึงทำให้ต้นทุนยังพอรับได้

อย่างไรก็ดี ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นมาถึง 3 ล้านบาทต่อตารางวาล่าสุด ได้เปลี่ยนสัดส่วนต้นทุนที่ดินต่อตารางเมตรของคอนโดมิเนียมลักซ์ชัวรี่แล้ว

 

แนวโน้มราคาที่ดินที่สูงขึ้นเรื่อยๆ อย่างต่อเนื่องทั้งศูนย์กลางธุรกิจและปริมณฑล ขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยยังทรงตัวหรือใกล้เคียงเดิม

กดดันให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัว ทำโครงการบ้านที่มีขนาดที่ดินเล็กลงเพื่อรักษาระดับราคาขายให้ใกล้เคียงเดิมหรือให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้า

ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดเจนมาก คือการที่บริษัทอสังหาฯ ทำโครงการบ้านแฝดมากขึ้นเพื่อทดแทนความต้องการบ้านเดี่ยว

เพราะตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน บ้านแฝดอนุญาตให้มีขนาดแปลงที่ดินไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา ขณะที่บ้านเดี่ยวต้องมีขนาดที่ดินไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา

โดยบริษัทอสังหาฯ พยายามทำให้พื้นที่ใช้สอยตัวบ้านมีขนาดใหญ่ใกล้เคียงกับบ้านเดี่ยว

 

สาเหตุที่ราคาที่ดินโดยเฉพาะในศูนย์กลางธุรกิจมีราคาปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง แทบไม่ขึ้นกับภาวะดีมานด์-ซัพพลาย ภาวะเศรษฐกิจเติบโตต่ำหรือชะลอตัว ต่างจากสินค้าอสังหาริมทรัพย์คอนโดมิเนียม บ้าน อาคารสำนักงานที่ราคาขาย, อัตราความเร็วหรือช้าของการขายขึ้นกับดีมานด์-ซัพพลายตลาดนั้นๆ

เนื่องจากที่ดินส่วนใหญ่ในย่านซีบีดี เป็นของแลนด์ลอร์ดจำนวนน้อยราย ไม่มีความจำเป็นเร่งด่วนใดๆ ที่ต้องรีบให้เช่าระยะยาวหรือรีบขายที่ดินหากไม่ได้ราคาที่ต้องการ ต้นทุนการถือครองที่ดินหรือภาระภาษีที่ดินในประเทศไทยก็ไม่ได้สูงในระดับที่เป็นแรงกดดันให้ต้องรีบขายออกไปหากไม่ได้พัฒนาทำประโยชน์แต่อย่างใด

พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2562 ซึ่งเป็นกฎหมายใหม่ที่มีแนวคิดในการยกร่างเพื่อการจัดเก็บภาษีที่เป็นธรรม แต่เมื่อผ่านการแปรญัตติ การตีความแล้ว ก็ไม่ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงภาระภาษีนัก

เพียงแค่ปลูกมะนาว ปลูกกล้วยก็สามารถลดภาระภาษีที่ดินเปล่าที่อยู่ในเมืองได้ •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.