ต้นสัปดาห์ที่ผ่านมาศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. หรือ REIC จัดเสวนา “วิเคราะห์แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย EEC ปี 2562”

ตัวแทนหน่วยงานรัฐ จากกรมโยธาธิการและผังเมือง ให้ข้อมูลว่า ปัจจุบันในพื้นที่ EEC ยังคงบังคับใช้ตามผังเมืองเดิมที่มีอยู่แล้ว แต่จะใช้ผังเมืองรวมใหม่ที่เป็นผังสำหรับ EEC โดยตรงแทนผังเดิมได้ เดือนสิงหาคม 2562

สำนักงาน EEC ให้ความคืบหน้าการดำเนินงานด้านต่างๆ โดยเฉพาะอินฟราสตรักเจอร์สำคัญๆ ของ EEC ได้แก่ โครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน โครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา โครงการมอเตอร์เวย์ โครงการขยายท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบังและมาบตาพุด โดยโครงการเหล่านี้จะดำเนินการแล้วเสร็จตามแผนในปี 2566

ตัวแทนนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก นายวัฒนพล ผลชีวิน อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ ชลบุรี และนายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ ระยอง ให้ข้อมูลและข้อคิดเห็นไปในทิศทางเดียวกัน คือ

ปี 2562 อสังหาฯ ภาคตะวันออก คงไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงจากปี 2561 มากนัก ปัญหาจะมีเพียงเรื่องของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่แพงซึ่งเป็นคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ที่ถูกปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยจำนวนมาก

 

ผลกระทบจากโครงการ EEC นั้น เริ่มตั้งแต่มีข่าวการเริ่มดำเนินโครงการนี้ ทำให้ราคาที่ดินในภาคตะวันออกที่อยู่ในพื้นที่ EEC ได้แก่ ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา ขยับตัวขึ้นสูง เมื่อมีข่าวโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง ข่าวสนามบินอู่ตะเภา คืบหน้าแต่ละครั้งมีผลทำให้ราคาที่ดินที่ประกาศขายขยับสูงขึ้น

นอกจากนี้ เนื่องจากอสังหาฯ ในภูมิภาคอื่นๆ ค่อนข้างเงียบ ทำให้นักธุรกิจจากภูมิภาคอื่น ภาคใต้ ภาคอีสาน ภาคเหนือ และ กทม. สนใจซื้อที่ดินและต้องการทำโครงการอสังหาฯ ที่ EEC มีความต้องการที่ดินมาก ราคาที่ดินสูงขึ้น

กล่าวได้ว่า ทุกวันนี้ราคาที่ดินภาคตะวันออกขึ้นล่วงหน้าไปรอ 10 ปีข้างหน้าเรียบร้อยแล้ว

ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯ ที่ทำโครงการอยู่เดิมในพื้นที่ต้องซื้อที่ดินดิบสูง ขณะที่กำลังซื้อหรือเงินเดือน รายได้ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยยังคงเดิม

การปรับตัวของนักพัฒนาอสังหาฯ ต้องปรับรูปแบบที่อยู่อาศัย ต้องทำขนาดที่อยู่อาศัยให้เล็กลงเพื่อให้ได้ราคาขายที่เหมาะกับกำลังซื้อ

ที่เห็นได้เด่นชัดมากคือ การเปลี่ยนจากบ้านเดี่ยวมาเป็นบ้านแฝดที่เหมือนบ้านเดี่ยว เดิมบ้านแฝดมีนักพัฒนาอสังหาฯ ทำน้อยมากไม่ถึง 10% แต่ปัจจุบันนี้บ้านแฝดมีจำนวนใกล้เคียงกับบ้านเดี่ยวแล้ว

ว่ากันว่า กำลังมีแนวคิดจะเอาที่อยู่อาศัยแบบทาวน์โฮมที่เป็นเรือนแถว มาแยกเป็นคู่ๆ เป็นอิสระ เพื่อให้ได้ที่อยู่อาศัยเสมือนบ้านแฝด แต่ราคาถูกกว่าบ้านแฝดเพราะมีขนาดที่ดินและตัวอาคารเล็กกว่า

 

ปัญหาร่วมกันของอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ กับต่างจังหวัด คือราคาที่ดินสูงขึ้น แต่รายได้ผู้ซื้อยังเท่าเดิมหรือใกล้เคียงเดิม

ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น มีทั้งสาเหตุจากมีการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์จากแนวราบเป็นแนวสูง มีดีมานด์เทียมจากการเก็งกำไร และมีความต้องการซื้อจากต่างชาติมากระตุ้น ทำให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง

สำหรับภาคตะวันออก ราคาเพิ่มขึ้นเนื่องจากโครงการลงทุนภาครัฐขนาดใหญ่ ซึ่งยังอยู่ในขั้นร่างโครงการ ยังไม่มีการใช้จ่ายเม็ดเงินลงมาในระบบเศรษฐกิจจริงๆ

แต่ด้านกำลังซื้อแท้จริง ซื้อเพื่อนำไปใช้สอยนั้น ซึ่งเป็นกำลังซื้อส่วนใหญ่และต่อเนื่อง ทั้งกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดเหมือนกัน ประมาณ 10 ปีมานี้รายได้เฉลี่ยของผู้ที่มีรายได้เป็นเงินเดือนเพิ่มน้อยมาก ในย่านนิคมอุตสาหกรรมรายได้รายเดือนที่ได้จากค่าจ้างทำงานล่วงเวลา (โอที) มีบางช่วงลดลงตามคำสั่งซื้อสินค้า ทำให้รายได้รวมของคนต่ำลงกว่าเดิมด้วยซ้ำ

เชื่อว่าธุรกิจอื่นๆ นอกจากธุรกิจอสังหาฯ ก็คงเจอปัญหาคล้ายๆ กันคือกำลังซื้ออ่อน กำลังผลิตพร้อมเต็มที่จนล้น ดังนั้น ปัญหาใหญ่ของระบบเศรษฐกิจของประเทศ ต้องทำให้คนมีงานทำมีรายได้เพิ่มขึ้น

มิใช่เอาเงินไปแจกชั่วครั้งชั่วคราว