บทความเศรษฐกิจ

 

ธุรกิจดิ้นสู้!!

ต้นทุนแพง-ดอกเบี้ยขาขึ้น

‘อสังหาฯ’ แห่ลดไซซ์ ปรับราคาบ้าน

 

ในครึ่งหลังของปี 2565 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกหนึ่งฟันเฟืองขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ยังต้องเผชิญความท้าทายหลายปัญหาถาโถม

ไม่ว่าหนี้ครัวเรือน ราคาพลังงาน เงินเฟ้อ ต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นมาก ล่าสุดคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ส่งสัญญาณในเดือนสิงหาคมนี้ จะปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย มาซ้ำเติมตลาดอสังหาริมทรัพย์

มีการคาดการณ์จาก “วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ มองว่าประเทศไทยกำลังเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญจากอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจากการปรับตัวของราคาน้ำมัน ได้ส่งผลต่อค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้นของประชาชนทั้งประเทศ

และหากมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย จะเป็นแรงฉุดโมเมนตัม การฟื้นตัวของภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศ และภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ต้องสะดุดและชะลอตัว

หากมีการขึ้นดอกเบี้ยไม่เกิน 0.50% ยังคงทำให้ดัชนีโดยรวมของตลาดมีการขยายตัวลดลงเหลือ 3.4% จากที่คาดการณ์ไว้เดิม 9.1% แต่หากขึ้นมากกว่า 0.5% อาจจะไม่มีการขยายตัว หรือขยายตัวติดลบได้

การขึ้นของดอกเบี้ยทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวลง เพราะกู้ได้ในวงเงินที่ลดลง สวนทางกับราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น อาจทำให้ยอดขายปี 2565 ใกล้เคียงกับปีก่อน และทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ติดลบได้

ที่สำคัญผู้กู้ซื้อบ้านไประยะหนึ่งแล้ว เมื่อพ้นช่วงดอกเบี้ยต่ำเข้าสู่ดอกเบี้ยลอยตัว อาจส่งผลต่อเงินงวด จ่ายดอกเบี้ยสูงขึ้น และจ่ายเงินต้นลดลง เช่น เงินต้นคงเหลือ 1 ล้านบาท หากดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 1% ค่างวดจะเพิ่ม 700 บาท หรือเพิ่มขึ้น10%

ส่วนตลาดที่อยู่อาศัย “วิชัย” คาดการณ์ในช่วงครึ่งปีหลัง ยังมีโอกาสฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ตรงจุดมาช่วยเพิ่มความสามารถในการซื้อ ปลุกความเชื่อมั่นผู้บริโภค จะช่วยกระตุ้นการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยให้ฟื้นตัว

โดยปี 2565 มีอุปทานด้านการเปิดขายโครงการใหม่ 83,608 หน่วย เพิ่มขึ้น 62.2% จากปี 2564 และมีหน่วยเหลือขายรวม 160,473 หน่วย ลดลง 2.7% จากปี 2564 อุปสงค์คาดมีหน่วยขายได้ใหม่ 77,223 หน่วย เพิ่มขึ้น 24.7%

ด้านมุมมองของผู้ประกอบการยังคงมองบวก แม้จะมีปัจจัยเสี่ยงให้ต้องติดตาม โดย “พีระพงษ์ จรูญเอก” นายกสมาคมอาคารชุดไทย ฉายภาพว่าจะค่อยๆ ดีขึ้นตามลำดับ เพราะกำลังซื้อเริ่มฟื้นตัวจากการมีรีโอเพนนิ่งประเทศ คาดปีนี้ตลาดคอนโดมิเนียมจะเติบโต 10-15% และปี 2566 จะกลับเป็นปกติเท่ากับปี 2562 แม้จะมีต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น 5-10%

ส่วนดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับขึ้น ส่งผลต่อกำลังซื้อบ้าง แต่ไม่น่ากังวลมาก เพราะแค่ระยะสั้นๆ แต่จะกระทบคนที่ผ่อนบ้านอยู่แล้ว ต้องจ่ายดอกเบี้ยมากขึ้น เพราะเงินต้นถูกตัดน้อยลง และอาจจะไม่เห็นผู้ประกอบการลดราคากันมาก ต้องนำเงินที่เป็นส่วนลดไปช่วยลูกค้าผ่อนบ้าน ลดภาระดอกเบี้ย

ขณะที่ “ปิยะ ประยงค์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) มองว่าปี 2565 กำลังซื้อในตลาดไม่เหมือนเดิมจากปัญหาเงินเฟ้อ ราคาวัสวัสดุที่เพิ่มขึ้น ทำให้ต้นทุนบ้านเพิ่ม 10% มีผลให้ราคาขายเพิ่มขึ้น 3-5% และในครึ่งปีหลังนี้จะทยอยปรับราคาบ้าน

อีกเรื่องคือ ดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้าน ทางธนาคารเริ่มประกาศแล้วตั้งแต่เดือนกรกฎาคมนี้จะคิดอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ไม่มีดอกเบี้ยคงที่ ทำให้กำลังซื้อของคนหายไปด้วย เพราะดอกเบี้ยขึ้นทุก 1% กำลังซื้อจะหายไป7% และคนจ่ายค่าผ่อนบ้านเพิ่มขึ้น 5% จะกระทบตลาดล่างมากสุด อาจทำให้ขายได้ช้าลง ซึ่งพฤกษาจะช่วยลูกค้าดูเรื่องวินัยการเงิน โดยผ่อนชำระค่างวดโดยตรงกับพฤกษาในระยะ 1-3 ปีแรก

อย่างไรก็ตาม หากมองอีกด้านหนึ่งการขึ้นดอกเบี้ยและขึ้นราคาบ้านอาจจะเป็นตัวเร่งให้คนตัดสินใจซื้อบ้านเร็วขึ้นก็ได้

 

ส่วน “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” เอ็มดีค่ายศุภาลัย ส่งสัญญาณว่า จากต้นทุนสูงขึ้นในครึ่งปีหลังเริ่มทยอยปรับราคาบ้านเฉลี่ย 2-3% ดังนั้น ซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมช่วงนี้เป็นช่วงนาทีทอง ส่วนการปรับดอกเบี้ยเป็นแบบลอยตัว ทำให้คนซื้อบ้านอยู่แล้วมีภาระผ่อนเพิ่มขึ้น 1-3% ส่วนคนที่ซื้อบ้านใหม่จะกู้ซื้อยากขึ้น

โดยศุภาลัยต้องปรับการดีไซน์บ้านให้มีขนาดเล็กเพื่อให้อยู่วงเงินที่ลูกค้าสามารถซื้อได้ และในเดือนกรกฎาคมนี้นำโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมอยู่ กว่า 100 โครงการ ราคาเริ่มต้นกว่า 1 ล้านบาท จัดโปรโมชั่นโค้งสุดท้ายก่อนอัตราดอกเบี้ยจะปรับขึ้นและก่อนปรับราคาตามต้นทุนใหม่

ด้าน “วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต” กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังได้รับผลกระทบจากต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้นจากราคาพลังงาน เงินเฟ้อที่ปรับสูงขึ้นมาก ต้องแบกรับภาระต้นทุน 7-10% ตั้งแต่ช่วงต้นปี 2565 ที่ผ่านมา คาดว่าในครึ่งปีหลังอาจจะได้เห็นผู้ประกอบการปรับราคาบ้านขึ้นอย่างต่ำ 5%

สอดคล้องกับ “อิสระ บุญยัง” กรรมการผู้จัดการบริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ประเมินผลกระทบเงินเฟ้อและดอกเบี้ยขาขึ้นมีผลต่อต้นทุนก่อสร้างและภาระของผู้ซื้อบ้าน โดยผู้ประกอบการอาจจะลดการจัดโปรโมชั่น ลดขนาดบ้านและคอนโดฯ หรือปรับโปรดักต์ใหม่ หันไปพัฒนาทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทมากขึ้นให้เหมาะกับกำลังซื้อในปัจจุบัน และอาจจะเห็นการปรับราคาบ้านในครึ่งปีหลังหรือต้นปี 2566

ผลกระทบจากดอกเบี้ยขาขึ้น มี 2 ด้าน ลูกค้าที่ความสามารถในการซื้อลดลง และธนาคารจะกำหนดวงเงินสินเชื่อ อัตราผ่อนรายเดือนอย่างไร หลังปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย หากไม่มากลูกค้าเดิมคงไม่กระทบมาก แต่เงินต้นจะถูกตัดน้อยลงและจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ด้านลูกค้าใหม่มีภาระผ่อนแพงขึ้น ส่วนผู้ประกอบการทำให้ต้นทุนพัฒนาโครงการสูงขึ้น

ขณะที่ราคาบ้านยังขยับไม่ได้มากนัก จากสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวดี

 

ไม่ต่างจาก “อุทัย อุทัยแสงสุข” ซีอีโอค่ายแสนสิริ มองว่า ตอนนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ กำลังเจอปัญหา 2 เด้ง ทำให้บ้านมีราคาแพงขึ้น ทั้งเงินเฟ้อและดอกเบี้ยที่จะขึ้นในไตรมาสที่ 3 นี้ ซึ่งหากดอกเบี้ยปรับขึ้น 1% จะทำให้อำนาจการผ่อนหายไป 7% โดยแสนสิริต้องปรับตัว ด้วยการลดขนาดบ้าน และลดใช้วัสดุก่อสร้างที่มีราคาแพง ปรับจากบ้านเดี่ยวมาทำบ้านแฝดหรือทาวน์เฮาส์ เพื่อสร้างบ้านในราคาที่ลูกค้าสามารถซื้อได้

อย่างไรก็ตาม จากวิกฤตครั้งนี้ “เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” เอ็มดีค่ายเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ วิเคราะห์แนวโน้มการทำตลาดอสังหาฯ ในครึ่งปีหลังจะมีความยากลำบากมากขึ้น เป็นเคราะห์ซ้ำกรรมซัด เพราะขึ้นทุกอย่าง ทั้งเงินเฟ้อ หนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นตามอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้กำลังซื้อในตลาดลดลง เพราะขอสินเชื่อยากจากราคาบ้านแพงขึ้น ส่วนลูกค้ามีภาระผ่อนเพิ่มขึ้น จะกระทบมากสุดคือตลาดต่ำกว่า 3 ล้านบาท

เสนาฯ มีภาระต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้น 10% อาจจะปรับราคาขึ้นในช่วงไตรมาส 3 ประมาณ 10% ขึ้นอยู่แต่ละโครงการ และจากดอกเบี้ยที่สูงขึ้นต้องหาวิธีลดต้นทุนเพื่อให้ลูกค้าซื้อได้ เช่น หาทำเลไกลจากเดิม ปรับขนาดเล็กลง หมุนส่วนลด ดึงโปรโมชั่นกลับ ช่วยลูกค้าลดภาะผ่อน เช่น จากผ่อนล้านละ 5,000 บาท เหลือ 2,000 บาท

เป็นการเตรียมความพร้อมของภาคเอกชน รับมือวิกฤตต้นทุน กำลังซื้อขาลง ขณะที่ภาครัฐก็เริ่มขยับ

 

ล่าสุด “อาคม เติมพิทยาไพสิฐ” รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ออกมาระบุว่า กระทรวงการคลังเตรียมหารือร่วมกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ขยายเวลามาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์จะสิ้นสุดปลายปี 2565 ออกไปอย่างน้อย 1 ปี

ทั้งมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง มาตรการการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

หรือมาตรการ LTV ที่ให้กู้ได้ 100% เพื่อให้เศรษฐกิจฟื้นตัวได้อย่างชัดเจนมากขึ้น เพราะภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกเครื่องยนต์สำคัญที่จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ และหวังว่าจะกลับมาคึกคักขึ้นต่อเนื่องไปถึงปี 2566

ภายใต้สถานการณ์ไม่แน่ไม่นอน หากเป็นไปตามอย่างที่ “ขุนคลัง” คาดการณ์ คงช่วยต่อลมหายใจธุรกิจอสังหาได้ไม่มากก็น้อย