ยังคงเป็นที่จับตาสถานการณ์ “ตลาดที่อยู่อาศัย 2567” จะไปในทิศทางไหน ท่ามกลางวิกฤตกำลังซื้ออ่อนแรงและเศรษฐกิจไทย เศรษฐกิจโลกยังไม่ฟื้นตัว หลังปิดปี 2566 พบว่ามีตัวเลขเชิงสถิติสะท้อนสภาพความเป็นจริงที่น่าสนใจหลายอย่าง

ไม่ว่าจะเป็นผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เกี่ยวกับดัชนีความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ภายใต้ข้อคำถามเกี่ยวกับแผนในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่และระยะเวลาที่วางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งพบว่าค่าดัชนีความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4 ปี 2566 เท่ากับระดับ 44.5

สะท้อนให้เห็นว่าผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังคงมีความเชื่อมั่นในระดับน้อยหรือเกณฑ์ระดับต่ำ

โดย “วิชัย วิรัตกพันธ์” รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ วิเคราะห์ว่าความเชื่อมั่นที่ลดลงอาจจะเป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวจากปัจจัยลบต่างๆ โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ยังคงอยู่ในระดับ 2.50% ที่สูงต่อเนื่องตั้งแต่เมื่อวันที่ 27 กันยายน 2566 และอาจจะมีแนวโน้มทรงตัวอยู่ในอัตราระดับนี้ในอีกระยะหนึ่ง

อีกทั้งธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยังไม่มีนโยบายที่จะผ่อนปรนมาตรการ LTV นอกจากนี้ การที่มีภาพรวมภาวะหนี้สินครัวเรือนที่สูงเกินกว่าร้อยละ 90 ของจีดีพี สะท้อนความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงเวลานี้ โดยเกิดความกังวลต่อการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่อาจเสี่ยงต่อการถูกปฏิเสธสินเชื่อ

 

“วิชัย” ยังวิเคราะห์ต่อว่า จากปัจจัยลบได้ส่งผลโดยตรงต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อของประชาชนลดลง โดยพบว่าจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศมีจำนวน 366,825 หน่วย เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าลดลง 6.6% ส่วนมูลค่าอยู่ที่ 1.05 ล้านล้านบาท ลดลง 1.7% ส่งผลให้มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่มีจำนวน 678,347 ล้านบาท ลดลง 2.8% เมื่อเทียบกับปีก่อน

โดยหน่วยโอนทั้งบ้านใหม่และมือสองลดลงในทุกระดับราคาที่ไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งลดลงอยู่ระหว่าง 1.7-9.8% ขณะที่ภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ปี 2566 ลดลงเช่นกัน มีจำนวนอยู่ที่ 96,813 หน่วย ลดลง 11.4% แต่มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 8.7% อยู่ที่ 597,272 ล้านบาท เนื่องจากผู้ประกอบการเบนเข็มไปจับตลาดที่อยู่อาศัยราคาแพงมากขึ้นนั่นเอง

สำหรับทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 ผอ.วิชัยคาดการณ์มีเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล จำนวน 103,019 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.4% และมูลค่าโครงการ 609,992 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.1% แยกเป็นคอนโดมิเนียม 52,137 หน่วย มูลค่า 211,827 ล้านบาท บ้านจัดสรร 50,882 หน่วย มูลค่า 398,165 ล้านบาท

ขณะเดียวกันยังระบุว่า ตลาดปีนี้มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวท่ามกลางความเสี่ยงในหลายประการที่ต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า ไม่ว่าเศรษฐกิจโลกชะลอตัว ค่าครองชีพที่สูงขึ้น ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย ขอสินเชื่อ และยังคงมีโอกาสจะไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่าย เนื่องจากสถาบันการเงินมีเกณฑ์ในการพิจารณาที่เข้มขึ้น อาจส่งผลต่อที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลางถึงราคาต่ำ และอาจส่งผลให้การซื้อขาย การโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีภาวะทรงตัวในทิศทางที่ลดลง

ดังนั้น จึงทำให้ที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้มีหน่วยเหลือขายที่สะสมต่อเนื่อง อาจเหลือขายมากขึ้น หากมีการเติมซัพพลายใหม่เข้ามามากกว่าความสามารถในการดูดซับได้ ซึ่งผู้ประกอบการพัฒนาโครงการ ต้องมีความระมัดระวังในการเปิดโครงการในกลุ่มระดับราคานี้มากขึ้น

จึงต้องหวังแรงสนับสนุนจากภาครัฐมากระตุ้นและสร้างเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

 

อีกสถิติที่น่าสนใจไม่แพ้กัน นั่นคือ ตัวเลข “บ้านว่าง” หรือที่อยู่อาศัยในประเทศไทยที่สร้างเสร็จ แต่ไม่มีคนอยู่

ซึ่งจากการเก็บข้อมูลของ “โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด พบว่าที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จ ไม่มีผู้อยู่อาศัยทั่วประเทศ 1,309,551 หน่วย แยกเป็นที่อยู่อาศัยพร้อมขายทั่วประเทศไทยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 617,923 หน่วย ที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 4,654,370 หน่วย ที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จทั่วประเทศ 27,708,635 หน่วย ที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จที่ไม่มีผู้อยู่อาศัยทั่วประเทศ 1,309,551 หน่วย

โดยรวมมีที่อยู่อาศัยที่พร้อมขายทุกประเภททั่วประเทศคิดเป็นมูลค่ารวม 3,190,527 ล้านบาท ขณะที่ที่อยู่อาศัยที่รอการขายทั้งหมดทั่วประเทศมี 1,518,000 หน่วย ในนี้เป็นที่อยู่อาศัยรอการขายทั้งหมดทั่วประเทศ เฉพาะของผู้ประกอบการ 420,000 หน่วย และที่อยู่อาศัยรอการขายทั้งหมดทั่วประเทศรวมบ้านมือสอง 1,108,000 หน่วย

เมื่อเจาะลึกรายละเอียดที่อยู่อาศัยที่อยู่ในมือผู้ประกอบการทั่วประเทศ 420,000 หน่วย อยู่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลกว่า 230,000 หน่วย อีก 190,000 หน่วย อยู่ในมือของผู้ประกอบการในจังหวัดภูมิภาค 70 จังหวัด โดยในจำนวนบ้านที่รอการขายของผู้ประกอบการทั่วประเทศ คาดว่ามี 80,000 หน่วยที่สร้างเสร็จ

ส่วน 340,000 หน่วย เป็นที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และยังก่อสร้างไม่เสร็จ

 

ทั้งนี้ เมื่อดูต่อยังพบว่าจำนวนที่อยู่อาศัยสะสมในมือผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ขายอยู่ทั้งหมดในสิ้นปี 2566 มีจำนวน 233,433 หน่วย มากที่สุดห้องชุด 84,200 หน่วย รองลงมาทาวน์เฮาส์ 77,307 หน่วย บ้านเดี่ยว 43,502 หน่วย และบ้านแฝด 24,825 หน่วย นอกนั้นเป็นตึกแถวและที่ดินจัดสรรที่มีอยู่น้อยมาก

ขณะที่ในแง่ของระดับราคาโดยภาพรวม มากที่สุดเป็นกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท มีถึง 73,841 หน่วย อย่างไรก็ดี ถ้าไม่มีซัพพลายใหม่เข้ามาเติม

โสภณคาดว่าห้องชุดจะใช้เวลาขายสั้นที่สุด 26 เดือน ส่วนบ้านเดี่ยวต้องใช้เวลาขาย 53 เดือน บ้านแฝด 57 เดือน และทาวน์เฮาส์ 61 เดือน

แต่โสภณย้ำว่า เป็นสมมุติฐานที่อาจจะเป็นไปได้ยาก ดูจากจำนวนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ สิ้นปี 2566 พบมีสร้างเสร็จแล้วเพียง 35,221 หน่วย หรือ 15.1% ที่เหลือยังสร้างไม่แล้วเสร็จ หากนับจำนวนที่สร้างเสร็จตั้งแต่ 80% ขึ้นไป จะมีจำนวน 55,154 หรือ 23.6% แสดงว่าเกินกว่า 3 ใน 4 ที่ยังสร้างไม่เสร็จที่จะเข้ามาในตลาดนับจากนี้

ไม่ว่าจะเป็นตัวเลขบ้านว่างหรือที่อยู่อาศัยรอการขายที่ยังเหลืออีกมาก น่าจะเป็นตัวชีวัดหรือสะท้อนได้ว่า เศรษฐกิจไทยนั้นดีหรือไม่ดีกันแน่!

สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj

— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022