มีข้อมูลน่าสนใจว่า ประชากรญี่ปุ่นราว 10% หรือราว 15 ล้านคน อาศัยอยู่ในแมนชั่น（マンション）เป็นเจ้าของร่วม ซึ่งมีอยู่ทั่วไปทั้งในเมืองและชานเมือง โดยมากมักเป็นอาคารไม่สูงมากนัก ไม่ใช่ตึกระฟ้าที่เรารู้จักกันอย่าง “คอนโดมิเนียม” ทันสมัย ทั้งนี้ไม่นับคนที่เช่าอยู่เพื่อเรียน หรือ ทำงานในเมืองเพียงชั่วระยะเวลาหนึ่ง

การที่ผู้คนมาอยู่ร่วมกันในอาคารที่ปลูกบนที่ดินผืนเดียวกัน มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน มีความรับผิดชอบร่วมกันเพื่อบำรุงรักษาอาคารให้สะอาด สวยงาม ปลอดภัย ไม่ทรุดโทรม และน่าอยู่อาศัย

คนญี่ปุ่นกำลังเผชิญกับปัญหาเกี่ยวกับการอยู่อาศัยในแมนชั่น บางอาคารมีห้องที่ไม่มีผู้อยู่อาศัยมาเป็นเวลานาน ปิดเงียบอยู่เป็นปี ๆ หาตัวเจ้าของไม่เจอ หรือไม่ก็เจ้าของเสียชีวิตไปก่อนหน้า โดยไม่มีลูกหลานหรือญาติมาจัดการกับห้องพัก สังเกตได้จากตู้รับจดหมายเต็มไปด้วยจดหมาย แผ่นใบปลิวที่ไม่เคยมีผู้ใดเก็บออกไป ผู้จัดการอาคารจัดการตามระเบียบเปิดห้องเข้าไป พบข้าวของในห้องอยู่ในสภาพเดิม แต่ห้องทรุดโทรม หยากไย่ ฝุ่นเขรอะ

เมื่อมีสภาพเป็น “ห้องร้าง” ที่หาตัวเจ้าของไม่พบ（所有者不明） ปัญหาที่ตามมาคือ ไม่มีการจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลาง（管理費の滞納） เป็นเวลานาน หากบวกเข้ากับค่าปรับการชำระล่าช้า ก็กลายเป็นยอดค้างชำระจำนวนสูงทีเดียว แน่นอนว่าหากมี “ห้องร้าง” เช่นนี้หลายห้องในแมนชั่น ย่อมส่งผลกระทบต่อเงินทุนกองกลางในการบริหารงาน การดูแลรักษา การซ่อมแซมอาคารอย่างเหมาะสม

จากการสำรวจในปี 2018 แมนชั่นที่สร้างก่อนปี 1979 มี “ห้องร้าง” ที่ติดต่อเจ้าของหรือลูกหลานไม่ได้ รวม ๆกันมากกว่า 13% ส่วนใหญ่พบในแมนชั่นเก่า โดยเฉพาะที่มีอายุมากกว่า 40 ปีขึ้นไปก็ยิ่งมีแนวโน้มพบได้มากขึ้น ส่วนแมนชั่นทันสมัยที่สร้างขึ้นใหม่ อายุไม่เกิน 10 ปี แทบไม่พบปัญหาเช่นนี้

ณ ปี 2021 มีแมนชั่นเก่าที่มีอายุเกิน 40 ปี อยู่ทั่วประเทศราว 1.15 ล้านหน่วย หลังจากนี้ 10 ปี จะมีจำนวนเพิ่มขึ้นราว 2 เท่า หากผ่านไปอีก 20 ปี คือ ปี 2041 คาดว่าจะมีจำนวนถึง 4.25 ล้านหน่วย หรือคิดเป็น 4 เท่าของปัจจุบันทีเดียว ถึงเวลานั้นจะมีห้องที่ตามหาเจ้าของไม่พบอีกเท่าใด จำเป็นต้องหาวิธีป้องกันเสียตั้งแต่ตอนนี้

เหตุใดจึงเป็นเช่นนี้หรือ?

ยิ่งเป็นอาคารที่สร้างมานาน ผู้พักอาศัยก็มักเป็นผู้สูงวัยตามไปด้วยนั่นเอง ปรากกฏการณ์ “2 เก่าและแก่”（２つの老い）จึงเกิดขึ้นอย่างไม่คาดคิดมาก่อน “อาคารก็เก่า คนอยู่ก็แก่” สัจธรรมโลก ทุกสิ่งย่อมทรุดโทรมไปตามกาลเวลา ไม่ว่าอาคารหรือผู้พักอาศัย ประกอบกับญี่ปุ่นต้องเผชิญกับปัญหาประชากรสูงวัย（高齢化）เพิ่มขึ้นมากทุกปี ต้องแก้ไขปัญหานี้อย่างจริงจัง

ฝ่ายผู้จัดการอาคาร แก้ไขปัญหาเบื้องต้นด้วยการขึ้นค่าส่วนกลาง เพื่อนำเงินมาซ่อมแซมอาคารบางส่วนที่ชำรุดจนอาจเกิดอันตรายอย่างเร่งด่วน ผู้พักอาศัยก็บ่นกันอุบ ในภาวะปัจจุบันที่ข้าวของแพงขึ้นทุกอย่าง บางแห่งก็ดำเนินการด้านกฎหมาย โดยจ้างบริษัทมืออาชีพที่บริการสืบหาตัวทายาท หรือ ร้องขอต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง แต่งตั้งตัวแทนจัดการทรัพย์สิน เป็นต้น แต่ทุกอย่างล้วนมีค่าใช้จ่ายไม่น้อย ซ้ำเติมเงินกองทุนส่วนกลางที่ร่อยหรอลงไปตามวันเวลา

ปัญหาอีกประการหนึ่ง คือ อาคารเล็ก แบบเก่าที่มีอายุมากกว่า 50 ปี และทรุดโทรมมากจนต้องมีการรื้อถอนและสร้างใหม่เพื่อความปลอดภัย หรือเพื่อเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สิน กฎหมายกำหนดให้ต้องได้รับเสียงเห็นชอบจากเจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 4 ใน 5 อาคารเหล่านี้ย่อมมี “ห้องร้าง” รวมอยู่ด้วย ย่อมเป็นที่กังวลว่าจะได้รับมติเห็นชอบครบหรือไม่

มีประเด็นที่น่าสนใจเรื่องข้อกฎหมายของญี่ปุ่น เกี่ยวกับการเป็น “ผู้รับมรดก” ตามกฎหมายแพ่ง กำหนดเกี่ยวกับการ “รับมรดก” ไว้ 3 รูปแบบคือ “การสละสิทธิ์เป็นผู้รับมรดก”（相続放棄）กรณีนี้ ผู้รับมรดกคำนวณแล้วว่า เจ้ามรดกมีหนี้สินมากกว่าทรัพย์สิน จึงขอสละสิทธ์ไม่รับทั้งทรัพย์สินและหนี้สิน

อีกรูปแบบ คือ “รับโดยไม่มีเงื่อนไข”（単純承認）หมายถึง ยอมรับทั้งทรัพย์สินและหนี้สินทั้งหมดโดยไม่มีเงื่อนไข กรณีนี้ แน่นอนว่าต้องคำนวณแล้วว่า “ได้” มากกว่า “เสีย” นั่นเอง

รูปแบบสุดท้าย เป็นกรณีที่ผู้รับมรดกยังไม่รู้จำนวนทรัพย์สินและหนี้สินของเจ้ามรดกอย่างแน่ชัด ต้องใช้เวลาสืบหาหรือดำเนินการอีกนาน จึงขอ “รับโดยมีข้อจำกัด”（限定承認）ขอรับเฉพาะทรัพย์สิน เมื่อถึงที่สุด มีการหักกลบชำระคืนหนี้สินแล้ว หากคงเหลือทรัพย์สินก็ขอรับเพียงเท่านั้น แบบนี้ต้องให้ผู้มีสิทธิ์ในมรดกทุกคนเห็นชอบ หากมีผู้คัดค้านแม้เพียงคนเดียว ก็เลือกวิธีนี้ไม่ได้

“ห้องร้าง” ที่เป็นปัญหาจำนวนไม่น้อยเกิดขึ้นเนื่องจากผู้รับมรดกเลือก “สละสิทธิ์” นั่นเอง นอกจากได้คำนวณแล้วว่า “ได้” ไม่คุ้ม “เสีย” ก็อาจมาจากความสัมพันธ์ที่ไม่ลงรอยกันระหว่างผู้มีสิทธิ์รับมรดกคนอื่น ๆ คาดว่าจะมีข้อพิพาทตามมาจึงเลือกที่จะไม่ยุ่งเกี่ยวเลยตั้งแต่ต้น โดยกฎหมายกำหนดให้ยื่นเรื่องสละสิทธิ์ต่อศาลครอบครัวภายใน 3 เดือนนับแต่รับรู้ว่ามีมรดก(อาจได้รับส่วนแบ่งมาภายหลัง) เมื่อเลือกแล้วจะขอเพิกถอนในภายหลัง แล้วขอเลือกรูปแบบอื่นแทนไม่ได้

ญี่ปุ่นเร่งให้มีการแก้ไขระเบียบ ข้อกฎหมายเพื่อแก้ปัญหาที่ดินรกร้างว่างเปล่า และ “บ้านร้าง”（空き家）(อ่าน “บ้านร้าง กับวิถีชีวิตที่เปลี่ยนไปของคนญี่ปุ่น” สุภา ปัทมานันท์ The 101.World) บ้างแล้ว แต่ “กฎหมายการเป็นเจ้าของร่วม”（区分所有法）ซึ่งเกี่ยวข้องกับ “ห้องร้าง” โดยตรงยังไม่ได้รับการแก้ไข เช่น การผ่อนคลายเรื่องการลงมติเมื่อจำเป็นต้องรื้อถอนอาคารเพื่อสร้างใหม่ หรือ การจัดการมรดกในสภาพ “ห้องร้าง” เป็นต้น

สังคมผู้สูงอายุของญี่ปุ่น ตามมาด้วยปัญหา “ห้องร้าง” หาตัวเจ้าของไม่พบ ลูกหลานไม่อยากได้ทรัพย์สิน ต่างจากสังคมผู้สูงอายุของไทยลิบลับ ผู้คนอีกมากมายที่ไม่มีแม้แต่ “ห้อง” จะอยู่

อย่างนี้แล้ว คนต่างชาติจะมาเป็นเจ้าของที่ดินและห้องชุดเพิ่มขึ้น

ก็ไม่เป็นไร ….งั้นหรือ?