มติคณะรัฐมนตรี (ครม.) รัฐบาลประยุทธ์ จันทร์โอชา เมื่อวันอังคาร 25 ตุลาคม 2565 ที่ผ่านมา

อนุมัติหลักการ “ร่างกฎกระทรวง” เปิดทางให้คนต่างชาติมั่งคั่ง 4 กลุ่มที่ลงทุนในประเทศไทยเกิน 40 ล้านบาท มีสิทธิ์ซื้อที่ดินไม่เกิน 1 ไร่สำหรับอยู่อาศัย

ได้แก่ 1.กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง 2.กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ 3.กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย และ 4.กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ

กลายเป็นฮอตอิสชูส์ถูกจุดติดและขยายผลทางการเมืองด้วยวาทกรรมกฎหมาย “ขายชาติ” โดยคำกล่าวหาโจมตีประหนึ่งว่าเพิ่งเกิดขึ้นเป็นครั้งแรก

ร้อนถึง “ศูนย์ปฎิบัติการนายกรัฐมนตรี” หรือ PMOC หรือศูนย์มันสมอง พล.อ.ประยุทธ์ ส่งข่าวแจกตอบโต้บอกเล่าประวัติศาสตร์ต่างชาติซื้อที่ดินในเมืองไทยมีครั้งแรกตั้งแต่ปี 2497 หรือ 68 ปีมาแล้ว

มีการตราเป็นกฎหมายบังคับใช้ 7 รัฐบาล ได้แก่ ปี 2497 รัฐบาลจอมพล ป.พิบูลสงคราม, ปี 2514 รัฐบาลถนอม กิตติขจร, ปี 2520 รัฐบาลธานินทร์ กรัยวิเชียร, ปี 2522 รัฐบาลเกรียงศักดิ์ ชมะนันทน์, ปี 2542 รัฐบาลชวน หลีกภัย, ปี 2545 รัฐบาลทักษิณ ชินวัตร และปี 2551 รัฐบาลสมัคร สุนทรเวช

โดยรัฐบาลประยุทธ์เป็นรัฐบาลที่ 8 ที่กำลังมีร่างกฎกระทรวงในเรื่องนี้

สาระสำคัญเวอร์ชั่นปี 2565 เลือกที่จะหยิบกฎหมายสมัยรัฐบาลทักษิณปี 2545 ที่บังคับใช้จนถึงปัจจุบัน นำมาไมเนอร์เชนจ์เล็กน้อย 2-3 จุดคือ

1. ต่างชาติลงทุนในไทย 40 ล้านบาท ของเดิมให้ดำรงการลงทุน 5 ปี ของใหม่ลดเหลือ 3 ปีจึงจะมีสิทธิ์ซื้อที่ดินอยู่อาศัย 1 ไร่

2. ปรับปรุงถ้อยคำ ประเภทการลงทุนที่เคยมีกองทุนพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ ซึ่งถูกยกเลิกไปแล้ว เปลี่ยนเป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกอง REIT แทน

3. ปรับปรุงคุณสมบัติชาวต่างชาติเป็น 4 กลุ่ม ซึ่งมีความละเอียดมากขึ้นกว่าปี 2545 พ่วงเงื่อนไขผู้ได้รับอนุมัติวีซ่าระยะยาว 10 ปี หรือ LTR-Long term Resident

โดยกรอบวงเงินลงทุน, ลักษณะ-ระยะเวลาลงทุน, ขนาดที่ดิน และเขตที่ดินยังคงเดิมทั้งหมด

สําหรับข้อคิดเห็นวงการอสังหาริมทรัพย์ มีบรรยากาศขานรับอย่างคึกคัก เพราะมองว่ากำลังซื้อลูกค้าต่างชาติเป็นตัวช่วยในช่วงพลิกฟื้นเศรษฐกิจจากสถานการณ์โควิดได้

จุดเน้นอยู่ที่การเปิดให้ต่างชาติถือครองที่ดิน 1 ไร่ ต้องทำเป็นนโยบายแบบมีเงื่อนไข ไม่ใช่การเปิดเสรี เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดผลกระทบในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทย

รวมทั้งต้องมีคำอธิบายที่สมเหตุสมผลให้กับฝ่ายเห็นแตกต่างว่าไม่ใช่นโยบายขายชาติแต่อย่างใด ซึ่งเป็นเรื่องที่อ่อนไหวและเปราะบางมากที่สุด

มุมมอง “ดร.วิชัย วิรัตกพันธุ์” รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. หรือ REIC ในฐานะหน่วยงานดาต้าเบสแห่งชาติ ประเมินว่านโยบายนี้น่าจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไทยได้ระดับหนึ่ง

อ้างอิงข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งบ้านใหม่และมือสองปี 2564 จำนวน 9 แสนล้านบาท เป็นยอดโอนลูกค้าต่างชาติ 5% อยู่ที่ 5 หมื่นล้านบาท หากบังคับใช้ คาดว่าจะผลักดันยอดโอนลูกค้าต่างชาติเพิ่มสัดส่วนเป็น 15% หรือเกินปีละ 1 แสนล้านบาท

เนื่องจากปัจจุบันกฎหมายไทยอนุญาตให้คนต่างชาติซื้อและโอนได้เฉพาะคอนโดมิเนียมไม่เกิน 49% แต่ซื้อบ้านจัดสรรไม่ได้ นโยบายนี้จะเปิดทางให้ซื้อที่อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรได้นั่นเอง

โดยมีข้อเสนอแนะ 4 ข้อ

1. เปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรหรือซื้อที่ดินปลูกบ้านในไทยได้เพียง 1 หลังต่อ 1 ครอบครับเท่านั้น

2. กำหนดเพดานขั้นต่ำ โดยกำลังซื้อคนไทยส่วนใหญ่ไม่เกิน 10 ล้านบาท ดังนั้น ต้องบังคับให้ต่างชาติซื้อเกิน 10-15 ล้านบาทขึ้นไป

3. บังคับให้ถือครองไม่ต่ำกว่า 3-5 ปีเพื่อป้องกันเก็งกำไร หรือปั่นราคาที่ดิน

4. บังคับจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคนต่างชาติแพงกว่าคนไทย

REIC ชี้ให้เห็นด้วยว่า เทรนด์ต่างชาติมีการโอนมือสองเพิ่มสูงขึ้นในยุคโควิด (2563-2564)

โดยห้องชุดในไตรมาส 2/65 มีหน่วยโอนมือหนึ่ง 63% มือสอง 37% มูลค่าโอนห้องชุดมีสัดส่วนโอนมือหนึ่ง 73% มือสอง 27% และมีพื้นที่การโอนกรรมสิทธิ์เป็นห้องชุดใหม่ 57% มือสอง 43%

ขณะที่พฤติกรรมการซื้อไม่ได้ซื้อทุกพื้นที่ แต่จะซื้อในจังหวัดสำคัญ เช่น กรุงเทพฯ-ปริมณฑล หัวเมืองท่องเที่ยวหลัก เน้นทำเลที่มีความพร้อมด้านอินฟราสตรักเจอร์ทั้งสนามบิน รถไฟฟ้าความเร็วสูง โรงเรียนนานาชาติ เป็นต้น

รวมถึงการให้ความสำคัญกับพื้นที่ที่เป็นชุมชนคนต่างชาติจากประเทศเดียวกันด้วย

“นโยบายนี้เป็นโอกาสทางธุรกิจบ้านจัดสรร วิลล่าตากอากาศ และโครงการเวลเนสในจังหวัดที่มีความพร้อมด้านบริการทางการแพทย์และแหล่งธรรมชาติที่เหมาะแก่การพักอาศัย”

สอดคล้องกับ “วสันต์ ธารารมณ์” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า เบื้องต้นทาง 3 สมาคมวงการที่อยู่อาศัย (สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมบ้านจัดสรร) มีความเห็นสอดคล้องกันว่านโยบายนี้จำเป็นต้องทำแบบมีเงื่อนไข เพื่อปกป้องลูกค้าคนไทยไม่ให้ได้รับผลกระทบจากราคาที่อยู่อาศัยที่อาจแพงขึ้น

ข้อเสนอแนะคือรัฐควรออกมาตรการกำหนดพื้นที่แซนด์บ็อกซ์ เพื่อจำกัดพื้นที่ชุมชนชาวต่างชาติ

จุดอ่อนไหวเรื่องกำลังซื้อ ควรกำหนดราคาซื้อขั้นต่ำไม่ให้กระทบตลาดคนไทย โดย กทม.-ปริมณฑลบังคับให้ต่างชาติซื้อเกิน 10 ล้านบาท ตลาดต่างจังหวัดบังคับซื้อเกิน 5 ล้านบาท

รวมทั้งจำกัดโควต้าการบ้านจัดสรร โดยอาจกำหนดให้ต่างชาติซื้อไม่เกิน 49% เช่นเดียวกับสินค้าคอนโดมิเนียม

ข้อเสนอแนะที่จับต้องได้จาก “อธิป พีชานนท์” รองประธานสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า นโยบายปี 2565 มีรายละเอียดที่ต้องทำให้ชัดเจน เพราะการกำหนดไม่เกิน 1 ไร่ เท่ากับเปิดให้คนต่างชาติซื้อทาวน์เฮาส์ซึ่งมีที่ดินเริ่มต้น 16 ตารางวา, บ้านเดี่ยวที่ดินเริ่มต้น 50 ตารางวาได้

ดังนั้น ต้องจำกัดสิทธิ์ซื้อ โดยบังคับให้ซื้อขั้นต่ำ 5 แสนเหรียญหรือ 18-19 ล้านบาทขึ้นไป (อัตราแลกเปลี่ยน 37-38 บาท)

นอกจากการซื้อบ้านจัดสรร ยังสามารถซื้อที่ดินเปล่าแล้วสร้างบ้านเอง “วรวุฒิ กาญจนกูล” นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน กล่าวว่า นโยบายนี้เพิ่มโอกาสรับออเดอร์สร้างบ้านลูกค้าต่างชาติทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด

ทั้งนี้ ค่าเฉลี่ยการสร้างบ้านระดับไฮเอนด์ บนที่ดินเริ่มต้น 100 ตารางวา สร้างบ้านหลังละ 10 ล้านบาทขึ้นไป, ที่ดิน 200 ตารางวามักสร้างบ้าน 20-30 ล้านบาท

ดังนั้น กรณีที่ดิน 1 ไร่สามารถสร้างบ้านหลังละ 50 ล้านบาทขึ้นไป

“การคำนวณที่ดิน 200 ตารางวา สามารถลงตัวบ้านขนาด 800-900 ตารางเมตร ค่าก่อสร้างตารางเมตรละ 30,000-40,000 บาท ถ้ามีที่ดิน 1 ไร่จะสร้างบ้านได้ถึง 1,000-1,200 ตารางเมตร ราคา 35-50-100 ล้านบาท”

ข่าวล่ามาเร็วจากกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย ชี้แจงเกี่ยวกับข้อกังวลว่านโยบายจะมีรูรั่วทำให้กลายเป็นนโยบายขายชาติ โดยระบุว่าร่างกฎกระทรวงปี 2565 มีไทม์ไลน์ชัดเจนใช้บังคับเพียง 5 ปี

ไฮไลต์อยู่ที่สถิติคนต่างชาติที่ขอใช้สิทธิ์ซื้อที่ดิน 1 ไร่ในช่วง 20 ปี (2545-2565) มีเพียง 8 ราย แต่ละรายใช้สิทธิ์ไม่เกิน 1 ไร่

ทั้งหมดนี้เป็นข้อเท็จจริงและคำอธิบายจากฝั่งเชียร์นโยบาย ซึ่งกำลังเดินคู่ขนานไปกับฝั่งคัดค้าน

ในขณะที่ทำเนียบรัฐบาลแบะท่าพร้อมถอยหนึ่งก้าว เพื่อลดกระแสกดดันทางการเมือง

สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj

— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022