ทุกวันนี้อัตราดอกเบี้ยในประเทศไทยถือว่าต่ำมาก ต่ำเป็นประวัติการณ์ทีเดียว

เริ่มจากอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ย ธปท.ที่คิดกับธนาคารพาณิชย์เมื่อให้สินเชื่อไป อัตราดอกเบี้ยประเภทอื่นๆ ก็สูงลดหลั่นกันขึ้นไป สุดแท้แต่ต้นทุน

โอเวอร์เฮดและอัตรากำไรของแต่ละสถาบันการเงิน

ทุกวันนี้อัตราดอกเบี้ยมาตรฐานของ ธปท.อยู่ที่ 0.5% เป็นอัตราต่ำที่สุดในประวัติศาสตร์การเงินไทย

ทำให้อัตราดอกเบี้ยเพื่อกู้ซื้อที่อยู่อาศัยก็ต่ำสุดด้วยเช่นกัน

ปัจจุบันธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยซื้อบ้าน 3 ปีแรก ตั้งแต่ประมาณ 2.5% ถึง 5%

 

ถ้ากู้ 1 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 2.5% ระยะเวลา 20 ปี ต้องผ่อนชำระเดือนละ 5,299 บาท (เป็นเงินต้น 3,216 บาท ดอกเบี้ย 2,083 บาท) *(ดูใน www.home.co.th-คำนวณสินเชื่อ)

ก่อนหน้านี้อัตราดอกเบี้ยซื้อบ้านอยู่ประมาณ 7-8%

ถ้ากู้ 1 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 7% ระยะเวลา 20 ปี ต้องผ่อนชำระเดือนละ 7,753 บาท (เป็นเงินต้น 1,920 บาท ดอกเบี้ย 5,833 บาท)

ตัวเลขยอดเงินการผ่อนชำระต่อเดือน คือตัวที่บ่งบอกกำลังซื้อของผู้ซื้อ ปกติธนาคารจะปล่อยกู้ประมาณ 1 ใน 3 ของเงินเดือน

ดังนั้น ถ้าอัตราดอกเบี้ย 2.5% คนจะกู้ 1 ล้านบาทได้ต้องมีเงินเดือน 15,897 บาท หรือถ้าจะกู้ 2 ล้านบาทต้องมีเงินเดือน 31,794 บาท

ถ้าอัตราดอกเบี้ย 7% คนจะกู้ 1 ล้านบาทได้ต้องมีเงินเดือน 23,259 บาท หรือถ้าจะกู้ 2 ล้านบาทต้องมีเงินเดือน 46,518 บาท

พูดง่ายๆ ว่า ถ้าคนหนุ่ม-สาวทำงานใหม่จะซื้อห้องชุดที่มีในท้องตลาดทุกวันนี้ห้องละ 2 ล้านบาท ถ้าอัตราดอกเบี้ยเมื่อก่อนที่ 7% ต้องมีเงินเดือนประมาณ 50,000 บาท แต่ถ้าอัตราดอกเบี้ยเพียง 2.5% ต้องมีเงินเดือนประมาณ 32,000 บาท

 

จะเห็นว่า เมื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำทำให้อำนาจซื้อของผู้ซื้อสูงขึ้น หรืออีกนัยหนึ่งทำให้คนที่เมื่อก่อนไม่สามารถซื้อได้เพราะเงินเดือนไม่พอ แต่พออัตราดอกเบี้ยต่ำทำให้สามารถซื้อได้

แต่ความเป็นจริงของชีวิต ความจริงของธุรกิจไม่ได้สวยหรูอย่างนั้น

ทุกวันนี้ คนทำงานกังวลกับเรื่องการจ้างงาน การตกงานมากกว่า คนทำธุรกิจกังวลกับการเอาธุรกิจให้รอดชีวิตมากกว่าการตื่นเต้นดีใจกับอัตราดอกเบี้ยต่ำ

เหมือนมีโอกาส แต่ขาดวาสนา

และเรื่องที่เป็นอุปสรรคใหญ่ทำให้กู้ไม่ได้ เป็นเรื่องการปฏิเสธการปล่อยกู้จำนวนมาก เสียมากกว่า

เพราะธนาคารเองก็กลัวความเสี่ยงจากการตกงาน หรือรายได้ลดน้อยถอยลงของลูกหนี้มาก ถ้าไม่แน่ใจแบงก์จะปฏิเสธการปล่อยกู้ทันที ตรงข้ามหากธนาคารมั่นใจเครดิตก็จะเสนอเงื่อนไขพิเศษต่างๆ มากมายอย่างไม่น่าเชื่อเหมือนกัน

ธนาคารแห่งประเทศไทยยังมีมาตรการ LTV [loan to value] มากำกับอีกชั้นหนึ่งว่า ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยประเภทใด หลังที่เท่าไหร่ จะต้องจ่ายเงินดาวน์กี่เปอร์เซ็นต์ คิดอัตราดอกเบี้ยเท่าไหร่ โดยเน้นที่การป้องกันความเสี่ยงของธนาคารพาณิชย์เป็นสิ่งสำคัญเหนืออื่นใด

สรุปว่า อัตราดอกเบี้ยต่ำๆ เช่นทุกวันนี้ ไม่ส่งผลดีมากเท่าที่ควรจะเป็นด้วยอุปสรรคหลายประการ แต่อย่างไรก็ดี ระยะหลังมีคอนโดมิเนียมเปิดตัวโครงการใหม่ในราคาไม่แพง มีห้องชุดราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทขายดีมาก ก็น่าจะมาจากเหตุนี้