คอลัมน์ประจำ

ยุคอสังหาฯ สุดขั้วราคาแพง-ถูก | ก่อสร้างและที่ดิน

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 29 กรกฎาคม - 4 สิงหาคม 2565
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ยุคอสังหาฯ สุดขั้วราคาแพง-ถูก

ช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา พัฒนาการโครงสร้างเศรษฐกิจประเทศผลลัพธ์ออกมา การกระจายรายได้กระจุกตัว การถือครองทรัพย์สินของประชาชนแตกต่างกันอย่างสุดขั้ว

คนร่ำรวยมีความมั่งคั่งเพิ่มขึ้นเป็นทวีคูณ คนชั้นกลางยังคงกลางๆ แต่ไม่ค่อยเสถียรนัก มีโอกาสร่วงตกชั้น และมีปัญหาหนี้สินมากขึ้น มีปัญหาเครดิตมากขึ้น ส่วนคนชั้นล่างผู้มีรายได้น้อย ลำบากขึ้น รายได้ที่แท้จริงลดลงเพราะเงินเฟ้อค่าครองชีพสูงขึ้นมาก

เมื่อเจอกับวิกฤตการแพร่ระบาดโควิด-19 และผลกระทบด้านเศรษฐโครงสร้างที่ว่ามาก็ยิ่งชัดเจนและถ่างกว้างขึ้นไปอีก

สินค้าอสังหาริมทรัพย์โครงการที่อยู่อาศัย บ้าน คอนโดฯ ใหม่ ซึ่งเป็นสินค้าที่ราคาแพงที่สุดที่บุคคลและครอบครัวต้องซื้อ จึงต้องปรับสินค้าไปตามกำลังซื้อที่ต่างกันสุดขั้วเช่นนี้ไปด้วย

 

ดูรายละเอียดโครงการเปิดตัวใหม่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ แถลงช่วงกลางปี 2565 จะเห็นทิศทางการปรับตัวลักษณะนี้ชัดเจน

ขั้วบน สินค้าบ้านตลาดแพง 10-20 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปขายดีมาตั้งแต่โควิด-19 แพร่ระบาดปีแรก 2563 จนถึงทุกวันนี้ โครงการบ้านหรูลักซัวรี่ระดับราคา 100 ล้านบาทก็ขายดี นอกจากนี้ โครงการทาวน์โฮมหรูราคา 30-50 ล้านบาทในย่านเชื่อมต่อกับสุขุมวิทก็ขายดี มีบริษัททำโครงการแบบนี้มากขึ้น

แต่บ้านหรูหลายสิบล้านบาทขึ้นไปก็เหมือนสินค้าแบรนด์เนมทั้งหลาย บริษัทที่ทำต้องมีชื่อเสียงดี แบรนด์เป็นที่ยอมรับของตลาด จึงมีไม่กี่บริษัทผู้นำในตลาดอสังหาฯ เท่านั้นที่สร้างบ้านแพงขายในตลาด

ผลประกอบการของบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ จึงยังมียอดขายที่ดีเติบโต และมีผลกำไรดี ไม่มีตก

 

อีกขั้วหนึ่ง ที่อยู่อาศัยราคาถูก เมื่อสิบกว่าปีก่อนที่อยู่อาศัยราคาถูกชานเมือง มักจะเป็นทาวน์เฮาส์ แต่ปัจจุบันไม่มีอีกแล้วทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่าล้านบาท บริษัทอสังหาฯ จึงทำโครงการคอนโดมิเนียมราคาถูกต่ำกว่าล้านบาทในพื้นที่ย่านที่มีโรงงานอุตสาหกรรมชานปริมณฑลของกรุงเทพฯ

ตลาดนี้ล่าสุดแม้แต่บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่ทำตลาด “แบรนด์บน” ก็ลงมาทำคอนโดฯ ในราคาผ่อนที่ถูกกว่าเช่า

ตลาดกลางๆราคา 3-5 ล้านบาท ตลาดนี้เป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุด แต่ทุกวันนี้ก็ประสบการณ์ปัญหามากสุดทั้งบริษัททำโครงการขาย และผู้ซื้อ เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นกลุ่มคนทำงานกินเงินเดือน หรือไม่ก็เป็นผู้ประกอบธุรกิจรายย่อย มีหนี้สินครัวเรือนสูง รายได้ได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิดและวิเศรษฐกิจเศรษฐกิจน้ำมันแพงต้นทุนสูง

กลุ่มผู้ซื้อตลาดราคากลางๆ เป็นกลุ่มที่มีปัญหากู้ไม่ผ่านมากที่สุด ไม่ว่าจะถูกปฏิเสธเนื่องจากที่เป็นแบล็กลิสต์บ้าง หรือหลักฐานรายได้ไม่ชัดเจน หรือมีปัญหาหนี้สินมาก ซึ่งเมื่อกู้ไม่ผ่าน โอนไม่ได้ บริษัทเจ้าของโครงการก็มีปัญหาต้องทำเอายูนิตที่ได้คืนมา มาทำตลาดขายใหม่ เสียเวลาและมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น

โครงสร้างกำลังซื้อเปลี่ยนไป บริษัททำที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ก็ต้องปรับ “สินค้า” ตาม

แต่สุดท้ายโครงการกลุ่มผู้ประกอบธุรกิจอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยเพื่อขายก็เปลี่ยนไปด้วย

เมื่อก่อนโน้นนานมาแล้ว บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งตลาด 30% ของมูลค่า บริษัทอสังหาฯ นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ รวมกันมีส่วนแบ่งตลาด 70%

แต่ในปัจจุบันกลับข้าง บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่ง 70% และบริษัทนอกตลาดมีส่วนแบ่งเหลือเพียง 30% •