คอลัมน์ประจำ

หุ้นกู้ข้อกังวลใหม่ธุรกิจอสังหาฯ

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 24 - 30 พฤศจิกายน 2566
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ความเชื่อมั่น หรือ “อารมณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ช่วงปลายปี ใกล้ปีใหม่ปีนี้ แทนที่จะเปี่ยมไปด้วยความหวังที่กำลังจะมาถึง กลับกลายเป็นความวิตกกังวลประเด็นต่างๆ เพิ่มพูนมากขึ้น

รัฐบาลที่เพิ่งมีอายุ 2-3 เดือน แม้จะเห็นได้ชัดเจนว่าทำได้ดีกว่ารัฐบาลก่อนหน้านี้ อาทิ การเปิดฟรีวีซ่าดึงดูดนักท่องเที่ยวจากประเทศจีนที่ทำได้รวดเร็วในเดือนแรกของการเป็นรัฐบาล

แต่ผลลัพธ์ยังไม่ได้มากดังหวัง เพราะจีนเองก็ประสบปัญหา “ฟองสบู่” อสังหาฯ แตก เงินออมมหาศาลของประชาชนจมติดอยู่กับปัญหานี้ รัฐบาลท้องถิ่นขาดรายได้ การส่งออกสินค้าลดลง สุดท้ายรายได้ประชาชาติรายได้ประชาชนลด และรัฐบาลจีนคุมเข้มการโอนเงินออกต่างประเทศ

ความหวังที่จะโกยนักท่องเที่ยวจีนจึงไม่ได้อย่างที่ตั้งเป้า ยอดขายคอนโดฯ ให้คนจีนก็ไม่ได้มากอย่างที่คิด

สิ่งที่นายกรัฐมนตรี เศรษฐา ทวีสิน ดำเนินการเห็นผลอย่างเป็นรูปธรรม คือ การเดินทางไปชักชวนบริษัทยักษ์ใหญ่ระดับโลกให้มาลงทุนในประเทศไทยในโอกาสต่างๆ รวมทั้งกระตุ้นการซื้อสินค้าจากประเทศไทย

แม้จะเห็นตัวเลขเม็ดเงินลงทุนแล้ว แต่เรื่องเหล่านี้ต้องใช้เวลาระยะหนึ่งจึงจะมีผลถึงกำลังซื้อ

ที่น่ากังวล ได้แก่ มาตรการการกระตุ้นกำลังซื้อประชาชน หรือดิจิทัลวอลเล็ต 10,000 บาท ซึ่งมีเสียงคัดค้านต่อต้านหนาหู

ขณะเดียวกันทีมงานฝั่งรัฐบาลก็ยังดูเตรียมการไม่พร้อมไม่เข้มแข็งนัก ประชาชนนักธุรกิจยังต้องลุ้น

 

ภายในธุรกิจและตลาดอสังหาฯ เอง รับรู้กันแล้วว่า ภาวะตลาดปี 2565 ที่ผ่านมาที่ยอดขายดีนั้นเนื่องจากกำลังซื้อที่ “อั้น” มา 2-3 ปีช่วงโควิดมาช่วยดัน แต่ปี 2566 เป็นดีมานด์-ซัพลายของจริง ซึ่งอยู่ในสภาพความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของคนยังมี มาติดที่กำลังซื้อยังทรงเพราะหนี้ครัวเรือนยังสูง รายได้คนไม่เพิ่ม รายได้ประชาชาติยังเพิ่มต่ำ

ซ้ำยังมีปัจจัย “บั่นทอน” กำลังซื้อ จากอัตราดอกเบี้ยที่ทยอยสูงขึ้น

ทำให้อัตราปฏิเสธการปล่อยกู้ซื้อบ้าน หรือ รีเจ็กต์ เรต ที่สูงอยู่แล้ว สูงขึ้นไปอีก ประมาณครึ่งต่อครึ่งของผู้ซื้อกู้

ขณะเดียวกันมาตรการ LTV หรือการควบคุมสัดส่วนเงินดาวน์ของธนาคารแห่งประเทศไทย ก็ทำให้ที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงที่มีจำนวนไม่มากอยู่แล้วและหลายปีก่อนนี้เป็นกำลังซื้อโดดเด่น ตกลงมาเหมือนที่อยู่อาศัยระดับราคาอื่นๆ

 

ข้อกังวลใหม่ที่ทำท่าจะเป็นเรื่องใหญ่ต่อไป คือหุ้นกู้อสังหาฯ non-rated bond หรือหุ้นกู้ที่ไม่ได้ถูกจัดอันดับความน่าเชื่อถือ แม้ปีที่กำลังจะผ่านไปนี้เคยเกิดกรณีผิดนัดชำระรายหนึ่ง แต่ก็เป็นกรณีเล็กไม่มีผลกระทบกับตลาด

แต่ที่กำลังจ่อจะครบระยะเวลาในปีหน้าซี่งมีอยู่หลายราย

มีทั้งรายขนาดกลางและเล็ก รายที่เป็นกลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่

หากเกิดกรณีผิดนัดชำระขึ้นมา แบงก์ชาติโดดเข้ามาควบคุมเข้มงวดขึ้น ย่อมกระทบกันทั้งวงการ ซึ่งขนาดแต่ละปีอสังหาฯ ออกหุ้นกู้กันมูลค่าแสนล้านบาท

ฝั่งดีมานด์ กำลังซื้อก็ถูกถ่วงรั้งด้วยหนี้ครัวเรือน ถูกบีบด้วยการปฏิเสธปล่อยกู้

ฝั่งซัพพลาย ผู้ผลิตถูกเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อโครงการแล้ว ถ้าถูกคุมเข้มการออกหุ้นกู้อีกทางหนึ่ง

อาการหนักกันทั้งตลาด •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.