ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โครงการบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม ของประเทศไทย จากนี้ไปจะเข้าสู่ยุคของการตามล่าหา Real Demand กันอย่างเอาเป็นเอาตาย

ขณะที่มือข้างหนึ่งก็ต้องแก้ปัญหาตกค้างต่อเนื่องมา คือการขายระบายคอนโดฯ ที่มียูนิตสร้างเสร็จเหลือขายจำนวนมาก แต่ธุรกิจต้องดำเนินต่อไป

สายตาจึงต้องสอดส่ายมองหาที่ดินแปลงใหม่ในทำเลที่ยังมี Real demand

 

ประมาณ 10 ปีที่ผ่านมา โจทย์ใหญ่ของวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย คือ การที่ต้นทุนสำคัญราคาที่ดินเปล่าสูงขึ้นอย่างรวดเร็วทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และหัวเมืองต่างจังหวัด แต่รายได้เฉลี่ยของคนส่วนใหญ่ในตลาดเท่าเดิมหรือใกล้เคียงเดิม ทำให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยเท่าเดิม

วิธีการปรับตัวของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ได้แก่ การปรับลดขนาดที่อยู่อาศัยให้มีขนาดเล็กลง ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวสูง

โครงการคอนโดมิเนียม มีขนาดยูนิตเล็กลงเรื่อยๆ จนใกล้เคียงพื้นที่ต่ำสุดที่กฎหมายอนุญาต คือไม่น้อยกว่า 20 ตารางเมตร โดยอาศัยการออกแบบจัดวางฟลอร์แพลนให้มีประสิทธิภาพ เปลี่ยนรูปแบบประตู หน้าต่างเป็นบานสไลด์ ใช้เฟอร์นิเจอร์ที่กินพื้นที่แนวดิ่ง เพื่อทำให้ห้องชุดน่าอยู่

โครงการแนวราบก็มีการปรับตัวขนาดใหญ่

ทาวน์เฮาส์ซึ่งสมัยก่อนมีบทบาทเป็นที่อยู่อาศัยราคาถูกที่สุด แต่ยุคนี้ไม่สามารถรักษาตำแหน่งไว้ได้ ต้องยกระดับตัวเองขึ้นไปเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบในเมืองราคาแพงและเปลี่ยนชื่อเป็น “ทาวน์โฮม”

ส่วนหน้าที่ที่อยู่อาศัยราคาถูกที่สุดก็ตกเป็นของคอนโดฯ โลว์ไรต์ชานเมืองไป

บ้านเดี่ยว ซึ่งเป็นรูปแบบที่อยู่อาศัยในฝันของคนไทยสูงสุดมาตลอด ก็มีการปรับรูปแบบแต่คงอารมณ์บ้านเดี่ยว เพื่อรักษาระดับราคาให้คนซื้อได้ โดยปรับมาทำเป็นบ้านแฝดตามกฎหมายควบคุมการจัดสรรที่ดินเพื่อให้ขนาดที่ดินเล็กลง แต่พื้นที่ใช้สอยในตัวบ้านมีเท่ากับบ้านเดี่ยวขนาดเล็ก

ล่าสุด มีการทำทาวน์เฮาส์ทรงอิสระ โดยขออนุญาตจัดสรรเป็นทาวน์เฮาส์หรือเรือนแถว แต่ไม่ใช้ผนังอาคารร่วมกัน แยกเป็นอิสระต่อกันหลังใครหลังมัน เพื่อให้ได้อารมณ์แบบบ้านเดี่ยว บนแปลงที่ดินที่แบ่งแบบเรือนแถว เพื่อให้ได้ราคาที่ลูกค้าซื้อได้

 

การปรับตัวของวงการพัฒนาอสังหาฯ ที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน ถือได้ว่า ปรับรูปแบบกันมาเต็มที่จนเกือบจะสุดทางแล้ว

ในยุคสมัยจากนี้ไป ที่รายได้คนยังเท่าเดิม หรือจำนวนไม่น้อยลดลงโดยเปรียบเทียบ ยังมีปัญหาใหญ่หนี้สินครัวเรือนที่มีเพิ่มมากขึ้น เพราะคนไม่มีรายได้เพิ่มขึ้น แต่ค่าครองชีพสูงขึ้น ทำให้เกิดหนี้สินเพื่อรักษาระดับการครองชีพ และปัญหาหนี้เสียเอ็นพีแอลเพิ่มมากขึ้น ทำให้ธนาคารปล่อยกู้ยาก

โจทย์ที่นักพัฒนาอสังหาฯ ต้องควานหาสุดชีวิต คือ Real Demand หรือกำลังซื้อที่แท้จริง เป็นกำลังซื้อที่มีความต้องการที่อยู่อาศัย มีรายได้เพียงพอที่จะซื้อ มีเครดิตเพียงพอที่จะกู้แบงก์ผ่าน

กรณีตัวอย่างที่สะท้อนภาพได้ชัด คือ กรณีบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่เจ้าตลาดคอนโดฯ ติดสถานีรถไฟฟ้ารายหนึ่ง เมื่อ 1-2 ปีก่อนเปิดจองคอนโดฯ ใกล้สถานีรถไฟฟ้าย่านสะพานควาย ปรากฏว่า ยอดจองไม่เป็นไปตามเป้าหมาย จนบริษัทต้องปรับแผนอย่างรวดเร็วโดยการคืนเงินจองลูกค้า เพื่อปรับแบบดีไซน์ใหม่ ปรับตำแหน่งการตลาดใหม่

และเมื่อ 1-2 สัปดาห์ที่ผ่านมา บริษัทเดียวกันนี้เปิดโครงการคอนโดฯ ใกล้สถานีรถไฟฟ้าย่านบางพลัด ปรากฏว่า ขายดี มีคนจองเกือบหมดในเวลาอันรวดเร็ว เพราะย่านนั้นมีความต้องการและมีกำลังซื้อตรงกับราคาที่ขาย

อีกรายหนึ่งเป็นบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางๆ ที่กำลังเตรียมตัวจะเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ ทำโครงการคอนโดมิเนียมโลว์ไรต์ 8 ชั้น ขนาดเล็กจำนวนยูนิตไม่มาก กระจายไปตามถนนซอยต่างๆ แถบกลางเมืองและค่อนไปชานเมืองของ กทม.นับ 10 โครงการ โดยมีราคาขายต่อยูนิต ล้านบาทต้นๆ ไปจนถึง 2 ล้านบาท เพื่อเป็นทางออกให้กับคนหนุ่มสาวหรือครอบครัวใหม่ที่ต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองหลังแรก ซึ่งประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี

ความที่อสังหาฯ เป็นสินค้าที่เคลื่อนที่ไม่ได้ แม้ภาพใหญ่หรือบางทำเลอาจมีปริมาณสินค้าเกินความต้องการ

แต่ในบางทำเลบางราคาอาจมีความต้องการและไม่มีสินค้า โดยที่สินค้าย่านที่ล้นเกินก็ไม่สามารถนำไปทดแทนได้ จึงยังเป็นโอกาสที่นักพัฒนาอสังหาฯ จะไปควานหา Real Demand ที่ยังเหลือตกค้างอยู่ คงพอปะทังไปได้สักระยะหนึ่ง

รอคนมาทำให้กำลังซื้อทั้งประเทศดีขึ้น