เสียงสะท้อนของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด ณ เวลานี้ คือ เรื่องจำนวนผู้สนใจซื้อเข้าเยี่ยมชมโครงการทั่วประเทศลดน้อยลงประมาณ 50%

นับเป็นการถอยมาอีกก้าว จากที่ก่อนหน้าที่เสียงบ่นความเดือดร้อนของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ที่เรื่องลูกค้าที่จองซื้อและผ่อนดาวน์ครบแล้ว ยื่นกู้ไม่ผ่านการอนุมัติของสถาบันการเงิน ซึ่งหมายความว่า มีคนสนใจจะซื้อที่อยู่อาศัย แต่เมื่อผ่อนดาวน์ครบแล้ว กู้แบงก์ไม่ได้ ทางบริษัทเจ้าของโครงการต้องนำกลับเอาไปขายใหม่

แต่ขณะนี้ปัญหารุกมาอีกชั้นหนึ่ง คือ แม้แต่คนที่สนใจจะซื้อยังลดน้อยลงครึ่งหนึ่ง เห็นได้จากจำนวนผู้มาเยี่ยมชมห้องตัวอย่างบ้านตัวอย่างที่โครงการหายไปครึ่งหนึ่ง

ผู้บริโภคที่กู้แบงก์ไม่ผ่าน คือ กำลังซื้อไม่มี

แต่ผู้บริโภคที่ไม่มาเยี่ยมชมโครงการ คือ ไม่มีอารมณ์ซื้อ

เป็นเรื่องรายได้หรือเงินในมือของผู้บริโภคไม่เพียงพอ บวกกับอารมณ์ความเชื่อมั่นก็มาลดต่ำลงไปด้วย

 

สุ้มเสียงนักพัฒนาอสังหาฯ ที่สะท้อนออกมาในระยะนี้ ไม่ใช่เฉพาะกลุ่มนักพัฒนาอสังหาฯที่ทำโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งหลายพื้นที่หลายระดับราคามีปัญหา Over Supply หรือสร้างเสร็จเหลือขายเท่านั้น แต่มาอย่างพร้อมเพรียงทั้งคนทำคอนโดฯ คนทำแนวราบ ทั้งกรุงเทพฯ และภูมิภาค

ผู้ประกอบการอสังหาฯ ส่วนใหญ่มีความเห็นไปในทิศทางเดียวกันว่า ปัญหาเป็นผลกระทบมาจากมาตรการ LTV [loan to value] ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ทำให้ผู้ซื้อบางส่วนต้องจ่ายเงินดาวน์สูงขึ้น เลยส่งผลให้ผู้ซื้อรู้สึกเกินกำลังหรือเกินเอื้อมที่จะซื้อที่อยู่อาศัย

คาดว่า เมื่อรัฐบาลใหม่เข้ารับหน้าที่สมบูรณ์ ตัวแทนนักพัฒนาอสังหาฯทั้งกรุงเทพฯ และภูมิภาคจะส่งตัวแทนเข้าพบกับตัวแทนรัฐบาลและธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อขอให้ผ่อนปรนมาตรการ LTV ลงมา อย่างน้อยที่อยู่อาศัยแนวราบ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม ทาวน์เฮาส์ ซึ่งไม่มีปัญหาเก็งกำไร ไม่มีปัญหาโอเว่อร์ซัพพลาย

ผู้ซื้อล้วนแต่เป็นผู้ต้องการใช้สอยแท้จริง หรือ Real Demand ก็ควรได้รับการยกเว้นมาตรการ LTV

 

ความจริง มาตรการ LTV เป็นเพียงชนวนกระตุ้น แต่ไม่ใช่สาเหตุพื้นฐานของปัญหา ปัญหาแท้จริงคือปัญหาเศรษฐกิจ มีปัญหาโครงสร้างการกระจายรายได้

เศรษฐกิจฐานรากไม่ดี ธนาคารมีเงินล้น ก็เลยมาโหมปล่อยอสังหาฯ จนถึงขั้นกู้ซื้อคอนโดฯ แล้วได้เงินทอน ธปท.ก็ต้องออกมาตรการระงับเพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงินคือมาตรการ LTV สถาบันการเงินก็หนีไปปล่อยสินเชื่อรถยนต์ ซึ่ง ธปท.ก็ต้องตามไปออกมาตรการอีก ล่าสุดแบงก์จะปล่อยสินเชื่อรายย่อยบ้านแลกเงิน สำหรับคนมีบ้านอยู่แล้วเอาไปใช้จ่ายอะไรก็ได้ เพราะแบงก์มีเงินที่มีต้นทุน ต้องปล่อยกู้หารายได้

ปัญหาโครงสร้างการกระจายรายได้ แม้เศรษฐกิจจะยังมีอัตราเติบโต แต่มันไปโตที่กลุ่มธุรกิจใหญ่ไม่กี่กลุ่มของประเทศ ประชาชนคนชั้นกลางมีรายได้เฉลี่ยเท่าเดิมในรอบ 5 ปีมานี้ ขณะที่สินค้าที่อยู่อาศัยแพงขึ้นมากมาย ประชาชนคนทำเกษตรกรรมมีรายได้ลดลง

ทำให้เกิดปมเศรษฐกิจสำคัญคือ คนส่วนใหญ่ของประเทศไม่มีเงินออม มีแต่หนี้สินครัวเรือน ซึ่งก็ล้วนเกิดจากการกู้เงินเพื่อซื้อสินค้าจำเป็นสำหรับครอบครัว อาทิ ที่อยู่อาศัย ยานพาหนะ ไม่ใช่การใช้จ่ายซื้อสินค้าฟุ่มเฟือยแต่อย่างใด

เมื่อมีมาตรการ LTV ออกมา ผู้ซื้อที่ไม่มีเงินออม จะไปหาเงินสดหลักแสนบาทเพื่อมาโปะเงินดาวน์จึงเป็นเรื่องทำไม่ได้ มาตรการ LTV จึงมีผลกระทบกับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยแรงกว่าที่คาด

แล้วยังไงต่อ รัฐบาลที่มีแกนนำชุดเดิมที่บริหารประเทศมาแล้ว 5 ปี จะสามารถเข้าใจปัญหาทางเศรษฐกิจเหล่านี้ จะมีมาตรการแก้ไขปัญหาใหญ่นี้ได้ไหม

หลายคนคงมีคำตอบอยู่แล้ว

หายใจลึกๆ หายใจเข้าไว้ อดทนเข้าไว้