ในที่สุดแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับข่าวดีจากรัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน หลังจากลุ้นกันอย่างใจจดใจจ่อ

เก็บตกจากที่ประชุมคณะรัฐมนตรี วันที่ 9 เมษายน 2567 มีมติเห็นชอบแพ็กเกจมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์แบบชุดใหญ่ไฟกะพริบ

สาระสำคัญมี 5 มาตรการด้วยกัน ไฮไลต์อยู่ที่มาตรการรอบนี้ฝนตกทั่วฟ้า เพราะได้รับสิทธิประโยชน์ถ้วนหน้า ทั้งบ้านใหม่-บ้านมือสอง-บ้านสร้างเอง ไปจนถึงบ้าน BOI (จำกัดเพดานราคาขายให้ผู้มีรายได้น้อยเอื้อมถึง)

 

ตามไปดู 5 มาตรการรัฐ เริ่มจากมาตรการที่ 1 “ลดค่าโอน-จดจำนอง” เรื่องนี้มีที่มา ไม่ใช่เรื่องใหม่แน่นอนเพราะทำมาหลายรัฐบาลแล้ว

ก่อนจะมาเป็นเวอร์ชั่นรัฐบาลเศรษฐา สิทธิประโยชน์ที่ได้รับเป็นการลดค่าโอน 2% เหลือ 1% จากล้านละ 20,000 บาท เหลือล้านละ 10,000 บาท กับค่าจดจำนอง 1% เหลือ 0.01% จากล้านละ 10,000 บาท เหลือล้านละ 100 บาท

มาตรการเดิมให้ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง แต่มีปัญหาอยู่ที่ให้สิทธิ์เฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเอกชนบ่นกันระงมว่าตั้งแต่สถานการณ์โควิดเป็นต้นมา มีการดูดซับไปเยอะแล้ว

เอกชนเคยเสนอขอให้ขยับเพดานเป็น 5-10 ล้านบาท ด้วยเหตุผลจากวิกฤตเศรษฐกิจซ้ำซาก พ้นจากโควิดมาเจอสงคราม 2 ฝั่งโลก บ้านต่ำ 3 ล้านแบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อ เครดิตเปราะบาง จึงสมเหตุสมผลที่จะกระตุ้นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ และยังไม่เคยได้รับความช่วยเหลือจากรัฐ

มติ ครม.ล่าสุด เห็นชอบให้ขยายเพดานเป็น 7 ล้านบาท แต่ให้เวลาสิทธิประโยชน์ไม่ยาว มีผลถึง 31 ธันวาคม 2567 เท่านั้น

 

มาตรการที่ 2 บ้านสร้างบนที่ดินตนเอง ไม่เคยได้รับอานิสงส์จากรัฐมาก่อนเช่นกัน ทางเจ้าภาพคือสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านทั้งผลักทั้งดันขอให้ได้รับสิทธิ์ลดหย่อนภาษีจากการปลูกบ้าน

โมเดลเดียวกับผู้เสียภาษีได้รับลดหย่อน 1 แสนบาทจากดอกเบี้ยที่ผ่อนแบงก์ และโมเดลเดียวกันกับการทำประกันชีวิต นำมาลดหย่อนได้ 1 แสนบาท

มติ ครม.จึงอนุมัติให้การสร้างบ้านทุก 1 ล้านบาท นำมาหักลดหย่อนภาษีได้ 1 หมื่นบาท สิทธิ์ลดหย่อนสูงสุด 1 แสนบาท หรือเท่ากับค่าปลูกบ้าน 10 ล้านบาทแรก มีเวลาให้ 2 ปี หมดอายุ 31 ธันวาคม 2568

จบแฮปปี้เอ็นดิ้งสำหรับบ้านสร้างเอง แต่มีประเด็นติดปลายนวมเล็กน้อย สมาคมต้องทำความเข้าใจกับลูกค้า ให้เลือกบริษัทรับสร้างบ้านที่จดทะเบียนเข้าระบบกฎหมาย เข้าระบบภาษีอย่างถูกต้อง จึงจะได้ใช้สิทธิ์หักลดหย่อนภาษี

 

ลําดับต่อมาเป็นผลพวงมาจากกรณีดอกเบี้ยแพง ซึ่งนำมาสู่มาตรการที่ 3 เรื่องซอฟต์โลน

โดย ครม. มีมติเห็นชอบให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดวงเงิน 20,000 ล้านบาท ทำโครงการสินเชื่อบ้าน Happy Home อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3% นาน 5 ปี ปล่อยกู้ให้กับผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง วงเงินไม่เกินรายละ 3 ล้านบาท เวลาผ่อนนานสุด 40 ปี ยื่นขอกู้ได้ถึงวันที่ 30 ธันวาคม 2568 ยกเว้นวงเงินกู้จะหมดลงเสียก่อน

มาตรการที่ 4 ยังอยู่ในประเด็นการสนับสนุนด้วยซอฟต์โลน โดย ธอส.จัดวงเงิน 10,000 ล้านบาท ทำโครงการสินเชื่อ Happy Life ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกกดต่ำลงอยู่ที่ 2.98% ต่อปี ปล่อยกู้ผู้มีรายได้น้อย วงเงินรายละไม่เกิน 2.5 ล้านบาท คาดว่าน่าจะหมดอย่างรวดเร็วเช่นกัน

 

กับคำถามที่ว่า แล้วบ้านคนจนมีสิทธิ์ไหมครับ? คำตอบอยู่ในมาตรการที่ 5 ครม.เห็นชอบให้ขยับเพดานบ้าน BOI จากราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท เพิ่มเป็น 1.5 ล้านบาท

เชื่อว่าหลายคนเริ่มงง และสงสัย อะไรคือบ้าน BOI

หนึ่งในการดูแลให้ผู้ด้อยโอกาสในสังคม ผู้มีรายได้น้อย สามารถเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ก็คือจะต้องทำให้บ้านราคาไม่แพงจนเกินไป โดยใช้ช่องทางสิทธิประโยชน์ของสำนักงานส่งเสริมการลงทุน หรือ BOI-Board of Investment

สาระสำคัญของผู้ประกอบการ บ้าน BOI จะได้รับยกเว้นภาษีนิติบุคคลเป็นเวลา 3 ปี เดิมขายในราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท เวอร์ชั่นใหม่ขยับราคาเป็นไม่เกิน 1.5 ล้านบาท

สาระสำคัญของผู้บริโภค หรือลูกค้าผู้มีรายได้น้อย บ้าน BOI มีเงื่อนไข ถ้าเป็นคอนโดมิเนียม ต้องมีไซซ์เริ่มต้น 24 ตารางเมตรขึ้นไป

ถ้าเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแถว (หมายถึงทาวน์เฮาส์) ต้องมีพื้นที่ใช้สอย หรือพื้นที่อาคารเริ่มต้น 70 ตารางเมตรขึ้นไป

การกำหนดพื้นที่ใช้สอยของบ้านและคอนโดฯ BOI เพื่อคุ้มครองคุณภาพชีวิตการอยู่อาศัยได้จริง และอยู่อย่างมีความสุขในพื้นที่ไม่คับแคบจนเกินไป

แต่ต้นทุนที่ดิน ค่าวัสดุ ค่าก่อสร้าง จิปาถะอื่นๆ ทำให้โครงการเอกชนขายราคาแพงกว่านี้เยอะ จนรัฐบาลต้องใช้กลไกยกเว้นภาษีนิติบุคคล 3 ปี มาถัวเฉลี่ยทำให้ต้นทุนพัฒนาโครงการลดลง เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถเอื้อมถึงนั่นเอง

และโครงการที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้ก็ได้รับอานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คราวนี้ด้วย

มาตรการดังกล่าวของรัฐบาล ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ หรือ REIC โดย “ดร.วิชัย วิรัตกพันธุ์” รักษาการผู้อำนวยการ ออกมาฟันธงว่ารัฐบาลเดินมาถูกทาง และมั่นใจว่าจะกระตุ้นเศรษฐกิจได้จริง

หากโฟกัสมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง จากเดิมกำหนดเพดานไว้แค่ราคา 3 ล้านบาท มีซัพพลายในตลาดแค่ 40% แต่พอขยับเพดานราคาเป็น 7 ล้านบาท ทำให้กลุ่มกำลังซื้อระดับกลางฟูขึ้นมาทันใจ เพราะสัดส่วนเพิ่มเป็น 87% ของตลาดรวม คิดเป็นมูลค่าบ้านและคอนโดฯ รวมกัน 9.11 แสนล้านบาท

 

พลันที่มีมติ ครม.วันที่ 9 เมษายน 2567 ทางตัวแทน 7 สมาคมในวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พร้อมใจกันออกแถลงการณ์ขอบคุณรัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน

ประกอบด้วย คณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย, สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร, สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย, สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน, สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์, สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย

แต่พร้อมกับแถลงการณ์ขอบคุณรัฐบาล สมาคมวงการอสังหาฯ ก็ถือโอกาสทำสมุดปกขาวยื่นขอรับการสนับสนุนรัฐบาล 8 ข้อ ยังมี Ease of Doing ที่รอการแก้ไขอยู่

เช่น “พีระพงศ์ จรูญเอก” นายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า ขอฝากการบ้านในการดึงดูดลูกค้าต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูง เข้ามาเป็นตัวช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไทย

ไม่ว่าจะเป็นการขอขยายสิทธิ์การเช่า จาก 30 ปีเป็น 99 ปี ถ้าทำได้จริงจะมีเอฟเฟ็กต์ระดับนิวเคลียร์ สร้างแรงกระเพื่อมไปไกลได้ทั่วโลก เพราะอสังหาฯ ไทยเป็นที่หมายปองของนักช้อปต่างชาติเป็นทุนเดิมอยู่แล้ว

ยังมีโมเดลลูกค้าต่างชาติซื้อคอนโดฯ 5 ล้านบาท ให้ฟรีวีซ่า 5 ปีสำหรับการพักอาศัย 2 คน ถ้าซื้อราคา 10 ล้านบาท ให้วีซ่าไปเลย 4 คน เป็นต้น

รวมทั้ง “โอฬาร จันทร์ภู่” นายกสมาคมรับสร้างบ้าน หลังจากทราบว่ารัฐบาลให้สิทธิ์ลดหย่อนภาษีสำหรับลูกค้าที่ออร์เดอร์ปลูกบ้านบนที่ดินตัวเอง สูงสุด 1 แสนบาท มีอาการดีใจออกนอกหน้าระดับหนึ่ง

แต่ก็ยังอดไม่ได้ที่จะฝากการบ้านถึงรัฐบาลว่า จริงๆ แล้วก็มีควรมีข้อจำกัดแค่ 2 ปี (หมดอายุมาตรการถึงสิ้นปี 2568)

หากขยายเป็นหักลดหย่อนภาษี 1 แสนบาทออกไปยาวๆ แบบเป็นการถาวร ตลาดรวมบ้านสร้างเองทั่วไทย ที่มีมูลค่าสูงถึงปีละ 2 แสนล้านบาท ก็คงปลื้มกันทั่วหน้ามากกว่านี้

ที่สุดคงต้องตามดูกันต่อไปว่า 5 มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เที่ยวล่าสุดจากรัฐบาลนี้ จะกระตุ้นตลาดมูลค่า 1 ล้านล้าน ได้อย่างที่คาดหวังกันเอาไว้หรือไม่

สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj

— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022