กาลเวลาปี 2566 เคลื่อนผ่านไป ปีใหม่ 2567 เดินทางเข้ามา

ทิศทางของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จะพบเจอจะเป็นอย่างไร

ขอลิสต์หัวข้อไว้เพื่อคอยติดตาม ดังนี้

 

1. กำลังซื้อต่ำ – สาเหตุใหญ่สุดก็เนื่องมาจากทศวรรษที่ผ่านมา ประชาชนผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อย มีรายได้ที่แท้จริงเพิ่มขึ้นน้อยมากหรือเท่าเดิม ทำให้เกิดหนี้สินครัวเรือนซึ่งเกิดจากการอุปโภคบริโภคสูงมากถึง 90% ของรายได้ประชาชาติ (GDP)

กำลังซื้อที่อยู่อาศัยยังถูกบั่นทอนให้ต่ำหนักลงไปอีกจากการปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งล่าสุดช่วงปลายปี 2566 อัตราการปฏิเสธบ้านระดับราคา 2-3 ล้านบาท และ 4-5 ล้านบาท เฉลี่ยสูงถึง 50% บางทำเลบางโครงการสูงถึง 60-70%

2. อสังหาฯ รายใหญ่แย่งมาร์เก็ตแชร์รายกลางและเล็ก – หลายปีที่ผ่านมาจำนวนยูนิตขายใหม่ตลาดที่อยู่อาศัยคงตัว ไม่มีอัตราเพิ่ม มูลค่าโอนที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปีเกิดจากการเพิ่มราคาขายต่อยูนิตที่สูงขึ้นของที่อยู่อาศัยขนาดเท่าเดิมเป็นส่วนใหญ่

เหตุจากราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ส่วนค่าก่อสร้างปรับเพิ่มตามสถานการณ์ ทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ต้องขยายโครงการไกลออกไปจากเมือง หรือทำขนาดบ้านที่ดินให้เล็กลงเพื่อรักษาระดับราคาตามกำลังซื้อ เห็นได้ชัดกรณีบ้านแฝดเข้ามาทดแทนบ้านเดี่ยวขนาดเล็กมากขึ้น

ดังนั้น การสร้างอัตราการเติบโตของบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ จึงมีอยู่ทางเดียวคือการแย่งมาร์เก็ตแชร์จากบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางและเล็ก ซึ่งจะเห็นอสังหาฯ รายใหญ่ขยายตลาดแนวราบไปจังหวัดในภูมิภาค หรือทำโครงการระดับราคาไม่แพงในย่านอุตสาหกรรมมากขึ้น

3. ตลาดเงินตลาดทุนอสังหาฯ ตึงตัว – อันเนื่องมาจากผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านอัตราสูงมาก ทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อโครงการกับบริษัทพัฒนาอสังหาฯ แต่ปี 2567 ยังมีเรื่องที่ต้องลุ้นระทึกเพิ่มขึ้นมาอีก คือเกรงจะเกิดปัญหาหุ้นกู้ต่ออายุหรือ roll over ไม่ได้

ปกติแต่ละปีบริษัทอสังหาฯ จะออกหุ้นกู้จำนวนมากรายละพันล้านหมื่นล้าน รวมแล้วหลักแสนล้านบาท เพื่อนำมาซื้อที่ดินเป็นแลนด์แบงก์เพื่อรอพัฒนาระยะต่อไป

สำหรับบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่มีเครดิตเรตติ้งดีคงไม่มีปัญหา

แต่ที่ต้องลุ้นกันคือหุ้นกู้ High Yield Bond เป็นหุ้นกู้ที่ไม่มีการจัดอันดับเครดิต (Non-rated) ว่าจะ roll over ได้ไหม หากไม่ได้จะชำระคืนอย่างไร และจะมีผลกระทบตลาดอย่างไร

 

4. บ้านรีโนเวตมาแรง – แรงกดดันราคาที่ดินและค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น กำลังซื้อไม่เพียงพอ ผลักดันให้โครงการที่อยู่อาศัยใหม่ต้องขยับไกลจากศูนย์กลางกรุงเทพฯ มากขึ้นเรื่อยๆ หลายพื้นที่ต้องไปอยู่นอกถนนวงแหวนรอบนอก ได้ทำให้เกิดตลาดใหม่คือตลาดบ้านมือสองนำมารีโนเวตตกแต่งใหม่ ในทำเลที่ดีกว่าโครงการใหม่ แต่มีราคาใกล้เคียงกันหรือถูกกว่า

5. อสังหาฯ ขยายไลน์ธุรกิจ – ธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ เพื่อที่อยู่อาศัยต้องเผชิญกับแนวโน้มสังคมสูงวัยที่คนมีอายุยืนมากขึ้น และมีคนเกิดใหม่น้อยลง ทำให้คาดกันว่าในอนาคตความต้องการที่อยู่อาศัยจะลดลงไปด้วย นอกจากนี้ ทัศนคติของคนรุ่นใหม่เกี่ยวกับความเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยก็เริ่มมีการเปลี่ยนแปลง มีบางคนบางกลุ่มไม่อยากมีภาระทางการเงินผ่อนชำระในการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ต้องการนำเงินนั้นๆ มาใช้ชีวิตมากกว่า

บริษัทพัฒนาอสังหาฯ หลายรายเริ่มตระหนักในทิศทางดังกล่าว จึงเริ่มมีการขยายไลน์ธุรกิจไปสู่ธุรกิจอื่นๆ ที่สามารถใช้ความสามารถการพัฒนาอสังหาฯ ต่อเนื่องได้ อาทิ โรงแรม โรงพยาบาล เวลเนส พลังงาน โลจิสติกส์

6. ตลาดตระหนัก วิกฤตไม่เกิด – อย่างไรก็ดี แม้ดูเหมือนจะมีปัจจัยลบหลายปัจจัยรออยู่ในปี 2567 แต่เชื่อยังไม่นำไปสู่วิกฤตการณ์ใดๆ ของธุรกิจอสังหาฯ หรือเศรษฐกิจประเทศไทย เพียงแต่จะเป็นปีที่ไม่ง่าย เป็นปีที่ยากลำบากอีกปีหนึ่งเท่านั้น

แม้ช่วงแพร่ระบาดโควิดที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน บริษัทอสังหาฯ บางรายที่เพิ่งเข้าตลาดหลักทรัพย์ช่วงโควิดยังสามารถสร้างการเติบโตได้โดยการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยตอบสนองไลฟ์สไตล์ของคนเฉพาะกลุ่ม ทั้งตลาดนักศึกษาใกล้มหาวิทยาลัย ตลาดที่อยู่อาศัยเมืองท่องเที่ยว

ถ้าคนทั้งตลาดตระหนักว่าจะเกิดปัญหาล่วงหน้ามาครึ่งปี วิกฤตย่อมไม่เกิดเพราะคนส่วนใหญ่ระมัดระวัง •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.

สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj

— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022