บทความพิเศษ | ศัลยา ประชาชาติ

 

ทุกฝ่ายเร่งผ่าทางตัน

คอนโด ‘แอชตัน อโศก’

หวั่นกระทบ 13 โครงการโดนด้วย

 

เหมือนโดนสึนามิถล่ม จากเหตุการณ์ศาลปกครองกลางมีคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง โดยให้มีผลย้อนหลัง คอนโดมิเนียม “แอชตัน อโศก” เมื่อวันที่ 30 กรกฎาคม 2564

ล่าสุด แผลเก่าไม่ทันหายระบมเพราะยังไร้ทางออกในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ปรากฏว่าศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษาเมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 พิพากษายืนตามศาลปกครองกลาง ในการเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างที่ออกให้โดยหน่วยงานรัฐ และให้มีผลย้อนหลัง ส่งผลกระทบระดับระเบิดนิวเคลียร์ให้กับเจ้าของห้องชุด 580 ครัวเรือน ที่ซื้อ โอนกรรมสิทธิ์ 668 ยูนิตทันที

ร่องรอยบาดแผลทางกายอาจไม่มีใครเห็น แต่บาดแผลในใจของผู้บริโภคที่ซื้อและทยอยโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ปี 2561 และมีการอยู่อาศัยจริง 5 ปีมาแล้ว ยังเหลือทางเลือก-ทางรอดใดได้อีกบ้าง เพราะผลของคำพิพากษาของศาลปกครองสูงสุด มีความหมายเท่ากับตึกแอชตัน อโศก 51 ชั้น ไม่มีตัวตนทางกฎหมายอีกต่อไป

จะต้องรื้อถอนอาคาร หรือทุบทิ้งเพียงสถานเดียว ใช่หรือไม่

 

ไฮไลต์ที่เป็นประเด็นสำคัญในคดีอยู่ตรง ทางเข้า-ออกโครงการสามารถนำที่ดินของการรถไฟฟ้าแห่งประเทศไทย หรือ รฟม. มานับรวมเป็นพื้นที่ทางเข้า-ออกโครงการได้หรือไม่ โดยศาลปกครองสูงสุด วินิจฉัยเป็น 2 ประเด็น คือ

1. วัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดินของ รฟม. ศาลวินิจฉัยว่า ที่ดินที่นำมาเป็นทางเข้า-ออกโครงการ ได้รับอนุญาตให้ใช้ที่ดินจาก รฟม. ซึ่ง รฟม.ได้ที่ดินมาจากการเวนคืน โดยวัตถุประสงค์เพื่อใช้ประโยชน์เกี่ยวกับกิจการของ รฟม. ดังนั้น การที่ รฟม.นำที่ดินที่ได้จากเวนคืนมาให้เอกชนใช้เป็นทางเข้า-ออกโครงการ เป็นการทำผิดวัตถุประสงค์ของการเวนคืน

2. เงื่อนไขในการขออนุญาตของ รฟม. ศาลวินิจฉัยว่า ใบอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของ รฟม. มีข้อสงวนสิทธิ์ที่ รฟม.สามารถเปลี่ยนแปลงแก้ไข ตำแหน่งที่ดิน ลดขนาดที่ดินได้ ทางเข้า-ออกโครงการสู่ถนนสาธารณะมีความไม่แน่นอน รฟม.สามารถเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา รถดับเพลิงไม่สามารถเข้า-ออกได้สะดวก

 

พลันที่ศาลปกครองสูงสุดอ่านคำพิพากษาจบลงเมื่อเวลา 16.00 น. ของวันที่ 27 กรกฎาคมที่ผ่านมา ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องพูดได้คำเดียวว่า ต้องเคารพคำพิพากษา

แต่ชีวิตจริงไม่ได้ง่ายอย่างนั้นเสมอไป หากประเมินจากฝั่งผู้บริโภคที่เป็นเจ้าของห้องชุด แอชตัน อโศก จำนวน 668 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าโอนไปแล้ว 5,653 ล้านบาท จะไปต่อยังไง

“ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ปรากฏการณ์ครั้งนี้น่าจะเป็นครั้งแรกของอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัย ที่ตึกเรสซิเดนเชียลที่สร้างเสร็จแล้ว และศาลปกครองมีคำพิพากษาเช่นนี้ แต่เราก็ต้องเคารพคำพิพากษา

รายละเอียด แอชตัน อโศก ก่อสร้างเป็นคอนโดมิเนียมสูง 51 ชั้น (50 ชั้นบนดิน กับ 1 ชั้นใต้ดิน) จำนวนห้องชุด 783 ยูนิต มูลค่าโครงการ 6,481 ล้านบาท มีการส่งมอบให้กับลูกค้าไปแล้ว 87% จำนวน 668 ยูนิต มูลค่า 5,653 ล้านบาท จาก 580 ครอบครัว แบ่งเป็นลูกค้าคนไทย 506 ยูนิต ลูกค้าต่างชาติ 162 ยูนิต จาก 20 ประเทศทั่วโลก

คงเหลือเป็นมูลค่าห้องชุดรอขาย 828 ล้านบาทที่อยู่ในมือเจ้าของโครงการ ซึ่งพัฒนาโดย “บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด” ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนระหว่าง บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ถือหุ้น 51% กับกลุ่มมิตซุย ฟุโดซัง ในนามบริษัท ซีอินเวสเม้นท์ ไฟว์ ไพรเวท ลิมิเต็ด จำกัด ถือหุ้น 49%

หากเรารู้ว่ากลุ่มมิตซุย ฟุโดซัง เป็นธุรกิจองค์กร 100 ปี มีขนาดธุรกิจใหญ่เป็นอันดับ 3 ในประเทศญี่ปุ่น จะทำให้เข้าใจได้ว่า ผลของคำพิพากษาศาลสูงที่ให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างแบบมีผลย้อนหลัง (แอชตัน อโศก ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างและเริ่มตอกเข็มต้นแรกในเดือนกุมภาพันธ์ 2558)

ย่อมกระทบกระเทือนต่อความเชื่อมั่น และภาพลักษณ์การลงทุนในประเทศไทย ในสายตานักลงทุนต่างชาติอย่างรุนแรง

 

เบาะแสที่น่าสนใจอยู่ที่กฎหมาย รฟม.สามารถนำที่ดินเวนคืนมาอนุญาตให้ใช้ผ่านทาง หรือใช้เชื่อมทางเข้า-ออกโครงการได้หรือไม่

จากการสำรวจข้อกฎหมาย รฟม. พบว่า ทาง รฟม.มีกฎหมายลูกคือ “ประกาศ รฟม. เรื่องกำหนดประเภทการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของ รฟม.เป็นทางผ่าน” ฉบับลงนามวันที่ 26 กันยายน 2556 โดย “ยงสิทธิ์ โรจน์ศรีกุล” ผู้ว่าการ รฟม.ในขณะนั้น กับฉบับลงนามวันที่ 10 มีนาคม 2565 โดย “ภคพงศ์ ศิริกันทรมาศ” ผู้ว่าการ รฟม.คนปัจจุบัน

แหล่งข่าวอดีตคณะกรรมการ (บอร์ด) รฟม.ปี 2557 ซึ่งเป็นชุดที่อนุมัติใบอนุญาตผ่านทาง โดยขยายทางจำเป็นเดิมกว้าง 6.4 เมตร เพิ่มความกว้างถนนเป็น 13 เมตร ให้กับแอชตัน อโศก เมื่อวันที่ 4 กรกฎาคม 2557 กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า หลักการใหญ่คือ ที่ดิน รฟม. เป็นที่ดินเวนคืนทั้งสิ้น

ในการเวนคืนมีการเวนคืนเผื่อเหลือเผื่อขาด ทำให้เจ้าของเดิมที่ถูกเวนคืนอาจทำให้เป็นที่ดินตาบอด หรือที่ดินแปลงติดกันไม่สามารถผ่านเข้า-ออกแปลงที่ดินได้สะดวก สามารถยื่นขอใบอนุญาตผ่านทาง หรือเชื่อมทางเข้า-ออกได้ทุกราย ถ้าเข้าเงื่อนไขมีที่ดินติดกับที่ดินเวนคืน รฟม. เป็นสิทธิ์เจ้าของที่ดินมาขอเชื่อมทางได้

 

โดยประกาศ รฟม.ปี 2556 กับปี 2565 สาระสำคัญเหมือนกัน มี 3 หมวด 15 ข้อ

โดยข้อ 4 กำหนดนิยามผู้มีสิทธิ์ขออนุญาต “ธุรกิจที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่” (หรือคอนโดมิเนียม), ข้อ 5 กำหนดเรื่องค่าตอบแทนเพราะเป็นโครงการขนาดใหญ่, ข้อ 7 กำหนดธุรกิจที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่ขออนุญาตผ่านทางเรียกเก็บค่าตอบแทนครั้งเดียว (ธุรกิจขนาดใหญ่อื่นๆ จ่ายรายปี ปรับทุก 3 ปี) ข้อ 9.1 กรณีอนุญาตผ่านทางความกว้างไม่เกิน 4 เมตร ไม่เรียกเก็บค่าตอบแทน แต่ถ้าถนนกว้างเกิน 4 เมตร จะมีการเรียกเก็บค่าตอบแทน

และ ข้อ 11 “การขออนุญาตผ่านที่ดินของ รฟม.ให้มีขนาดกว้างเพิ่มขึ้น ภายหลังจากที่ รฟม.ได้อนุญาตให้ผ่านที่ดินแล้ว ให้ รฟม.อนุญาตตามความจำเป็น โดยให้คิดค่าตอบแทนสำหรับความกว้างของที่ดินที่ขออนุญาตส่วนที่เพิ่มขึ้น ในอัตราตามที่กำหนด”

หากพิจารณาตามประกาศ รฟม. หรือจะเรียกว่า กฎหมายลูกของ รฟม. การนำที่ดินเวนคืนมาเปิดให้ขออนุญาตผ่านทาง หรือเชื่อมทางเข้า-ออกโครงการ สามารถทำได้โดยถูกต้อง ตามที่กฎหมายลูก รฟม.ให้อำนาจไว้

“แอชตัน อโศก ขอใบผ่านทาง รฟม. แล้วนำไปยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างกับ กทม. ซึ่งมีกรณีเดียวกันนี้จำนวน 13 โครงการ ดังนั้น แอชตัน อโศก จึงไม่ใช่เคสแรกหรือเคสเดียวที่ทำ แต่ทำเป็นการทั่วไป และอำนาจในการอนุมัติก็เป็นการอนุญาตตามปกติ ตามสิทธิ์ของแปลงข้างเคียง โดยไม่ต้องมีการใช้ดุลพินิจแต่อย่างใด”

 

ทั้งนี้ ที่ดินเวนคืนในกรุงเทพฯ มีจำนวนมากที่หน่วยงานรัฐเวนคืนเพื่อสร้างสาธารณูปโภค ทำให้ไปรอนสิทธิ์เจ้าของที่ดินเดิม จึงต้องเปิดทางให้สามารถใช้เป็นทางเข้า-ออกได้ อาทิ การทางพิเศษแห่งประเทศไทย การรถไฟแห่งประเทศไทย กรมธนารักษ์ที่กำกับดูแลที่ราชพัสดุทั่วประเทศ กรมทางหลวง ฯลฯ

เช่นเดียวกับการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ล้วนต้องขออนุญาตผ่านทางจากหน่วยงานราชการทั้งสิ้น

หากภาครัฐไม่บูรณาการทางออกร่วมกัน จะสร้างผลกระทบบานปลาย และรุนแรงเกินกว่าจะคาดคิดได้

สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj

— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022