วิเคราะห์ : ตลาดอสังหาฯยังต้องดูทิศทางลมต่อไป

ดูเหมือนเราอยู่ในประเทศที่แทบไม่มีการบริหารจัดการทางด้านเศรษฐกิจใดๆ ทั้งที่กำลังเผชิญกับวิกฤตครั้งร้ายแรงที่สุดของประเทศและของโลก

ภาคธุรกิจเอกชนจึงต้องดิ้นรนหาทางรอดด้วยตัวเองเป็นหลัก

ดังนั้น เชื่อได้เลยว่า จากนี้ไปในแวดวงธุรกิจต่างๆ จะต้องมีกลยุทธ์แปลกใหม่ออกมาให้เห็นอย่างต่อเนื่อง

ในวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หลังจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ซาลงเมื่อสิ้นเดือนเมษายน เดือนพฤษภาคมและมิถุนายน เป็นช่วงโอกาสทองของโครงการใหม่ที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่มียอดขายเข้ามามากแบบทำลายสถิติเดิมของตัวเองทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด

ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ ทุกบริษัทยังเงียบรอดูทิศทางตลาด

 

จนเมื่อเสาร์-อาทิตย์ (1-2 สิงหาคม) สัปดาห์ที่ผ่านมา บริษัท AssetWise บริษัทอสังหาฯ รุ่นใหม่ ที่ประสบความสำเร็จกับโครงการคอนโดมิเนียมมาแล้วหลายโครงการ โดยล่าสุดประสบความสำเร็จมากกับโครงการคอนโดฯ ใกล้มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต

ได้ตัดสินใจเปิดพรีเซลส์ขายโครงการ Modiz Rhyme รามคำแหง เป็นคอนโดฯ ไฮไรส์ 30 ชั้น อยู่หน้ามหาวิทยาล้ยรามคำแหง ฝั่งตรงกันข้ามลานพ่อขุนรามคำแหง ห่างสถานีรถไฟฟ้า 80 เมตร ราคาเริ่มต้นยูนิตละประมาณ 2 ล้านบาท

ว่ากันว่า ระหว่างโควิด-19 แพร่ระบาดครึ่งแรกของปี โครงการนี้ปรับผังแบ่งเป็นเฟส แล้วเปิดเฟสด้านหน้าจำนวนประมาณ 500 ยูนิตก่อน โดยตั้งราคาขายที่ต่ำกว่าโครงการย่านเดียวกันที่เปิดขายมาก่อนหน้านี้

ผลทำให้การพรีเซลส์เมื่อสัปดาห์ที่ผ่านประสบผลสำเร็จ

และส่งผลต่อเนื่องทำให้โครงการคอนโดมิเนียมอื่นๆ เกิดความมั่นใจตลาดคอนโดฯ มีการเปิดแคมเปญการขายกันมาอีกนับสิบโครงการ เหมือนจะบอกว่าขอเวลา ขอมีเดือนของการขายคอนโดมิเนียมบ้าง

 

อีกโครงการหนึ่ง คอนโดมิเนียม เรเนะสุ ทองหล่อ 5 เป็นคอนโดฯ สไตลฺ์ญี่ปุ่นแท้ ก่อสร้างแล้วเสร็จ เปิดแคมเปญขายนักลงทุนซื้อห้องชุดให้ชาวญี่ปุ่นเช่า ด้วยเงื่อนไขข้อเสนอใหม่สุดที่ไม่เคยได้ยินมาก่อน

คือปกติเงื่อนไขข้อเสนอการขายห้องชุดที่ร้อนแรงสุดระยะหลังๆ นอกจากส่วนลดราคาแล้ว ก็จะมีอยู่ฟรี 1-3 ปีบ้าง หรือการันตีอัตราผลตอบแทน (yield) บ้าง แล้วแต่กำหนด

แต่เรเนะสุ ทองหล่อ 5 เสนอว่า วางเงินจองเล็กน้อยแล้วยื่นกู้แบงก์ ถ้าแบงก์อนุมัติสินเชื่อแล้ววางมัดจำ และหยุดแค่นั้น เมื่อทางโครงการหาลูกค้าเช่าชาวญี่ปุ่นมาให้ได้ ค่อยกู้แบงก์และโอนกรรมสิทธิ์กัน

ผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนต่อการลงทุนในอัตราสูง โดยให้คำนวณค่าเช่าสุทธิที่ได้รับหารด้วยเงินที่ชำระไปแล้วรวมทั้งหมด (ไม่คิดจากราคาห้องชุด)

 

เรื่องสุดท้าย นักธุรกิจอสังหาฯ ไทยเชื้อสายอินเดียที่ทำธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ย่านสุขุมวิท ที่เพิ่งซื้อที่ดินมาตารางวาละ 1 ล้านกว่าบาท มูลค่ารวมพันกว่าล้านบาท บอกวิธีคิดในการลงทุนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์แนวใหม่ว่า

จะถือว่า ที่ดินที่ซื้อมาเป็นการลงทุนในที่ดินมาถือไว้ เมื่อถึงเวลาระยะหนึ่งหากต้องขายไปทุกครั้งก็จะมีกำไรอยู่แล้วเพราะราคาที่ดินสูงขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้น จะไม่เอาต้นทุนที่ดินที่ซื้อมาเป็นต้นทุนของอพาร์ตเมนต์ที่จะทำ แต่จะคิดเอาแค่ค่าเช่าที่ดินแปลงนั้นๆ มาเป็นต้นทุนของอพาร์ตเมนต์

เพราะถ้าเอาต้นทุนที่ดินทั้งหมดมาเป็นต้นทุนอพาร์ตเมนต์ จะทำยากหรือไม่ได้

กลยุทธ์ใหม่ๆ ที่เกิดขึ้น มีตั้งแต่หาตลาดใหม่ สร้างแพ็กเกจการขายใหม่ และตีความการลงทุนใหม่ เป็นวิธีสู้กับวิกฤต

บทความก่อนหน้านี้ฮ่องกงจับนักเคลื่อนไหวเพื่อประชาธิปไตยอีกราย ฐานปลุกปั่นให้เกิดการแบ่งแยก
บทความถัดไปสถานทูตไทยในรัสเซียช่วยแรงงานไทยในอุซเบฯสำเร็จ บินถึงไทย 13 ส.ค.นี้