เศรษฐกิจของประเทศไทยในขณะนี้ฝ่ายวิชาการหลายสำนักมีความเห็นตรงกันว่า ได้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว กำลังเคลื่อนไปสู่จุดการฟื้นตัว

สำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยบ้าน คอนโดมิเนียม การฟื้นตัวเป็นไปอย่างช้าๆ เพราะเป็นสินค้าที่มีราคาสูง กำลังซื้อยังฟื้นตัวไม่ทัน ยังติดปัญหาหนี้ครัวเรือนระดับสูง ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกู้เงินจากสถาบันการเงินไม่ผ่านหรือ reject rate สูงถึง 30-50%

รวมทั้งยังมีมาตรการของภาครัฐบางมาตรการที่ส่งผลสกัดกั้นกำลังซื้อที่อยู่อาศัย ได้แก่ มาตรการ LTV

มาตรการ LTV [loan to value] เป็นมาตรการป้องกันการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ บ้าน คอนโดฯ ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) โดยการควบคุมสัดส่วนเงินดาวน์ที่ผู้ซื้อต้องชำระในระดับที่มากน้อยแตกต่างกันไป เพื่อให้ผู้ซื้อต้องมีเงินสดในการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น และใช้เงินกู้กับธนาคารน้อยลง

แต่ปัจจุบันภาวะเศรษฐกิจเป็นสถานการณ์ที่ต้องผลักดันให้เกิดการฟื้นตัวของเศรษฐกิจประเทศ ด้วยการออกมาตรการต่างๆ เพื่อกระตุ้น ทำให้จำเป็นต้องพิจารณาทบทวนมาตรการ LTV ซึ่งเป็นมาตรการควบคุมกำลังซื้อด้วย

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางแห่งมักมีการเก็งกำไรมากจนทำให้เกิดภาวะฟองสบู่ อย่างเช่นที่เกิดขึ้นในเศรษฐกิจประเทศจีนที่เผชิญปัญหาอยู่ในเวลานี้ หรือที่เคยเกิดขึ้นในประเทศไทยช่วงก่อนปี 2540

 

จากเหตุการณ์ที่ผ่านๆ มาในประเทศไทยการเก็งกำไรหรือการลงทุนเกินขนาดนั้น เกิดขึ้นจากฝั่งผู้ประกอบการและนักลงทุนรายใหญ่ ไม่ได้เกิดจากผู้ซื้อรายย่อยหรือผู้บริโภค นี่เป็นประการแรก

ประการที่สอง การลงทุนอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่าหรือเพื่อเก็งกำไรจากราคาที่เพิ่มขึ้น ที่ผ่านมานั้นเกิดขึ้นเฉพาะกับโครงการที่อยู่อาศัยรูปแบบคอนโดมิเนียมเป็นหลัก มักไม่เกิดขึ้นกับที่อยู่อาศัยแนวราบ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม เพราะที่อยู่อาศัยแนวราบราคาจะไม่เปลี่ยนขึ้นลงหวือหวา สภาพคล่องการซื้อขายเปลี่ยนมือต่ำ

ประการที่สาม ลำดับขั้นการมีที่อยู่อาศัยของคนส่วนใหญ่นั้น มักเริ่มจากอยู่กับพ่อแม่หรือการเช่าที่อยู่อาศัยเป็นลำดับแรก ต่อมาเมื่อรายได้มั่นคงหรือมีแฟนแต่งกันก็จะซื้อห้องชุดหรือทาวน์เฮาส์ราคาไม่แพงเป็นที่อยู่อาศัยของตนเองหลังแรก เมื่อมีลูกเล็กก็จะขยับขึ้นไปซื้อบ้านแฝดหรือบ้านเดี่ยวขนาดเล็ก และเมื่อลูกโตเป็นวัยรุ่น รายได้ครอบครัวก็มักสูงขึ้น จะซื้อบ้านเดี่ยวหลังใหญ่ขึ้น

มาตรการ LTV ซึ่งมุ่งสกัดการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และ 3 โดยกำหนดให้ชำระเงินดาวน์สูงขึ้น จึงเท่ากับเป็นการสร้างอุปสรรค การยกระดับคุณภาพชีวิตครอบครัวตามขั้นตอนปกติในวิถีคนชั้นกลางทั่วไป

ประการสุดท้าย ปัจจุบันนี้ จากประสบการณ์ร่วมวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 บริษัทอสังหาฯ ทั้งหลายในตลาดหลักทรัพย์ล้วนคุมอัตราส่วนหนี้ต่อทุน (D/E ratio) ให้อยู่ระดับ 1 ต่อ 1 เป็นเรื่องปกติ ส่วนอสังหาฯ นอกตลาดหลักทรัพย์ ธนาคารผู้ปล่อยกู้ก็คุมเข้มไม่ให้เกินอัตรานี้เหมือนกัน

ส่วนผู้ซื้อรายย่อย ธนาคารผู้ปล่อยกู้ก็สามารถตรวจสอบข้อมูลการกู้ต่างๆ ได้หมด ไม่ว่าจะกู้จากธนาคาร กู้จาก non bank กับเครดิตบูโร

 

ดังนั้น ในการช่วยกันผลักดันการฟื้นตัวของเศรษฐกิจรอบนี้

มาตรการ LTV ต้องพิจารณาทบทวนกันใหม่

การป้องกันไม่ให้คนซื้อบ้านหลังที่สอง หรือหลังที่สาม ควรยกเลิกไป

เวลานี้ คิดและสร้างมาตรการในอีกทิศทาง เช่น มาตรการช่วยให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ง่ายขึ้น จะดีกว่าไหม •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.

สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj

— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022