คอลัมน์ประจำ

ไม่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 27 ตุลาคม - 2 พฤศจิกายน 2566
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

รัฐบาลใหม่หลายรัฐบาลที่ผ่านมามักจะเริ่มต้นนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยมาตรการ “ลดหย่อนภาษีค่าธรรมเนียมการซื้อบ้าน คอนโดฯ” เสมอ

เพราะธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ มีค่าตัวทวีคูณ หรือ multiplier สูง เพราะมีความเชื่อมโยงกับการจ้างงาน การใช้วัสดุก่อสร้าง สินเชื่อ ฯลฯ มากและส่งผลรวดเร็ว รัฐบาลหลายประเทศจึงมักใช้เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจ

แต่รัฐบาลใหม่ปัจจุบันที่เศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี เป็นผู้ที่มีแบล็กกราวด์เป็นผู้ก่อตั้งและเป็นซีอีโอบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำมาก่อน หากใช้มาตรการลดหย่อนภาษีค่าธรรมเนียมย่อมเกิดเสียงครหาวิพากษ์วิจารณ์หรือข้อสงสัยผลประโยชน์ทับซ้อน

นอกจากนี้ก็ทราบกันดีว่ามาตรการกระตุ้นด้วยการลดค่าธรรมเนียมโอน ค่าธรรมเนียมจำนองนั้น ช่วยให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อเร็วขึ้นตามเวลาที่มาตรการกำหนดวันสิ้นสุด เพื่อรับโปรโมชั่นค่าธรรมเนียมดังกล่าว

แต่ท้ายที่สุดแล้วก็จะพบว่า ในระยะยาวแล้วจำนวนผู้ซื้อบ้าน คอนโดฯ ไม่เพิ่มขึ้นเพราะมาตรการดังกล่าว จำนวนผู้ซื้อเท่าเดิมเพียงซื้อเร็วขึ้นเท่านั้น

 

หากดูจากกิจกรรมและตารางภาระกิจของนายกรัฐมนตรีเศรษฐา ก็จะเห็นได้ชัดเจนว่า มุ่งแก้ปัญหาเศรษฐกิจไปที่เป้าหมายใหญ่ที่สร้างรายได้ให้ประเทศได้มากและเร็ว ได้แก่

การท่องเที่ยวด้วยการแก้ปัญหาอุปสรรคนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้ามา รวมทั้งมาตรการฟรีวีซ่าให้กับนักท่องเที่ยวจากประเทศสำคัญ

ต่อมาก็เรื่องการส่งออกสินค้าซึ่งมีอัตราส่วนสูงสุดในรายได้ประชาชาติ หรือ GDP ดังจะเห็นนายกรัฐมนตรีเดินทางไปพบปะกับผู้นำประเทศต่างๆ ถี่มาก รวมทั้งบอกตรงๆ ว่า ทำตัวเป็น “เซลส์แมน” ของประเทศ กระตุ้นการขายสินค้าไปประเทศต่างๆ

หากการท่องเที่ยวเติบโต หากการส่งออกดีขึ้น รายได้ประชาชาติของประเทศไทยสูงขึ้น ย่อมทำกำลังซื้อประชาชนในระบบเศรษฐกิจดีขึ้น กำลังซื้อบ้าน คอนโดฯ ก็จะดีขึ้นอย่างเป็นสัดส่วนกัน เพราะหากศึกษาข้อมูลย้อนหลัง 10-20 ปีที่ผ่านมาก็จะเห็นได้ชัดเจนว่า ปริมาณและมูลค่าการซื้อขายที่อยู่อาศัยบ้านและคอนโดฯ มีผลจากรายได้ประชาชาติของประเทศมากที่สุดยิ่งกว่าปัจจัยใดๆ

 

อย่างไรก็ดี ปัญหาใหญ่อีกปัญหาหนึ่งที่ถ่วงการเติบโตเศรษฐกิจประเทศและเป็นตัวที่ทำให้เกิดปัญหา reject rate หรือปฏิเสธการปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน คอนโดฯ ก็คือปัญหาหนี้ครัวเรือนของประเทศซึ่งสูงเกือบ 90% ของ GDP ประเทศ เพราะเป็นที่ทำให้เกิดการจำกัดกำลังซื้อซื้อและจำกัดการขยายตัวเศรษฐกิจ

มีรายงานข่าวว่า นายกรัฐมนตรีได้ให้ความสำคัญกับเรื่องนี้ และให้มีการศึกษาแนวทางแก้ไขลดปัญหาหนี้สินครัวเรือนลง

ซึ่งหากสามารถทำได้ลดปัญหานี้ครัวเรือนลงได้จาก 90% ลดเหลือ 70% ย่อมหมายถึงกำลังซื้อในระบบเพิ่มขึ้นมาอีก 20% ทุกธุรกิจย่อมได้รับอานิสงส์ รวมทั้งอสังหาฯ บ้าน คอนโดฯ

อย่างไรก็ตาม การผลักดันมาตรการเหล่านี้คงไม่ใช่เรื่องง่ายดายนัก นโยบายดิจิทัลวอลเล็ต 10,000 บาทเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ที่พรรคเพื่อไทยแกนนำรัฐบาลใช้รณรงค์หาเสียงเลือกตั้ง เมื่อจะนำไปปฏิบัติก็มีเสียงคัดค้านวิจารณ์กัน ด้วยกลัวจะเป็นภาระหนี้สินของรัฐ กลัวทำให้สถานะการเงินการคลังไม่ดี และยังเห็นว่าเศรษฐกิจไทยกำลังเข้าสู่ภาวะฟื้นตัว ไม่จำเป็นต้องกระตุ้น

ความเห็นทั้งวิชาการและไม่วิชาการต่างๆ เหล่านี้ ช่างต่างจากความจริง “หน้าร้าน” ทุกธุรกิจเสียจริง

เพราะตุลาคมเดือนแรกของไตรมาสที่ 4 ยอดจอง ยอดขายของแทบทุกสินค้าลดลงเหมือนกัน

ของอสังหาฯ มีเพิ่มขึ้นเฉพาะอัตราปฏิเสธปล่อยกู้เท่านั้น •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.