ธุรกิจ-เศรษฐกิจ

LTV ยาขมหรือยาพิษ

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 13 - 19 มกราคม 2566
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

มาตรการ LTV [loan to value] เป็นมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะควบคุมสัดส่วนการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ หรืออีกมุมหนึ่งก็คือการกำหนดอัตราเงินดาวน์ที่ผู้ซื้อจะต้องจ่ายก่อนการกู้เงินจากธนาคารนั่นเอง

จุดมุ่งหมายของมาตรการนี้ ก็เพื่อรักษาเสถียรภาพระบบสถาบันการเงิน ป้องกันไม่ให้มีการแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อมากและง่ายจนเกินไป ซึ่งจะกลายเป็นปัญหากับระบบ และแน่นอนว่า ธปท.ย่อมต้องมีจุดประสงค์เพื่อการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจเป็นจุดประสงค์ของมาตรการด้วย

ช่วงโควิดแพร่ระบาดรุนแรง มีการประกาศ “ล็อกดาวน์” ธปท.ผ่อนปรนมาตรการ LTV ให้ธนาคารสามารถปล่อยกู้ได้ 100% ของมูลค่าบ้าน แถมยังให้ปล่อยสินเชื่อเฟอร์นิเจอร์เพิ่มได้อีก แต่เมื่อสิ้นปี 2565 ที่ผ่านมา การแพร่ระบาดโควิดเกือบเป็นปกติแล้ว ธปท.ได้ประกาศยุติการผ่อนปรน กลับมาใช้มาตรการ LTV เต็มที่

หมายความว่า การซื้อบ้าน คอนโดฯ หลังที่ 2 หรือที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาทตั้งแต่ต้นปี 2566 เป็นต้นไป ผู้ซื้อต้องจ่ายเงินดาวน์ 10-30% หรือธนาคารปล่อยกู้ได้ไม่เกิน 70-90% ของมูลค่าบ้านหรือห้องชุดที่ซื้อ

 

นี่เอง จึงกลายเป็นปัจจัยลบคลื่นลูกใหญ่ที่ส่งผลกระทบกับวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทันที เพราะกำลังซื้อส่วนใหญ่ทีมีปัญหารายได้ทำให้อ่อนแอมาตั้งแต่วิกฤตโควิดต้องนำเงินเก็บออมออกมาใช้ หรือต้องกู้หนี้ยืมสินมาดำรงชีพ ดังนั้น แม้โควิดจะซา ชีวิตเศรษฐกิจกลับมาดำเนินเกือบเป็นปกติ แต่กำลังซื้อสินค้ามูลค่าสูงอย่างบ้าน คอนโดฯ นั้นยังไม่ฟื้น

เมื่อมาตรการ LTV กลับมาใช้เต็ม ก็หมายความว่า ผู้ซื้อบ้าน คอนโดฯ ที่อยู่ในเงื่อนไขต้องหาเงินสดมาหลักแสนบาทจนถึงหลักล้านบาท เพื่อนำมาจ่ายเงินดาวน์ ซึ่งไม่ใช่เรื่องง่ายในสถานการณ์ปัจจุบัน ซึ่งทำให้ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยไม่มีความสามารถที่จะซื้อได้

กำลังซื้อส่วนนี้หายไปจากตลาด เท่ากับ “เหยียบเบรก” ธุรกิจอสังหาฯ โดยตรง

 

ถามว่า แบงก์ชาติรู้ไหมว่า เศรษฐกิจไทยช่วงนี้ต้องการการกระตุ้นให้ฟื้นตัวหลังโควิด เชื่อว่าแบงก์ชาติต้องรู้ เพราะแบงก์ชาติมีมาตรการด้านอื่นๆ ที่กระตุ้นเศรษฐกิจสาขาอื่นๆ

ถามว่า แบงก์ชาติรู้ไหมว่า เศรษฐกิจแบบปัจจุบันนี้ทุกธุรกิจทุกคนกำลังดิ้นรนเอาตัวรอดและพยายามฟื้นตัวให้ได้ ไม่มีอารมณ์การซื้อเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์กันแล้ว เชื่อว่าแบงก์ชาติก็น่าจะรู้นะ

งั้นแบงก์ชาติกลัวอะไร หรือมีจุดประสงค์อะไรที่กลับมาใช้มาตรการนี้เต็มที่

ถ้าต้องเดา ขอเดาว่า แบงก์ชาติกลัว “หนี้ครัวเรือน” เพราะอัตราส่วนหนี้ครัวเรือนต่อรายได้ประชาชาติ หรือ GDP สูงขึ้นเรื่อยๆ มาร่วมสิบปี ขณะนี้เกือบชน 90% ของ GDP แล้ว ซึ่งถือได้ว่าสูงมาก ในบรรดาหนี้ครัวเรือนซึ่งเป็นหนี้ของบุคคลนี้ส่วนใหญ่เป็นหนี้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย รองมาเพื่อซื้อรถยนต์ แบงก์ชาติกลัวหนี้ครัวเรือนสูงขึ้นไปอีก จึงล็อกตรงนี้ไว้

ถ้าเป็นเรื่องนี้ไม่อยากให้หนี้ครัวเรือนเพิ่มจริงๆ ก็ต้องมาอภิปรายกันว่า หนี้ครัวเรือนซึ่งสาเหตุส่วนหนึ่งเกิดจากประชาชนคนชั้นกลางและล่างในรอบ 10 ปีมานี้ รายได้ที่แท้จริงเมื่อหักลบอัตราเงินเฟ้อแล้วลดลง หรือสู้กับค่าครองชีพไม่ได้ทำให้เกิดการกู้หนี้ยืมสิน และเพิ่มขึ้นรวดเร็วก็เพราะเผชิญวิกฤต ตั้งแต่เหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ เรื่อยมาจนถึงโควิด

ประเด็นจึงอยู่ที่ว่า ประเทศไทยจะแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในอัตราที่สูง โดยทางเลือกใด

(1) ป้องกันไม่ให้เกิดการกู้เพิ่มขึ้นมาใหม่ หรือ

(2) การทำให้คนไทยมีอาชีพการงาน มีธุรกิจที่ดีขึ้น มีรายได้สูงขึ้น นำไปชำระหนี้

ถ้าแก้ถูก มาตรการเข้มก็เป็นเพียง “ยาขม” ที่ทำให้ร่างกายแข็งแรง แต่หากแก้ผิดวิธีก็เป็น “ยาพิษ” ที่ทำให้ร่างกายอ่อนแอ หรือทุพพลภาพ หรือเสียชีวิต •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.