ที่ดิน หากมองในมุมผู้ผลิต ที่ดินนับเป็นปัจจัยสำคัญ หนึ่งในสี่ปัจจัยการผลิต (Factors of Production) ตามตำราเศรษฐศาสตร์ที่ขาดเสียมิได้

ที่ดิน หากมองในมุมครัวเรือน ที่ดินนับเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ในการดำรงชีพ เพราะเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับมนุษย์ทุกคน ทุกครัวเรือนต้องมีที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของโดยตรงหรือไม่ก็ตาม ครัวเรือนไหนวาสนาดีก็มีที่ดินสร้างบ้านใหญ่โต ครัวเรือนไหนพอเพียงก็มีที่ดินน้อยหน่อย หรืออาจเช่าที่ดินจากเจ้าของที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

ที่ดินเป็นหนึ่งในทรัพยากรที่มีอยู่จำกัด และไม่เพิ่มขึ้น (เว้นแต่จะถมทะเลทำพื้นดินเทียม) จึงมักถูกใช้เป็นหนึ่งในเครื่องมือสำหรับการออมเงินรูปแบบหนึ่ง เพราะจากจำนวนที่มีอยู่จำกัดและไม่เพิ่มขึ้น จึงส่งผลให้ราคามีแนวโน้มปรับสูงขึ้นเรื่อยๆ ตามความต้องการของตลาด

และที่ดินเป็นทรัพย์สินที่ค่าดูแลรักษาต่ำกว่าทรัพย์สินอย่างอื่น

เพียงแต่มีข้อเสียคือเปลี่ยนรูปกลับเป็นเงินสดยากหน่อย หรือมี Liquidity ต่ำ ต้องรอขายเปลี่ยนมือซึ่งอาจต้องใช้เวลากว่าจะเปลี่ยนจากที่ดินเป็นเงินสดได้

ในสมัยโบราณ ประชากรในประเทศมีน้อย ที่ดินมีมาก จึงไม่มีราคาสูงอย่างในปัจจุบัน ใครมีแรงแผ้วถางป่าเพื่อครอบครองก็ให้บุคคลนั้นเป็นเจ้าของหรือมีกรรมสิทธิ์

ดังที่ปรากฏในหลักศิลาจารึกพ่อขุนรามคำแหง หลักที่ 1 ว่า “ไพร่ในเมืองสุโขทัยนี้จึงชม สร้างป่าหมาก ป่าพลู ทั่วเมืองนี้ทุกแห่ง ป่าพร้าวก็หลายในเมืองนี้ ป่าลางก็หลายในเมืองนี้ หมากม่วงก็หลายในเมืองนี้ หมายขามก็หลายในเมืองนี้ ใครสร้างได้ไว้แก่มัน”

หรือในกฎหมายตราสามดวงในพระอัยการเบ็ดเสร็จ มาตราที่ 36 กล่าวไว้ว่า “ถ้าผู้ใดก่นสร้างเลิกรั้งที่ไร่นาเรือกสวนนั้น ให้ไปบอกแก่เสนานายระวางนายอากรไปดูที่ไร่นาเรือกสวนที่ก่นสร้างนั้นให้รู้มากแลน้อยด้วย ให้เสนานายระวางอากรเขียนโฉนฎให้ไว้แก่ผู้เลิกรั้งก่นสร้างนั้น”

ในรัชสมัยรัชกาลที่ 3 ได้มีการออกหนังสือสำคัญสำหรับที่บ้านขึ้นเพื่อใช้ระงับข้อพิพาทการรุกล้ำเขตแดนกัน

ต่อมารัชสมัยรัชกาลที่ 4 มีการออกโฉนดตราแดงเป็นหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินที่เป็นนาเพื่อเก็บเงินภาษีค่านา ในรัชสมัยของพระองค์ได้มีพระบรมราชโองการประกาศกําหนดที่ให้ขาย ให้ ให้เช่า แก่คนนอกประเทศ ตามประกาศ ณ วันพฤหัสบดี ขึ้นสองค่ำ เดือนเจ็ด ปีมะโรง นักษัตรอัฐศก ศักราช 1218 (พ.ศ.2399) มีใจความว่าที่ดินภายในพระนคร และห่างกําแพงพระนครออกไปในรัศมี 200 เส้น ห้ามไม่ให้ผู้ใดขายที่ดินแก่คนต่างประเทศที่เข้ามาอยู่ในประเทศไทยไม่ถึง 10 ปี หากผู้ใดมีความจําเป็นอาจได้รับอนุญาตจากเสนาบดีจึงจะขายได้

ต่อมาในรัชสมัยรัชกาลที่ 5 มีการตรากฎหมายประกาศออกโฉนดที่ดิน ร.ศ.120 (พ.ศ.2444) มีการสำรวจทำระวางที่ดิน และมีการตั้งหอทะเบียนและนายทะเบียนจัดเก็บเอกสาร

เมื่อครั้งพระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้าเจ้าอยู่หัวเสด็จประพาสต้นที่จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ข้าหลวงเกษตรได้ทูลเกล้าฯ ถวายโฉนดหมายเลข 1 สำหรับที่ดินของพระองค์ นับเป็นโฉนดที่ดินฉบับแรกโดยสมบูรณ์ที่ออกโดยกระทรวงเกษตราธิการ เมื่อวันที่ 1 ตุลาคม ร.ศ.120 (พ.ศ.2444)

สําหรับที่ดินในประเทศไทย เดิมทีคนต่างชาติหรือตามภาษากฎหมายที่เรียกกันว่า “คนต่างด้าว” ไม่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ แม้จะแต่งงานกับคนไทย เจ้าหน้าที่กรมที่ดินก็จะต้องสอบสวนให้ได้ความว่าเงินที่นำมาซื้อที่ดินนั้นเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสที่ถือสัญชาติไทย

หากเงินที่นำมาซื้อที่ดินเป็นสินสมรสก็จะไม่ยอมจดทะเบียนซื้อขายที่ดินให้

มีกรณีที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินได้เฉพาะจากการรับมรดกเท่านั้น

ซึ่งตามประมวลกฎหมายที่ดินได้กำหนดให้ถือครองที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ หากใช้เพื่ออุตสาหกรรมหรือใช้เพื่อเกษตรกรรมไม่เกิน 10 ไร่

ส่วนกรณีคอนโดฯ หรืออาคารชุด คนต่างด้าวสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ แต่เมื่อรวมกันทั้งโครงการแล้วสัดส่วนการถือครองของคนต่างด้าวทั้งหมดต้องไม่เกินร้อยละ 49

ส่วนกรณีนิติบุคคลต่างด้าวสามารถถือครองได้ตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 อนุญาตให้ถือครองที่ดินได้ตามที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนเห็นสมควร

นอกจากนี้ ยังมีกฎหมายเกี่ยวกับการประกอบอุตสาหกรรมในนิคมอุตสาหกรรม กฎหมายสัมปทาน กฎหมายการปิโตรเลียม ซึ่งเป็นกฎหมายเฉพาะ อนุญาตให้นิติบุคคลต่างด้าวถือครองที่ดินได้เช่นกัน

ล่าสุดเป็นข่าวครึกโครม เมื่อคณะรัฐมนตรีมีมติรับหลักการตามที่สภาพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติเสนอให้ชาวต่างชาติ 4 กลุ่มศักยภาพสูงสามารถถือครองที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ หากลงทุนในไทยอย่างน้อย 40 ล้านบาท เป็นระยะเวลา 3 ปี เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ

ฟังถึงตรงนี้ ผมสะดุดหยุดอยู่ตรงวัตถุประสงค์ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ

ย้อนกลับไปเมื่อ พ.ศ.2545 มีการแก้ไขประมวลกฎหมายที่ดิน และออกกฎกระทรวงมหาดไทย กำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไข การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว พ.ศ.2545 ปรากฏว่า นับแต่วันนั้นที่ออกกฎกระทรวงจนถึงวันนี้ มีชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้ถือครองที่ดินตามกฎกระทรวงเพียง 8 รายเท่านั้น (อ้างอิงจากสำนักข่าวกรมประชาสัมพันธ์)

การนำกฎกระทรวงเก่ามาปัดฝุ่นใหม่ และปรับลดระยะเวลาการลงทุนจาก 5 ปี เหลือ 3 ปี ซึ่งสภาพัฒน์คาดการณ์ว่าจะมีชาวต่างชาติสนใจย้ายถิ่นฐานเข้ามาอยู่ไทยจากกฎหมายฉบับนี้ไม่น้อยกว่า 1 ล้านคน ภายในระยะเวลา 5 ปี

ตัวเลขช่างแตกต่างกันยิ่งนัก

8 คนกับ 1 ล้านคน ห่างกันเพียง 999,992 คน หรือ 99.9992%

จริงๆ แล้ว หากชาวต่างชาติต้องการพำนักในประเทศไทย นอกจากการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินแล้ว สามารถเลือกการเช่าที่ดินระยะยาวได้อีกทางหนึ่ง โดยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ อนุญาตให้เช่าได้ 30 ปี และสามารถต่อได้อีก 2 คราว รวมระยะเวลาทั้งสิ้น 90 ปี

และหากเป็นการเช่าเพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม สามารถเช่าได้ถึง 50 ปี และต่อได้อีก 1 คราว รวมเป็น 100 ปี ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542

เพราะฉะนั้น ที่คาดการณ์ว่าจะมีชาวต่างชาติสนใจย้ายเข้ามาอยู่ในประเทศไทยเพิ่มเติมถึง 1 ล้านคนนั้น คงจะเป็นความฝันของ ครม. และสภาพัฒน์ ที่ไม่เป็นจริง

กลับมาประเด็นที่ว่านโยบายนี้จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ เมื่อวิเคราะห์ให้ละเอียดถี่ถ้วน พบว่า ถ้ามองในมุมประชากรเพิ่มขึ้นจากการย้ายถิ่นฐานมาพำนักในประเทศไทย ก็จะมีการใช้จ่ายตามปกติในชีวิตประจำวัน หรือการใช้จ่ายในการบริโภค ก็สามารถช่วยให้ตัวเลขการบริโภคภายในประเทศเพิ่มสูงขึ้นได้ ขึ้นอยู่ว่ามีชาวต่างชาติย้ายมาตั้งรกรากเพิ่มขึ้นมากเพียงใด ชดเชยกับที่ย้ายประเทศได้หรือไม่ แต่อย่างที่ได้เรียนข้างต้นว่าคงไม่มากมายเพราะเดิมก็สามารถเช่าบ้านระยะยาวได้อยู่แล้ว

ถ้ามองในมุมช่วยกระตุ้นการลงทุน ประเด็นนี้ยิ่งห่างไกลการกระตุ้นการลงทุนเป็นอย่างมาก เพราะเม็ดเงินที่ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนนั้น ก็จะลงทุนในตลาดทุน เช่น การซื้อหุ้น การซื้อหน่วยลงทุนของกองทุน การซื้อตราสารหนี้ ซึ่งการลงทุนในลักษณะเหล่านี้ ไม่ถูกนับรวมในผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ หรือ GDP

การซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดินเดิม ก็ไม่ถูกนับรวมใน GDP เช่นกัน คงมีแต่การสร้างบ้านที่พอนับเข้าใน GDP ได้ ซึ่งกลุ่มธุรกิจที่อาจได้ประโยชน์ได้แก่ กลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มวัสดุและอุปกรณ์ก่อสร้าง และกลุ่มเฟอร์นิเจอร์ ไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อประชาชนโดยรวมทั้งหมด

และประโยชน์ที่ได้รับก็ไม่ได้มากมายอะไรเมื่อเทียบกับสิ่งที่จะต้องสูญเสียไปจากผลข้างเคียงของกฎหมาย คือ การเข้ามาเก็งกำไรที่ดินของชาวต่างชาติ

แม้ว่าข่าวจากรัฐบาลอธิบายว่าที่ดินที่ชาวต่างชาติซื้อห้ามขายก็ตาม แต่ตามธรรมชาติของเจ้าของที่ดิน คงไม่ปล่อยที่ดินไว้โดยไม่ใช้ประโยชน์ ต้องหาประโยชน์จากที่ดินไม่ทางใดทางหนึ่ง เช่น ปล่อยเช่า เป็นต้น

ราคาที่ดินเมื่อมีการเก็งกำไร ราคาก็ปรับตัวสูงขึ้นจากการเก็งกำไร ซึ่งเป็นอันตรายต่อระบบเศรษฐกิจเพราะไม่ได้เกิดจากความต้องการหรืออุปสงค์ผู้บริโภค

สุดท้ายแล้วที่ให้เหตุผลว่านโยบายนี้จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ ก็คงกระตุ้นเศรษฐกิจไม่ได้จริง

สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj

— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022