คอลัมน์ประจำ

กระตุ้นอสังหาฯ เลี่ยงไม่ได้

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 12 - 18 เมษายน 2567
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ไตรมาส 1/2567 ที่ผ่านมาการดำเนินธุรกิจต่างๆ ในเศรษฐกิจไทยเรา กล่าวได้ว่า ผิดคาด เพราะผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นจริงๆ นั้น ต่ำกว่าที่นึก ลึกกว่าที่คิด

ที่เคยหวังว่าเมื่อเศรษฐกิจลงต่ำสุดในวิกฤตโควิด-19 แพร่ระบาดแล้ว หลังจากนั้นเศรษฐกิจจะฟื้นตัวเงยหัวขึ้นเป็นปกติ ไม่จริงเลยแม้แต่น้อย

ข้อเท็จจริงพื้นฐานของเศรษฐกิจไทยเรา สิบปีมานี้มีอัตราเติบโต (GDP) เฉลี่ยแค่ประมาณ 1.8% ไม่มี new s-curve ใหม่ๆ สร้างรายได้, ไม่มีการลงทุนเมกะโปรเจ็กต์, โครงสร้างเศรษฐกิจการผลิตสินค้าบริการหลายสาขาเป็นขาลง เห็นได้จากยอดการส่งออกที่มีส่วนแบ่งตลาดลดน้อยลงเรื่อยๆ

ผลที่ตามมาคือรายได้ประชาชนส่วนใหญ่เพิ่มต่ำ หนี้สินครัวเรือนเพิ่มสูง สุดท้ายกำลังซื้อต่ำ

จากการศึกษาของศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า ตั้งแต่ปี 2558-2566 ดัชนีราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ ปริมณฑลเพิ่มขึ้นสูงมากกว่าดัชนีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนต่อครัวเรือนห่างกว้างมากขึ้นเรื่อยๆ

 

การดำเนินงานด้านเศรษฐกิจของรัฐบาลปัจจุบัน เริ่มจากการกระตุ้นการท่องเที่ยวด้วยการเปิด “ฟรีวีซ่า” กับประเทศเป้าหมาย เช่น จีน ซึ่งได้ผลดี ถือได้ว่าเครื่องจักร “ท่องเที่ยว” ทำงานแล้ว แต่ก็ยังไม่เพียงพอ เพราะท่องเที่ยวมีสัดส่วนประมาณเกือบ 20% ของ GDP

การเดินทางไปต่างประเทศชักชวนบริษัทยักษ์ใหญ่ข้ามชาติเข้ามาลงทุนในไทยของนายกรัฐมนตรีเศรษฐา ทวีสิน ซึ่งได้รับการตอบรับมีมูลค่าการลงทุนนับแสนล้านบาท

แต่การลงทุนขนาดใหญ่ระดับนี้ กว่าจะเกิดผลจริงกับระบบเศรษฐกิจต้องใช้เวลาปีครึ่งถึงสองปี

ยิ่งการปรับเปลี่ยนโครงสร้างการผลิตสินค้าบริการที่มีปัญหาประสิทธิภาพการแข่งขันลดน้อยถอยลง ปัญหาหมดยุคสมัยมีเทคโนโลยีใหม่เข้าแทนที่

เหล่านี้ยิ่งต้องใช้เวลามาก 3-5 ปีขึ้นไป

 

ดังนั้น ยังไงก็จำเป็นต้องใช้มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจรวม ธุรกิจอสังหาฯ มีสัดส่วนเกือบ 10% ของ GDP และมีค่าตัวทวี (multiplier) เกิดการจ้างงาน ซื้อวัตถุดิบ วัสดุต่อเนื่องจำนวนมาก

ที่สำคัญ ธุรกิจอสังหาฯ ที่อยู่อาศัย บ้าน คอนโดมิเนียมนั้น เป็นธุรกิจที่ผู้ซื้อมีความต้องการซื้ออยู่เสมอเพราะเป็นสินค้าจำเป็นเช่นเดียวกับอาหาร ยารักษาโรค เครื่องนุ่งห่ม

แต่ที่ลูกค้าผู้ซื้อยังไม่ซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสถานการณ์ปัจจุบันนั้น เนื่องจากกำลังซื้อไม่เพียงพอ และกู้สินเชื่อจากธนาคารไม่ผ่าน

การกระตุ้นจะเป็นวิธีการใดๆ ที่ทำให้ภาระค่าใช้จ่ายผู้ซื้อลดลง, ระดับราคาที่อยู่อาศัยลดลง, เพิ่มความสามารถในการกู้สินเชื่อ หรือเพิ่มผู้ซื้อโดยให้สิทธิบางประการกับชาวต่างชาติบางประเภทที่กำหนดไว้

ได้แก่ การลดหย่อนภาษีค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดทะเบียนจำนองการซื้อขายบ้าน คอนโดฯ ซึ่งเป็นมาตรการมาตรฐานที่มีการใช้มาแล้วหลายครั้ง การลดขนาดแปลงที่ดินให้เล็กลง โดยพื้นที่ใช้สอยอาคารยังใกล้เคียงเดิม ซึ่งจะทำให้คนมีโอกาสซื้อได้เพิ่มมากขึ้น

การให้สิทธิชาวต่างชาติบางประเภทที่กำหนดไว้และจำนวนโควต้าที่กำหนด ได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ซึ่งเฉพาะหน้าคนไทยจำนวนมากยังกังวลกับการให้กรรมสิทธิ์ต่างชาติ ก็ปรับเป็นระดับการให้สิทธิเช่าซื้อระยะยาว

สุดท้าย เรื่องอัตราดอกเบี้ยและการกู้สินเชื่อจากธนาคาร ซึ่งเป็นปัญหาใหญ่อีกเรื่องหนึ่งในการซื้อบ้าน แต่เป็นเรื่องที่ไม่ได้อยู่ในอำนาจหน้าที่ของรัฐบาล แต่อยู่ในอำนาจธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

ตอนนี้ก็เขย่งก้าวกระโดดขาเดียวด้วยมาตรการการคลังไปพลางก่อน แล้วอีกขามาตรการทางการเงินคงจะตามมา •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.