คอลัมน์นี้เฝ้าติดตามวงการอสังหาริมทรัพย์มาร่วม 30 ปี ถึงเวลานี้อยากจะบอกว่า ให้เตรียมตัวเตรียมใจรับมือกับความผันผวนที่จะเกิดขึ้นให้มากๆ

ความจริง 10 ปีหลังมา อสังหาฯ ก็เติบโตต่อเนื่อง ปัญหาแรงกดดันในหลายปีหลังมีอยู่เรื่องเดียวคือ กำลังซื้อของตลาดระดับกลางๆ อยู่เป็นตลาดใหญ่ที่สุดแทบไม่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ต้องใช้วิธีการลดขนาดที่อยู่อาศัยทุกประเภทลงเรื่อยๆ จนถึงจุดต่ำสุดที่กฎหมายอนุญาต และต้องหาวิธีให้สถาบันการเงินปล่อยกู้ลูกค้ากลุ่มนี้

ประจวบเหมาะกับระยะหลังสถาบันการเงินเองก็มีปริมาณเงินล้น กดดันให้ต้องปล่อยกู้ จึงเป็นเหตุให้มีการปล่อยสินเชื่อรายย่อยอสังหาฯ เกินอัตราส่วนที่ LTV ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนด กระทั่งเกิน 100% และมีเงินทอน

สุดท้าย ธปท.ก็เตรียมออกมาตรการควบคุมไม่ให้ปล่อยกู้เงินเกินอัตราที่กำหนด ขณะเดียวกันก็จะออกมาตรการป้องกันไม่ให้เกิดการเก็งกำไร โดยจะให้การซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ต้องจ่ายเงินดาวน์ 20% จากเดิมที่จ่ายกันอยู่ 5% และ 10%

 

อันหลังนี้แหละจะเป็นการ “ทุบ” วงการอสังหาฯ ตรงๆ เลยถ้าบังคับใช้ในต้นปีหน้าตามที่ประกาศไว้ เพราะจะทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ทั้งระบบสะดุด เพราะผู้ซื้อต้องหาเงินดาวน์มาเพิ่มอีก 2-4 เท่า การขายใหม่ก็จะชะลอตัวไประยะหนึ่ง และบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลาง ขนาดเล็กก็จะมีปัญหาสภาพคล่องตามมา

นี่เป็นสภาพปัญหาด้าน Demand ด้านกำลังซื้อ

ส่วนด้าน Supply การผลิตที่อยู่อาศัยนั้น แต่เดิมหลังวิกฤตปี 2540 เป็นต้น มาด้วยบทเรียนราคาแพง ทำให้บริษัทอสังหาฯ ควบคุมอัตราส่วนหนี้ต่อทุนของตัวเองอย่างเข้มงวด ขณะเดียวกันแบงก์ก็แทบไม่ปล่อยสินเชื่อให้ซื้อที่ดินเปล่า และเข้มงวดมากในการให้สินเชื่อก่อสร้าง ผลลัพธ์จึงเป็นการควบคุมปริมาณการผลิตอสังหาฯ ให้สมดุล

แต่ 2-3 ปีหลัง มีตัวแปรใหม่เกิดขึ้นคือ มีเงินเยน เย็นๆ จากญี่ปุ่น และมีเงินหยวนอุ่นๆ จากจีนมาร่วมทุน Joint Venture หรือ JV ทำโครงการกับบริษัทอสังหาฯ ไทยจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งโครงการร่วมทุนแบบนี้งบการเงินหนี้สินทรัพย์สินจะไม่ปรากฏในบริษัทแม่ จะแสดงเฉพาะกำไรหรือขาดทุนเท่านั้น

นักวิเคราะห์หลักทรัพย์อสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่งของประเทศ บอกว่าตลาดคอนโดฯ ปัจจุบัน Backlog หรือห้องชุดอยู่ระหว่างผ่อนดาวน์รอโอนกรรมสิทธิ์ของบริษัทอสังหาฯ โดยตรง กับของโครงการ JV มีสัดส่วนจำนวนใกล้เคียงกัน รวมทั้งปริมาณรอขายหรือเหลือขายก็เริ่มใกล้เคียงกัน

แนวโน้มผลกระทบจากโครงการอสังหาฯ แบบ JV จะเป็นอย่างไร ยังไม่รู้ รู้แต่ว่าจะมี Supply เพิ่มขึ้นมาอีกเรื่อยๆ

 

มองไประดับประเทศ หลายปีมานี้เครื่องยนต์ระบบเศรษฐกิจของประเทศ ตัวที่ยังหมุนขับเคลื่อนดีมีอยู่ตัวเดียวคือการท่องเที่ยวของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ซึ่งส่วนใหญ่ก็คือนักท่องเที่ยวจากประเทศจีน จนทำให้กรุงเทพฯ เป็นเมืองที่นักท่องเที่ยวมามากเป็นอันดับหนึ่ง

แบบไม่มีสัญญาณ ไม่มีลางสังหรณ์อะไรล่วงหน้า ก็เกิดเหตุเรือนักท่องเที่ยวจีนล่มมีคนเจ็บคนตายมากที่ภูเก็ต ตามด้วยภัยปากของผู้บริหารประเทศ ตามด้วย รปภ.ตบนักท่องเที่ยวจีน และตามด้วย จนท.ตม.เก็บค่าต๋งวีซ่า

ทำให้สถิตินักท่องเที่ยวจีนที่เดินทางมาไทยลดวูบแบบไม่น่าเชื่อว่าจะเกิดขึ้นได้ ปัญหาไม่ใช่ระดับความไม่สะดวกสบาย แต่กลายเป็นปัญหาเชิงอารมณ์ความรู้สึกและทัศนคติไปแล้ว

จะแก้ไขได้เร็วไหม จะพลาดไปอีกแค่ไหน ยังไม่รู้

 

มองไประดับโลก ก็เกิดปัญหาใหม่ที่ไม่เคยมีมาก่อน คือสงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกากับจีน ซึ่งเริ่มลั่นกระสุนใส่กันแล้ว จากนี้แต่ละฝ่ายก็จะหาพวกหาแนวร่วม เพื่อกีดกันฝ่ายตรงกันข้าม ทั้งด้านการผลิตหรือซัพพลายเชนด้านการตลาด

แนวโน้มจะเป็นแค่ปรากฏการณ์ประลองกำลังกันสั้นๆ แล้วจบ หรือจะขยายตัวต่อไปจนโลกต้องมี 2 เขตเศรษฐกิจ ฝ่ายอเมริกากับฝ่ายจีน เหมือนกับยุคสงครามเย็นที่การเมืองโลกมี 2 ฝ่าย ฝ่ายโลกเสรีกับฝ่ายคอมมิวนิสต์

ผู้นำรัฐไทยมีความเข้าใจในสถานการณ์นี้ มีกลยุทธ์ที่จะนำนาวาไทยฝ่าไปอย่างไร ยังเป็นคำถาม

ไม่รู้บัญญัติไว้ในยุทธศาสตร์ชาติ 20 ปีหรือเปล่า