บัดนี้สงครามการระบายสต๊อกเหลือขายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เริ่มเปิดฉากขึ้นแล้ว เห็นได้จากสารพัดแคมเปญขายห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้วของค่ายอสังหาฯ ต่างๆ ที่ออกมาในระยะใกล้ๆ นี้

ความจริงหลายฝ่ายที่เกี่ยวข้อง และผู้ที่ติดตามวงการอสังหาฯ ก็คาดหมายกันอยู่แล้วว่า ปี 2562 นี้ ยังไงสงครามระบายสต๊อก สงครามราคาอสังหาฯ ก็ต้องเกิด

เพราะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมนั้น มีปริมาณซัพพลายมาก ราคาพุ่งสูงต่อเนื่องกันมาหลายปี

ขณะที่กำลังซื้อในประเทศแผ่ว กำลังซื้อต่างประเทศหายไป

แต่ก็ไม่คาดว่าจะมาเร็วตั้งแต่กลางมกราคม 2562 กันเลย

 

เดิมคาดเดากันว่า แคมเปญขายร้อนแรงจะมากระหน่ำกัน ตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 เป็นต้นไป เพราะไตรมาสแรกต้องจัดการให้ลูกค้าที่ครบกำหนดโอนก่อนวันที่ 1 เมษายน ซึ่งเป็นวันก่อนบังคับใช้มาตรการ LTV หรือเพิ่มวงเงินดาวน์หลังที่ 2 ของแบงก์ชาติให้ได้เสียก่อน เพราะเป็นของที่ขายได้แล้ว ผลักดันให้โอนตามแผนเพื่อให้ได้เงินก้อนใหญ่

หากประกาศสงครามราคาเร็วเกินไป เกรงว่าจะไปกระทบความรู้สึกความเชื่อมั่นของลูกค้าที่เตรียมจะโอนได้

ปกติโครงการคอนโดมิเนียมจะใช้เวลาในการก่อสร้างตั้งแต่ 1 ปีหรือ 1 ปีครึ่ง หรือ 2 ปี ราคาที่เปิดขายเมื่อแรกเปิดตัวโครงการจะถูกปรับขึ้นมาเป็นระยะๆ ว่ากันว่า เมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ ราคาจะถูกปรับขึ้นมาประมาณ 20%

ดังนั้น ถ้ามีโครงการใดเปิดแคมเปญแรงๆ ขายราคาเท่ากับราคาพรีเซลส์เมื่อเปิดตัวโครงการ ลูกค้าที่ซื้อภายหลังในราคาที่สูงกว่านั้น คงไม่แฮปปี้

 

อย่างไรก็ดี สถานการณ์เวลานี้ดูเหมือนไม่มีใครจะมาใส่ใจกังวลประเด็นละเอียดอ่อนเช่นนี้กันแล้ว เพราะต้องตัดสินใจเร็ว

เมื่อปี 2561 ที่ผ่านมา ก็มีกรณีที่เป็นบทเรียนในการตัดสินใจของผู้บริหารบริษัทอสังหาฯ เรื่องที่ต้นปี 2561 ก็คาดหมายกันได้อยู่แล้วว่า จะมีการปรับอัตราดอกเบี้ย บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ไม่กี่รายตัดสินใจออกหุ้นกู้เพื่อตุนเงินสดตั้งแต่ต้นปี จนถึงช่วงกลางปี เพราะตัดสินใจได้เร็วกว่า มีความพร้อมมากกว่า

แต่ก็มีบริษัทอสังหาฯ จำนวนไม่น้อยมาตัดสินใจออกหุ้นกู้เพื่อระดมเงินสดช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 ซึ่งก็ปรากฏว่า อัตราดอกเบี้ยขยับขึ้นมาแล้ว ซ้ำบางรายยังขายหุ้นกู้ได้ไม่หมดตามต้องการ เนื่องจากนักลงทุนและสถาบันมองภาพรวมอสังหาฯ ไม่ดีแล้วในช่วงปลายปี

จากกรณีการออกหุ้นกู้นี้ อาจทำให้สงครามระบายสต๊อกปีนี้ บริษัทอสังหาฯ หลายราย จึงตัดสินใจลงมือก่อนก็เป็นได้

เช่นนี้แนวโน้มสถานการณ์จะเป็นอย่างไรต่อไป

 

แน่นอนว่า บริษัทอสังหาฯ ปี 2562 นี้คงมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมน้อยลง เพราะมีปริมาณเสนอขายในตลาดมาก และมีสงครามระบายสต๊อกด้วย ส่วนใหญ่คงหันไปเปิดโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม ทาวน์เฮาส์ ซึ่งเป็นตลาดเรียลดีมานด์

สงครามระบายสต๊อกซึ่งเกิดขึ้นเนื่องจากมีการผลิตสินค้ามากเกินไป ราคาที่ดินและราคาขายห้องชุดสูงขึ้นต่อเนื่องมาหลายปี จะเป็นแค่ “สงครามจำกัดวง” อยู่เฉพาะสินค้าที่เป็นส่วนเกินความต้องการของตลาดเท่านั้น

ไม่ได้เป็นภาวะฟองสบู่แตกเหมือนที่บางคนวิตก เพราะทุกวันนี้ข้อมูลที่เพียงพอชัดเจนสามารถวิเคราะห์เข้าใจได้ ธนาคารแห่งประเทศไทยขณะนี้ก็มั่นใจแล้วว่าไม่ใช่ภาวะฟองสบู่

บริษัทอสังหาฯ ที่สต๊อก “บวม” ก็ระบายสต๊อกไป สภาพคล่องตึงก็เพิ่มทุนหรือหาพันธมิตรเข้ามาเติมสภาพคล่อง

ฝ่ายผู้ซื้อ หากเห็นเป็นโอกาสทำเลดีราคาดี และมีกำลังซื้อก็ซื้อได้ หรือกลุ่มทุนที่มีต้นทุนเงินต่ำอาจซื้อเก็บลงทุนบางทำเลก็ได้ ที่เห็นโอกาสแต่ไม่มีเงินเย็น ก็ทำตาปริบๆ ไป

เชื่อเหอะ หากจะเกิดวิกฤตอะไรขึ้นในประเทศ ไม่ได้เกิดจากอสังหาฯ แน่นอน

แต่จะเกิดจากเรื่องอื่นๆ น่ะ

555