การดำเนินการของรัฐบาลนายกรัฐมนตรี เศรษฐา ทวีสิน ในเวลาสั้น 1 เดือนกว่ามานี้ ซึ่งเดินหน้าภายในแนวคิดที่เรียกว่า ควิก วิน อะไรที่ทำแล้วได้รับผลมีรายได้เข้าประเทศเร็ว ลงมือทำทันทีนั้น เห็นผลได้จริง

เรื่องแรกที่เห็นผลแล้ว คือ การจูงใจให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางมาประเทศไทยมากขึ้นเร็วขึ้น โดยการเปิดให้ฟรีวีซ่ากับนักท่องเที่ยวจากประเทศจีน พร้อมกับแก้ปัญหาความสะดวก ทำให้มีนักท่องเที่ยวเดินทางมาด้วยมาตรการนี้แล้วในเดือนกันยายน และเตรียมเดินทางมีอีกหลายแสนคน

การพักชำระหนี้เกษตรกรก็มีมติคณะรัฐมนตรีออกมาแล้ว ขณะเดียวกันก็มีการเตรียมการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนทั้งระบบ ซึ่งปัจจุบันครัวเรือนไทยมีหนี้สูงมากถึง 90% ของรายได้ประชาชาติ (GDP) หมายถึงคนส่วนใหญ่ของประเทศเกิดรายได้ 100 บาท สามารถจับจ่ายได้เพียง 10 บาท ต้องนำไปชำระหนี้ 90 บาท เป็นตัวถ่วงการเติบโตเศรษฐกิจ

หากรัฐดำเนินการซื้อหนี้เหล่านี้บางส่วนออกจากระบบ ทำให้สัดส่วนหนี้ครัวเรือนลดจาก 90% เหลือ 70% ของจีดีพี ก็หมายถึงกำลังซื้อครัวเรือนจะเพิ่มขึ้นจาก 10% เป็น 30%

การสร้างรายได้จากการท่องเที่ยวและอื่นๆ ที่ทำให้เกิดรายได้ก็ดี การพักชำระหนี้เกษตรกรก็ดี และการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนให้ลดต่ำลงก็ดี ผลรวมก็คือทำให้คนในระบบเศรษฐกิจมีกำลังซื้อมากขึ้น ซึ่งจะทำให้เกิดการหมุนเวียนและการเติบโตของเศรษฐกิจภาพรวม

 

สําหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บ้าน คอนโดฯ เรื่องกำลังซื้อต่ำก็เป็นเรื่องใหญ่ เป็นปัญหาที่สำคัญที่สุดของธุรกิจนี้เช่นกัน

ในงานเสวนากรุงเทพจตุรทิศของ prop2morrow เมื่อ 21 กันยายนที่ผ่านมา ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.ศุภาลัย วิเคราะห์ให้เห็นว่า 10 ปีที่ผ่านมา (2012-2022) มูลค่ายอดขายของบ้าน คอนโดฯ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ซึ่งดูเหมือนธุรกิจนี้มีทิศทางที่เติบโตขึ้นเรื่อยๆ แต่ข้อเท็จจริงพบว่า จำนวนยูนิตการรวมกลับมีแนวโน้มลดลง

ทั้งนี้เนื่องจากต้นทุนค่าที่ดินสูงขึ้นต่อเนื่อง ต้นทุนค่าก่อสร้างสูงขึ้นตามสถานการณ์ ทำให้ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯ จึงต้องปรับราคาขายสูงขึ้น ส่งผลให้มูลค่ายอดขายรวมทั้งตลาดสูงขึ้น

ตัวอย่างในกรุงเทพฯ ปริมณฑล ทำเลแห่งหนึ่ง ณ ปี 2018 บ้านเดี่ยวขนาด 60 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 208 ตารางเมตร ขายราคา 4.55 ล้านบาท แต่ในปี 2023 บ้านขนาดเดียวกันนี้ต้องขายในราคา 5.70 ล้านบาท หรือถ้าต้องการให้ราคาขายเท่าเดิม 4.55 ล้านบาท ก็จะเป็นบ้านเดี่ยวที่มีขนาดเล็กลงเป็นขนาด 52 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 162 ตารางเมตร

ปัจจัยที่มีผลต่อจำนวนยูนิตและมูลค่ายอดขายต่อปีของอสังหาฯ มากที่สุดในระยะเวลาเดียวกัน โดยเป็นไปในทิศทางเดียวกันเสมอ คือการเติบโตรายได้ประชาชาติ หรือ GDP ของประเทศ ส่วนอัตราดอกเบี้ยนโยบายมีผลไม่มาก

 

ดังนั้น การแก้ปัญหาเศรษฐกิจเฉพาะหน้า และการแก้ปัญหาอสังหาฯ ระยะยาว คือ การเพิ่มกำลังซื้อประชาชน การเพิ่มรายได้ประชาชาติ

ส่วนมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ โดยลดภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนที่อยู่อาศัย ที่เคยทำๆ กันมาหลายรอบนั้น จะช่วยให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อเร็วขึ้นเพื่อรับประโยชน์การลดหย่อน แต่มักไม่ได้ทำให้จำนวนการซื้อรวมเพิ่มขึ้น

เพราะผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อไม่ได้มีจำนวนมากขึ้น •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.

สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj

— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022