คอลัมน์ประจำ

ความเสี่ยงใหม่ธุรกิจอสังหาฯ

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 20 - 26 ตุลาคม 2566
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ทุกธุรกิจมีความเสี่ยงจากความเปลี่ยนแปลงหรือความไม่แน่นอนต่างๆ อาทิ การเปลี่ยนแปลงของผู้ซื้อ ของคู่แข่งขัน การเปลี่ยนแปลงของต้นทุน ตลอดจนการเปลี่ยนแปลงทางเทคโนโลยีที่ทำให้เกิดการดิสรัปชั่น

ความเสี่ยงจากการแปรเปลี่ยนเหล่านี้ สามารถรับมือได้ด้วยการบริหารจัดการที่ดี ยิ่งสามารถรับมือกับความเสี่ยงมาก ผลตอบแทนหรือกำไรก็จะมากขึ้นตามไปด้วย

ปัจจุบันธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับความเสี่ยงแบบใหม่ ที่ยังไม่รู้จะบริหารจัดการอย่างไร

เป็นความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากกระบวนการทางกฎหมายของรัฐ เป็นความเสี่ยงที่เกิดขึ้นหลังจากได้ดำเนินการขออนุญาตจากหน่วยงานต่างๆ ที่กฎหมายกำหนดไว้โดยครบถ้วน และมีการขาย การก่อสร้าง กระทั่งโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าแล้ว

 

ตัวอย่างที่เกิดขึ้นในปีนี้ ได้แก่

1. เมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2566 ศาลปกครองกลาง ตัดสินสั่งให้เพิกถอนรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) โครงการศุภาลัย ลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่าง โดยศาลเห็นว่า คณะกรรมการผู้ชำนาญการ (คชก.) มีมติเห็นชอบรายงาน EIA โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย เนื่องจากพิจารณาผลกระทบสิ่งแวดล้อมในเรื่องแสงแดดและลมที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านไม่เพียงพอ โครงการศุภาลัย ลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่าง ได้ก่อสร้างและขายไปแล้ว ต้องยุติการก่อสร้างไว้ก่อน

2. เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 ศาลปกครองสูงสุดตัดสินเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโครงการแอชตัน อโศก ที่ออกโดยกรุงเทพมหานคร ที่ออกให้ตั้งแต่ปี 2558

โครงการแอชตัน อโศก ก่อสร้างแล้วเสร็จปี 2561 ทยอยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ลูกค้าตั้งแต่กลางปี 2561 มีผู้รับโอนและเข้าอยู่อาศัยแล้ว 580 ครอบครัว จำนวน 668 ห้องชุด จากทั้งหมด 783 ห้องชุด

3. เมื่อวันที่ 27 กันยายน 2566 ศาลปกครองกลาง ตัดสินเพิกถอนรายการ EIA ที่ออกให้กับโครงการ 125 สาทร คอนโดมิเนียม ซึ่งเริ่มก่อสร้างฐานรากปี 2565 เปิดพรีเซลเดือนมิถุนายน 2565 และกำหนดส่งมอบลูกค้าในปี 2569

 

ก่อนหน้าที่จะมี “ความเสี่ยงแบบใหม่” ที่กล่าว วงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีความ “ยากที่สุด” คือการยื่นขออนุญาตผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA กับกระทรวงวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี โดยมีคณะกรรมการที่มีความเชี่ยวชาญตามกฎหมายเป็นผู้พิจารณา

เรื่องที่โครงการอสังหาฯ มักติด จะเป็นการทำประชาพิจารณ์ หรือ Public Hering กับชุมชนโดยรอบหากถนนซอยนั้นเป็นย่านที่อยู่อาศัยของผู้ดีอีลิต ซึ่งวิธีการรับมือกับความเสี่ยงนี้ ส่วนใหญ่บริษัทอสังหาฯ จะหลีกเลี่ยงถนนซอยลักษณะนี้

อย่างไรก็ดี การขออนุญาตผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) มีข้อดีที่คณะกรรมการพิจารณาที่กฎหมายระบุไว้จะเป็นตัวแทนหน่วยงานราชการต่างๆ อาทิ กทม. กรมที่ดิน กรมโยธาฯ ทุกหน่วยงานที่โครงการอสังหาฯ ต้องเกี่ยวข้อง รวมทั้งยังมีผู้เชี่ยวชาญด้านวิชาการต่างๆ ร่วมพิจารณาด้วย ทำให้เมื่อผ่านคณะกรรมการ EIA แล้ว ก็เหมือนถูกตรวจสอบโดยหน่วยงานต่างๆ จนครบถ้วนนั่นเอง

แต่ความเสี่ยงใหม่จากกรณีตัวอย่างที่ยกมา ที่มีผลย้อนหลังกับโครงการที่แล้วเสร็จโอนให้ลูกค้าไปแล้ว โครงการที่ก่อสร้างและขายไปแล้ว ยังไม่เห็นแนวทางแก้ไขหรือป้องกัน เห็นแต่แนวโน้มที่อาจเกิดกรณีแบบนี้ขึ้นมาอีกเรื่อยๆ •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.