คอลัมน์ประจำ

ดอกเบี้ยขาขึ้น กดดันตลาดที่อยู่อาศัยบ้าน

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 9 - 15 ธันวาคม 2565
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

การที่ธนาคารกลางสหรัฐอเมริกา หรือ Fed ทยอยปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย เพื่อลดเงินเฟ้อมาอย่างต่อเนื่องหลายครั้ง และคาดว่าจะปรับไปจนถึงกลางปีหน้า 2023 นั้น ทำให้ธนาคารกลางประเทศต่างๆ ต้องปรับอัตราดอกเบี้ยตามไปด้วย

ส่งผลให้มีการปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยไปด้วย อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลายประเทศจึงพุ่งสูงเป็นเท่าตัว สูงสุดในรอบ 15 ปีกันเลยทีเดียว ทำให้ผู้มีภาระผ่อนบ้านหลายประเทศต้องเพิ่มงวดเงินผ่อนสูงขึ้น หรือผู้ซื้อบ้านใหม่ต้องใช้วงเงินผ่อนสูงขึ้นในราคาบ้านที่เท่าเดิม

นั่นย่อมทำให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยทั้งตลาดลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ในสหรัฐอเมริกาอัตราดอกเบี้ยซื้อบ้านชนิดคงที่ 30 ปี เพิ่มจากประมาณ 3% เป็น 6.7%สูงสุดในรอบ 15 ปี

ในอังกฤษอัตราดอกเบี้ยซื้อบ้านที่ปัจจุบัน 2.25% คาดว่าจะเพิ่มไปถึง 5.57% ในปีหน้า

และในฮ่องกงซึ่งอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่อิงอัตราลอยตัว ปรับจากเมื่อก่อนอัตรากว่า 0.5% มาเป็น 3% ปีนี้

 

สําหรับในประเทศไทย แม้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะอิงจากอัตราดอกเบี้ยธนาคารกลาง และอัตราดอกเบี้ยธนาคารพาณิชย์ต่างๆ เหมือนกับประเทศต่างๆ แต่ในการคำนวณเงินกู้และอัตราดอกเบี้ยผ่อนบ้านนั้น ธนาคารจะเผื่ออัตราดอกเบี้ยที่ใช้คำนวณไว้สูงกว่าอัตราจริงในขณะปล่อยกู้ ทั้งนี้ มีจุดประสงค์เพื่อให้อัตราการผ่อนงวดต่อเดือนคงที่หากอัตราดอกเบี้ยมีการปรับขึ้นหรือปรับลง

ซึ่งผู้กู้ที่ผ่อนจนครบงวดทั้งหมด มักจะพบว่า ผ่อนได้ครบเร็วกว่าระยะเวลาที่กำหนดไว้เสมอ และหากอัตราดอกเบี้ยขึ้นสูงกว่าที่เผื่อไว้ธนาคารก็จะยืดระยะเวลาการผ่อนออกไป เพื่อให้งวดเงินผ่อนต่อเดือนเท่าเดิม

ปัญหาเงินกู้ซื้อบ้านในไทย จึงไม่มีปัญหางวดเงินผ่อนเพิ่มสูงขึ้นจนผ่อนต่อไม่ไหว แต่เป็นปัญหาอยากซื้อบ้านแล้วกู้ไม่ผ่านมากกว่า

นอกจากนี้ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ก็ไม่ได้ปรับอัตราดอกเบี้ยเพิ่มในอัตราที่มากและปรับถี่เท่ากับธนาคารกลางสหรัฐ แต่เราปรับขึ้นแต่ปรับอัตราน้อยกว่า ปรับช้ากว่า ทำให้อัตราดอกเบี้ยไทยไม่ถึงกับพุ่งพรวดเหมือนอีกหลายๆ ประเทศ

เรื่องนี้ ลุกขึ้นยืนปรบมือให้กับ ธปท.ยุคนี้ด้วยความนับถือ

แต่เรื่องไม่ต่ออายุมาตรการลดหย่อน LTV ให้กลับไปใช้มาตรการบ้านหลังละ 10 ล้านบาทขึ้นไป ซื้อหลังที่สองต้องจ่ายเงินดาวน์ในอัตราที่กำหนดไว้นั้น เพื่อป้องกันการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์นั้น

คนในวงการอสังหาฯ เขางง ธปท.กันว่า สถานการณ์อสังหาฯ เวลานี้มันร้อนแรงชวนเก็งกำไรตรงไหนครับ 55 •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.