คอลัมน์ประจำ

อสังหาฯ ทำใจ โตตามจีดีพีแค่ 1.8%

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 9 - 15 กุมภาพันธ์ 2567
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

เมื่อวันที่ 24 มกราคม 2567 ที่ผ่านมา กระทรวงการคลังได้แถลงตัวเลขประมาณการเติบโตเศรษฐกิจไทย หรือ GDP ปี 2566 ที่ผ่านมา ขยายตัวได้ 1.8% เป็นการชะลอตัวลงจากปี 2565 ที่มีอัตราเติบโต 2.6%

อัตราการเติบโต GDP ที่ต่ำเตี้ยอย่างเป็นทางการ 1.8% นี้ เป็นตัวเลขที่ชี้บอกว่า เหตุใดผู้บริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายจึงรู้สึก “อึดอัด” มาตั้งแต่กลางปี 2566 ว่ายอดลูกค้าเข้าเยี่ยมชมโครงการ ยอดจองซื้อ ของบ้าน คอนโดฯ ทุกระดับราคาจึงชะลอตัวลง

แม้แต่บ้านระดับราคาสูงที่ยอดขายดีมาตลอดตั้งแต่ช่วงโควิดยังระบาด ปี 2565 หลังโควิดก็ยังดี แต่พอถึงกลางปี 2566 กำลังซื้ออ่อนตัวลงอย่างสังเกตเห็นได้

เพราะสินค้าบ้าน คอนโดฯ เป็นสินค้าราคาแพงที่สุดที่ผู้บริโภคซื้อ ณ ขณะตัดสินใจซื้อจึงต้องมีเงินสด มีเครดิต และมีความเชื่อมั่นเศรษฐกิจสูง ทำให้จำนวนและมูลค่าการขายอสังหาฯ บ้าน คอนโดฯ จากสถิติย้อนหลัง 10-20 ปีที่ผ่านมา จึงเชื่อมโยงสัมพันธ์กับอัตราเติบโตเศรษฐกิจหรือ GDP มากที่สุด มากยิ่งกว่าอัตราดอกเบี้ยที่เป็นต้นทุนผู้ผลิตและเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อ

 

ตัวเลข GDP ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะแถลงในการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) เดือนกุมภาพันธ์ก็คงไม่แตกต่างจากตัวเลขกระทรวงการคลัง เพราะกระทรวงการคลังก่อนแถลงก็ได้มีการหารือตัวเลขกับ ธปท.และสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) แล้ว และตัวเลขรายไตรมาส 1-4 ปี 2566 ก็มีอัตราเติบโต 2.6%, 1.8%, 1.5% และ 1.4% ซึ่งลดต่ำลงเรื่อยๆ ตามลำดับ

ดังนั้น อาการของตลาดอสังหาฯ บ้าน คอนโดฯ ในปี 2566 ที่ผ่านมา และปัจจุบันปี 2567 อย่างน้อยในครึ่งปีแรก เป็นผลสืบเนื่องมาจาก

1. กำลังซื้อ – เศรษฐกิจเติบโตต่ำ 1.8% หรือแทบไม่โต ระดับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคก็ลดลง ทำให้กำลังซื้อทุกระดับราคาบ้าน คอนโดฯ อ่อนแรงลง

2. ธนาคารปฏิเสธปล่อยกู้ – เนื่องจากปัญหานี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้เครดิตการกู้มีปัญหา ยิ่งเมื่ออัตราดอกเบี้ยทั้งระบบสูงขึ้นต่อเนื่อง ธนาคารก็ยิ่งระมัดระวังความเสี่ยงมากขึ้น

อัตราการปฏิเสธปล่อยกู้ก็สูงมากขึ้น ถึงระดับเฉลี่ย 50%

 

แนวโน้มอนาคต

1. การท่องเที่ยวจากนักท่องเที่ยวต่างประเทศดีมากกว่าที่คาด ส่งผลให้ธุรกิจที่เกี่ยวข้องฟื้นกลับมา กำลังซื้อส่วนนี้น่าจะดีขึ้นตาม แต่ธุรกิจท่องเที่ยวมีสัดส่วนใน GDP ประเทศประมาณเกือบ 20% เท่านั้น คงดีขึ้นเพียงบางส่วน

2. การกระตุ้นกำลังซื้อของรัฐบาลยังมีความไม่แน่นอนอยู่สูง

3. การดึงการลงทุนจากต่างประเทศ นายกรัฐมนตรีเดินสายชักชวนอย่างต่อเนื่องและได้รับความสนใจพอสมควร แต่ผลต่อกำลังซื้อโดยตรงยังต้องใช้เวลานานพอสมควร

4. การลงทุนจากต่างชาติที่เกิดจากสงครามการค้าจีน-สหรัฐ ทำให้บริษัทขนาดใหญ่ของจีนไปจดทะเบียนสำนักงานใหญ่บริษัทที่สิงคโปร์ และมีแนวโน้มหลายอุตสาหกรรมต้องการย้ายโรงงานมาที่ประเทศไทย ซึ่งอาจเป็นระลอกการลงทุนครั้งใหญ่

และสุดท้าย 5. อัตราดอกเบี้ยลดลง ซึ่งเรื่องนี้ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของคณะกรรมการนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย

ถ้าลดเมื่อไหร่ก็เป็นปัจจัยบวกกับธุรกิจ แต่ถ้าแบงก์ชาติยังเชื่อว่าเศรษฐกิจยังฟื้นตัวอย่างช้าๆ ยังไม่จำเป็นต้องลดดอกเบี้ยก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง

ที่ทำให้นึกถึงยุคปี 2540 ที่เอาทุนสำรองไปสู้อัตราแลกเปลี่ยนกับเฮดจ์ฟันด์ •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.