คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน

กําลังซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศอยู่ในภาวะทรงๆ ติดต่อกันมาหลายปี ด้วยสาเหตุเดิมๆ

อาทิ ระดับรายได้ของผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางไม่ขยับ

ราคาสินค้าพืชผลเกษตรตกต่ำ หนี้ครัวเรือนสูง

และธนาคารพาณิชย์ปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยอัตราสูง

ปีใหม่ 2561 คงไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมนัก แม้จะมีการคาดหมายว่า อัตราการเติบโตเศรษฐกิจรวมของประเทศหรือ GDP จะสูงขึ้นเป็นประมาณ 4% ก็ตาม เพราะส่วนที่สูงขึ้นไปสูงขึ้นเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้สูง หรือกลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่

ทางออกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการอัตราการเติบโตมากกว่า 10% ซึ่งมากกว่าอัตราเติบโต GDP จึงไม่มีทางเลือกอื่น

นอกจากการขยายตลาดไปยังต่างประเทศ

 

กําลังซื้อจากผู้ซื้อประเทศจีนจึงแทบจะเป็นทางเลือกเดียวที่ต้องทำ ด้วยเหตุผลที่จีนมีประชากรมากมายมหาศาล มีหลายเมืองใหญ่ๆ ที่ประชาชนมีกำลังซื้อสูงขึ้น และนักท่องเที่ยวจีนก็เดินทางมาเที่ยวประเทศไทยมากขึ้นทุกปี ชอบอาหารการกินไทย ชอบวัฒนธรรมแบบไทย และชอบที่จะอยู่ประเทศไทย

หลายบริษัทอสังหาฯ จึงมีการลงทุนทำการตลาดในจีน ด้วยการโฆษณาประชาสัมพันธ์ผ่านช่องทางต่างๆ การเปิดสำนักงานขาย และสำนักงานตัวแทนในเมืองใหญ่ๆ

แม้จะมีต้นทุนค่าใช้จ่ายการตลาดเพิ่มขึ้นมาก อัตราค่าตัวแทนนายหน้าการขายที่สูง ว่ากันว่า มากกว่า 10% จนเกือบจะใกล้เคียงกับอัตรากำไรสุทธิของบริษัท แต่ก็เป็นทางออกเดียวที่จะสามารถรักษาระดับการเติบโตของยอดขายไว้ได้

นอกจากนี้ ยังต้องฝ่าฟันกับปัญหาที่รัฐบาลจีนเข้มงวดหรือห้ามการนำเงินออกนอกประเทศเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ก็มีวิธีการต่างๆ ที่สามารถแก้ไขหรือบรรเทาปัญหาจนได้

จนกระทั่งปัจจุบัน มีการก่อสร้างโครงการแล้วเสร็จ จดทะเบียนอาคารชุดเรียบร้อย ถึงเวลาลูกค้าต้องโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ก็เกิดปัญหาใหม่

คือ ลูกค้าจากประเทศจีนจำนวนไม่น้อย ไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ ยอมทิ้งดาวน์

เมื่อสแกนดูรายละเอียดแล้วก็พบว่า ลูกค้าที่จองซื้อคอนโดฯ ชาวจีน ก็มีประเภทของผู้ซื้อที่ไม่ต่างไปจากผู้ซื้อคนไทย กล่าวคือ มีทั้งประเภทซื้อเพื่อต้องการอยู่อาศัยจริง เป็นที่พักเข้ามาตั้งถิ่นฐาน หรือเดินทางมาทำธุรกิจ กลุ่มหนึ่ง

และมีอีกกลุ่มหนึ่งที่จองซื้อด้วยมุ่งหวังลงทุนเพื่อการเก็งกำไร เพื่อขายต่อ กลุ่มนี้แม้ไม่มีข้อมูลตัวเลขเป็นทางการยืนยันแน่ชัด แต่เดาได้ไม่ผิดว่า เรื่องการเก็งกำไรอสังหาฯ ของผู้จองซื้อชาวจีน มีสัดส่วนมากกว่าคนไทยแน่นอน เรื่องประเภทนี้คนจีนถนัดกว่า เคยมีผลงานสร้างกระแสเก็งกำไรตามเมืองใหญ่ๆ ของจีน จนรัฐบาลกลางต้องออกมาตรการเด็ดขาดจัดการมาแล้วในประเทศจีน

 

โครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ที่มีลูกค้านักลงทุนเก็งกำไรมาก ก็จะเป็นโครงการที่ทำการตลาดแบบจูงใจล่อใจนักเก็งกำไรด้วยกลยุทธ์การตลาดแบบต่างๆ นั่นเอง

ส่วนโครงการที่มีการคัดกรองลูกค้าต้องการผู้อยู่อาศัยจริง ก็จะเจอปัญหาน้อยหน่อย

ทางออก ถ้าเป็นปัจจัยพื้นฐานก็ยังอยู่ที่ภาวะเศรษฐกิจประเทศ หากมีการเติบโต อสังหาฯ เติบโต ราคายังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง นักเก็งกำไรมีความมั่นใจที่จะโอน ปัญหาก็คลี่คลายได้ แต่ถ้าเศรษฐกิจทรงๆ อสังหาฯ ทรงๆ การทิ้งดาวน์ไม่ยอมโอนก็เพิ่มมากขึ้น

แต่ยังไงๆ สุดท้ายทางออกก็มีจนได้ แม้กำไรจะต้องลดลง อาทิ ขายต่อให้นักลงทุนรายใหญ่ในราคาต่ำ หรือเก็บไว้เป็นห้องเช่าชาวจีน หรือทัวร์จีน

ตราบใดถ้ากลไกตลาดยังเสรี ธุรกิจก็ขยับหาทางออกจนได้ แม้จะมีผลตอบแทนที่กำไรน้อยลง หรืออาจขาดทุน

แต่เรื่องใหญ่โตอื่นใดที่ไม่ยอมใช้กลไกเสรี แต่ใช้กลไกอำนาจบังคับไว้ ทางออกก็จะไม่มี จนกระทั่งสุดท้ายต้องรอวันแตกหักรุนแรง

โปรดติดตาม