ก่อสร้างและที่ดิน

นาย ต.

 

ศึก 2 หน้า อสังหาฯ ปีเสือ

 

ประสบการณ์ที่ผ่านมาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โครงการบ้านจัดสรรคอนโดมิเนียมนั้น

ถ้าช่วงปีใดตลาดดีมีกำลังซื้อมากมายขายดิบขายดี มีนักพัฒนาอสังหาฯหน้าใหม่เข้ามาสมทบ ก็จะทำให้วัสดุก่อสร้างต่างๆทยอยปรับราคาขาย ตั้งแต่ปูนซีเมนต์ เหล็กเส้น กระเบื้อง สุขภัณฑ์ ฯลฯไม่เว้นราคาที่ดิน ค่าจ้างแรงงานก่อสร้างก็ต้องปรับขึ้นด้วย เพราะตลาดมีความต้องการมากขึ้น

ตรงกันข้าม ถ้าปีใดเศรษฐกิจซบเซา กำลังซื้อที่อยู่อาศัยตกต่ำขายไม่ดี สินค้าวัสดุก่อสร้างนอกจากไม่ขึ้นราคาแล้ว ก็จะส่วนลดหรือส่วนแถมให้อีกต่างหาก แรงงานก็จะหาได้ง่าย ส่วนราคาที่ดินก็มักจะนิ่งๆ

แต่ปีเสือ 2565 ที่กำลังเริ่มต้นนี้ สถานการณ์ตรงกันข้ามกับที่ผ่านๆ มา

จะเป็นปีที่ อุปสงค์ หรือความต้องการซื้ออ่อนแรงลงอย่างมาก การขายไม่ดี แต่ อุปทาน หรือฝั่งต้นทุนกลับเพิ่มสูงขึ้น สวนทางกัน

กลายเป็นศึก 2 หน้า ที่นักพัฒนาอสังหาฯต้องสู้กับความต้องการซื้อที่น้อยลง ขณะเดียวกันก็ยังต้องสู้กับต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นด้วย

 

ทั้งนี้ ก็เนื่องจาก อุปทาน หรือซัพพลายสินค้าต่างๆเมื่อเกิดการแพร่ระบาดโควิด 2 ปีที่ผ่านมา ทำให้การผลิตและการขนส่งสินค้าวัดุก่อสร้างต่างๆต้องชลอตัว หรือหยุดชะงักไป เมื่อมีการฉีดวัคซีนมากขึ้นการแพร่ระบาดมีแนวโน้มที่ดีขึ้น งานก่อสร้างต่างๆกลับมาเดินหน้าต่อ

ปริมาณสินค้าที่มีอยู่ไม่เพียงพอกับความต้องการ หลายๆประเทศเศรษฐกิจขยับตัวฟื้นก่อนประเทศเราส่งผลให้ราคาสินค้าปรับขึ้นไปก่อนแล้ว และโรงงานผู้ผลิตเองก็คงชดเชยความเสียหายที่ได้รับช่วงการแพร่ระบาดด้วย ราคาสินค้าที่เป็นต้นทุนการผลิตจึงมีการขยับตัวขึ้นไป

อย่างเช่น เหล็กเส้นซึ่งใช้ในงานก่อสร้างทุกประเภท มีราคาปรับราคาขึ้นมาระยะหนึ่งแล้ว ทำให้ผู้รับเหมาขนาดกลางขนาดใหญ่ที่รับงานตกลงราคากันไปก่อนหน้าแล้ว ต้อง “กลืนเลือด” ขาดทุนต้นทุนราคาเหล็กเป็นหลัก 10 ล้านบาท

กระเบื้อง สุขภัณฑ์ เคยเป็นสินค้าของดีราคาถูกจากจีนที่ช่วยชะลอต้นทุนค่าก่อสร้าง แต่ปัจจุบันมีการปรับราคากันขึ้นไปไม่น้อยแล้ว

ทุกวันนี้ ถ้าเป็นสัญญาข้อตกลงเดิมและราคาเดิมก่อนหน้านี้ ผู้รับเหมา หรือผู้ขายสินค้าก็เป็นผู้รับภาระต้นทุนราคาสินค้าที่เพิ่มขึ้น ถ้าเป็นเฟสต่อไป ล็อตต่อไปภาระก็จะเป็นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และกลายเป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนราคาที่อยู่อาศัยไป

นอกจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ขยับขึ้นไปแล้ว แรงงานก็ยังหาได้ไม่ทันกับความต้องการใช้ ทำให้งานก่อสร้างบางส่วนไม่ทันตามแผน ส่วนราคาที่ดินแลนด์ลอร์ดเจ้าของที่ดินคงไม่มีใครยอมลดราคาลงมา และในบางทำเลที่มีโครงการสาธารณูปโภคใหม่ๆ เช่น โครงการรถไฟฟ้า ก็มีการปรับราคาขายขึ้นอีกด้วย

 

ด้าน อุปสงค์ หรือความต้องการซื้อนั้น ทราบกันดีว่า ตลาดบนที่อยู่อาศัย 10 ล้านบาทขึ้นไปขายดีมาตั้งแต่กลางๆ ปี 2563 จนถึงปัจจุบัน ตลาดราคา 50-100 ล้านบาททั้งโครงการบ้านและรับสร้างบ้านก็ขายดีมากกว่าปกติ ว่ากันว่า คนร่ำรวยมีเงินเก็บสะสมมากเห็นสัจธรรมการเจ็บการตายจากโควิดรีบซื้อบ้านตามความฝัน

แต่คนมั่งคั่งร่ำรวยเหล่านี้ มีจำนวนไม่มาก ตลาดนี้จะดีไปอีกนานเท่าไหร่

ตลาดกลางๆ ราคา 3-5 ล้านบาท ยังมีความต้องการ แต่ผู้ซื้อต้องผ่าน “ด่านโหด” การยื่นขอสินค้ากับธนาคารซึ่งอัตราการปฏิเสธปล่อยกู้ก็ยังคงสูงขึ้นๆ สุดท้ายก็ขายได้น้อยลงนั่นเอง

ตลาดล่าง 1-2 ล้านบาท ผู้ซื้อก็ยังมีความต้องการ แต่จะมีปัญหาหนี้บัตรเครดิต หนี้นอกระบบยุบยับไปหมด เพราะต้องประคองตัวประคองครอบครัวฝ่าวิกฤต ถ้าบริษัทอสังหาฯ เจ้าของโครงการต้องการขายก็อาจต้องเข้าไปช่วยแก้ไขปัญหานี้ให้ผู้ซื้อ

ปี 2565 ทั้งปี ธุรกิจอสังหาฯ คงต้องเผชิญศึก 2 หน้า ด้านหนึ่ง กำลังซื้ออ่อนแรง และอีกด้านหนึ่ง ต้นทุนสูงขึ้นไปตลอดทั้งปี