คอลัมน์ประจำ

ไตรมาสสุดท้าย ดีมานด์-ซัพพลายของจริง

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 13 - 19 ตุลาคม 2566
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

เหมือนเวลาผ่านไปแค่แป๊บเดียว ก็เดินทางมาถึงไตรมาสสุดท้าย เดือนตุลาคม-ธันวาคม 2566 แล้ว

ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ โครงการบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียมในช่วงต้นไตรมาสที่ 4 ของปี กล่าวได้ว่า เข้าสู่ภาวะปกติตามดีมานด์กับซัพพลายของตลาด อย่างเสมอหน้ากันทุกเซ็กเมนต์ระดับราคาที่อยู่อาศัย

คือ จำนวนผู้สนใจจะซื้อที่เดินทางไปเยี่ยมชมโครงการ ดูบ้านตัวอย่าง หรือชมห้องชุดตัวอย่าง (walk in) มีปริมาณลดลง จำนวนผู้ตัดสินใจจองซื้อ (booking) ก็มีจำนวนลดลงในทิศทางเดียวกัน

ทุกระดับราคา ทั้งที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่แพง 2-3 ล้านบาท ราคาปานกลาง 4-5 ล้านบาท และราคาสูง 10-20 ล้านบาทขึ้นไป ยอดขายลดลงเหมือนกันหมด

สถานการณ์ตลาดที่ไม่ปกติปี 2563-2564 ระยะที่โรคโควิด-19 แพร่ระบาดหนัก บ้านเดี่ยวกลับมาขายดีกว่าคอนโดฯ บ้านระดับราคากลางและล่างยอดขายตกเพราะล็อกดาวน์ แต่บ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปกลับขายดี ผ่านไปแล้ว

ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2565 ที่บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ทั้งหลายในตลาดมียอดขาย ยอดรายได้ และผลกำไรสูง ทำลายสถิติของสูงของบริษัทกันเป็นจำนวนมาก ก็นับเป็นสถานการณ์ที่ไม่ปกติเช่นกัน เพราะกำลังซื้อที่ “อั้น” ไว้ช่วงโควิด มาปลดปล่อยกำลังซื้อกันในปี 2565 ทำให้ยอดขายสูงเป็นพิเศษ ก็ผ่านไปแล้วเช่นกัน

ถึงเกือบกลางปี 2566 ทุกบริษัททุกโครงการต่างรับรู้ตรงกันว่า กำลังซื้ออ่อนตัวลง ลูกค้ามาเยี่ยมชมโครงการน้อยลง การตัดสินใจจองซื้อน้อยลง ไม่เว้นแม้แต่บ้านแพง 10-20 ล้านบาทที่กำลังซื้อดีมาตลอด ก็อ่อนลงด้วยเช่นกัน

 

น่าจะเรียกได้ว่า ดีมานด์กับซัพพลายของตลาดที่อยู่อาศัย เข้าสู่ภาวะปกติตามความเป็นจริง ผู้ซื้อไม่ได้ตัดสินใจซื้อหรือไม่ซื้อด้วยความตกใจหรือวิตกกังวล ไม่ได้ตัดสินใจซื้อด้วยความที่ “อั้น” ไว้ก่อนหน้านี้ แต่ซื้อด้วยรายได้ที่เกิดขึ้นจริงๆ จากการทำงาน จากการทำธุรกิจในปัจจุบัน

ผลประกอบการของบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ของปี 2566 นี้ ส่วนใหญ่จะยังคงอัตราเติบโต แต่ถ้าวิเคราะห์รายละเอียดก็จะพบว่า เติบโตด้วยการขยายทำเลไปยังพื้นที่ใหม่ เช่น ต่างจังหวัด การขยายไปยังเซ็กเมนต์ใหม่ๆ เช่น ตลาดท่องเที่ยว หรือระดับราคาใหม่กลุ่มลูกค้าใหม่ที่ไม่เคยทำมาก่อน

ซึ่งก็คือการเข้ามาแย่งส่วนแบ่งตลาดมาจากผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ รายกลางและเล็กในส่วนต่างๆ ของตลาดนั่นเอง

นอกจากนี้ อสังหาฯ รายใหญ่ ยังมีรายได้จากธุรกิจอสังหาฯ ให้เช่า (recuring income) รายได้จากเงินปันผลของธุรกิจที่ไปลงทุนไว้

 

สิ่งที่จะปรากฏให้เห็นในไตรมาสที่ 4 ของปีนี้ จะยังคงมีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เพิ่มขึ้น เพื่อเพิ่มยอดขาย แต่ถ้าเทียบเป้าหมายแผนงานการเปิดตัวโครงการใหม่ที่วางไว้ต้นปี เชื่อว่า ส่วนใหญ่จะต่ำกว่าจำนวนตัวเลขแรกที่กำหนดไว้ จะมีการปรับลดตามสถานการณ์

และจะมีแคมเปญโหมโปรโมชั่นจูงใจผู้ซื้อทยอยออกมา โดยมีจุดประสงค์เพื่อ “เคลียร์” สต๊อกคงค้างที่โหมเปิดโครงการและก่อสร้างมากไว้ตั้งแต่ต้นปี และเพื่อประสงค์ผลักดันยอดขายให้สูงในโค้งสุดท้ายของปี

ความหวังจะมีได้ในสถานการณ์ทุกวันนี้ กรณีเดียวคือ รัฐบาลต้องผลักดันให้ประชาชนมีรายได้เพิ่มขึ้นและมีหนี้สินลดลงถ้วนหน้า กำลังซื้อจึงจะบังเกิด •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.