วิเคราะห์ : อสังหาริมทรัพย์ไทยแก้ไขเรื่องเดิม ด้วยวิธีเดิมได้อีกหรือไม่?

ในที่สุดมาตรการที่เปรียบเสมือนยาสามัญประจำบ้านที่รัฐให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ถูกประกาศออกมา โดยมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 22 ตุลาคม 2562 ที่ผ่านมา ให้มีการลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

ในปัจจุบันมีมาตรการของรัฐเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาฯหรือการซื้อบ้านคอนโดอยู่หลายมาตรการด้วยกัน

มาตรการทางการเงิน โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการที่เรียกว่า Loan to Value [LTV] เป็นมาตรการควบคุมสัดส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าทรัพย์สินที่เป็นหลักทรัพย์ หรือมองจากมุมผู้ซื้อก็เป็นการกำหนดวงเงินดาวน์ที่ผู้ซื้อต้องจ่ายซึ่งมีตั้งแต่ 5%; 10% ;20% โดยผู้ซื้อบ้านหลังที่สอง หรือซื้อที่อยู่อาศัยราคาแพงต้องจ่ายเงินดาวน์สูง ทั้งนี้ ธปท.มีวัตถุประสงค์เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและควบคุมคุณภาพการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย

มาตรการ LTV ประกาศตอนปีใหม่ 2562 มีผลบังคับใช้ 1 เมษายน 2562

มาตรการการคลังหรือภาษีค่าธรรมเนียม เมื่อ 30 เมษายน 2562 กระทรวงการคลังโดยกรมสรรพากรได้ออก “มาตรการภาษีเพื่อส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง” โดยให้ผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทและเป็นบ้านหลังแรก สามารถนำไปหักค่าใช้จ่ายเพื่อลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 200,000 บาท ซึ่งจะทำให้ได้ลดภาษีเงินได้ประมาณ 5%-35% ขึ้นกับระดับรายได้ของแต่ละคน

ล่าสุดก็คือ มติ ครม. 22 ตุลาคม 2562 ให้ลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมจำนอง 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อบ้านและคอนโดฯ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้เมื่อกระทรวงมหาดไทยทำหลักเกณฑ์วิธีปฏิบัติเสร็จเรียบร้อย

คาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 1 เดือน ไปจนถึงปลายปี 2563

 

มาตรการที่เกี่่ยวกับการซื้อบ้านคอนโดเหล่านี้ หากดูเผินๆ ก็เหมือนเรื่องปกติที่แต่ละหน่วยงานของรัฐบาลต่างทำหน้าที่ของตัวเอง

แต่ถ้ามองจากปัญหาเศรษฐกิจที่ประเทศกำลังกำลังเผชิญกับการชะลอตัวอย่างแรงทั้งจากปัญหาภายในและจากปัญหาสงครามการค้าของประเทศมหาอำนาจ ก็จะเห็นว่า

มาตรการทางการเงิน เป็นเสมือนการ “เหยียบเบรก” จำกัดกำลังซื้อของประชาชนที่ซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งก็ได้ผล เพราะทำให้โครงการอสังหาฯ และประชาชนผู้ซื้อเร่งโอนก่อนมาตรการบังคับใช้ 1 เมษายนกันเป็นจำนวนมาก

แต่หลังจากนั้นผลลัพธ์ที่ตามมาเกินคาด ผลกระทบจาก LTV และปัจจัยทางเศรษฐกิจอื่นๆ ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยที่วัดจากจำนวนผู้แวะเยี่ยมชมโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม ทั้งกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ทั้งคอนโดมิเนียมและแนวราบ ลดลงกว่า 50% ของจำนวนเฉลี่ยก่อนหน้านี้

มาตรการการคลัง ที่ออกมาเป็นมาตรการกระตุ้น เหมือนการ “เหยียบคันเร่ง” ให้คนซื้อที่อยู่อาศัย

โดยมาตรการให้นำภาระซื้อบ้านคอนโดราคาไม่เกิน 5 ล้าน นำค่าใช้จ่ายไปหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี 200,000 บาทนั้น ไม่ค่อยเป็นที่สนใจและไม่มีผลกับการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยสักเท่าไหร่

มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนอง ขณะนี้ยังไม่ได้บังคับใช้ แต่ถ้าใช้ข้อมูลจากอดีตที่มีการใช้มาตรการนี้มาแล้วหลายครั้งในรอบ 15 ปี

ผลที่ตามมาคือทำให้บรรยากาศในตลาดอสังหาฯ ดีขึ้นในแง่ที่ว่า รัฐบาลให้ความสนใจให้ความสำคัญกับการซื้อที่อยู่อาศัยและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

สิ่งแรกที่จะเกิดขึ้นทันทีที่มีข่าวออกมาก็คือ ผู้ซื้อที่ครบกำหนดต้องโอนจะเลื่อนการโอนเพื่อรอมาตรการบังคับใช้ บริษัทอสังหาฯ เกิดปัญหากระแสเงินสดไม่ไหลเข้าตามแผน

 

เมื่อมาตรการบังคับใช้ ผู้ซื้อจะได้ลดหย่อนค่าธรรมเนียมจากเดิมจำนวนหลายหมื่นบาท ลดเหลือจำนวนหลักร้อยบาท นับว่าเป็นชิ้นเป็นอันพอสมควร ขณะเดียวกันบริษัทอสังหาฯ ก็จะมีกำไรเพิ่มด้วย จากการได้ลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอนซึ่งปกติผู้ซื้อผู้ขายจะจ่ายกันฝ่ายละครึ่ง

และเมื่อใกล้สิ้นสุดมาตรการนี้ ผู้ซื้อผู้ขายก็จะเร่งโอนกันอีกระลอกหนึ่ง

แต่เมื่อรวมยอดซื้อขายและโอน ตั้งแต่บังคับใช้มาตรการจนสิ้นสุด จะพบว่า ไม่ได้ทำให้ประชาชนซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญแต่อย่างใด ครั้งนี้ก็ไม่น่าจะเหมือนๆ กับครั้งที่ผ่านๆ มา

จะแตกต่างอยู่บ้างก็ตรงที่ครั้งนี้ มีทั้งมาตรการ “เหยียบเบรก” และ “เหยียบคันเร่ง” พร้อมๆ กัน ต้องติดตามผลดูว่าจะเป็นอย่างไร

บทความก่อนหน้านี้‘บิ๊กตู่’ หารือนายกฯจีน ขอความช่วยเหลือ เทคโนโลยี-ลงทุนอีอีซี
บทความถัดไปป.ป.ช.เรียก ‘ศรีสุวรรณ’ สอบ ปมยื่นร้องเตาเผาขยะ กทม.มูลค่า 1.3 หมื่นล้าน