คอลัมน์ประจำ

จัดสรรเลี่ยง กม.เบ่งบาน

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 26 มกราคม - 1 กุมภาพันธ์ 2567
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

เดินทางไปสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์โครงการบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียมจังหวัดเชียงใหม่ เมื่อเร็วๆ นี้ พบว่า ปีใหม่ 2567 นี้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ส่วนใหญ่ไม่มีแผนการเปิดตัวโครงการใหม่เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจและกำลังซื้อไม่อำนวย จึงมีเพียงการดำเนินการพัฒนาและขายโครงการเดิมที่เปิดมาแล้ว

นอกจากปัญหากำลังซื้ออ่อนแล้ว ธุรกิจบ้านจัดสรรเชียงใหม่ยังเจอปัญหาการแข่งขันจากโครงการบ้านจัดสรรเลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน ซึ่งทำให้ลดต้นทุนค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคต่างๆ ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ แล้วทำบ้านขนาดใกล้เคียงกับบ้านในโครงการจัดสรรตามกฎหมาย แต่มีราคาถูกกว่า และได้การตอบรับจากผู้ซื้อที่ให้ความสำคัญกับราคาที่ถูกกว่าเพียงอย่างเดียว

ปัญหาโครงการเลี่ยงกฎหมายจัดสรรกลายเป็นคู่แข่งสำคัญนี้ ไม่ได้มีเฉพาะที่จังหวัดเชียงใหม่เท่านั้น ก่อนหน้านี้ก็ได้รับข้อมูลจากนักพัฒนาอสังหาฯ นครราชสีมาซึ่งเป็นตลาดใหญ่โครงการบ้านจัดสรรภาคตะวันออกเฉียงเหนือในลักษณะเดียวกันนี้

คาดว่าอีกหลายๆ จังหวัดในภูมิภาคจะเกิดโครงการจัดสรรเลี่ยงกฎหมายจัดสรรแบบเดียวกันนี้

 

ตามกฎหมายการจัดสรรที่ดินจะกำหนดมาตรฐาน “พื้นที่ส่วนกลาง” สาธารณูปโภคสาธารณูปการขั้นต่ำที่บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ต้องทำในโครงการบ้านจัดสรร และกำหนดขนาดแปลงที่ดินที่จะแบ่งแยกขั้นต่ำ

อาทิ บ้านเดี่ยวต้องมีขนาดที่ดินไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา บ้านแฝดไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา เป็นต้น นอกจากนั้นแล้ว เมื่อบริษัทพัฒนาเสร็จโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกบ้าน ต้องจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรของผู้อยู่อาศัยและส่งมอบสาธารณูปโภคส่วนกลาง

ขณะที่โครงการเลี่ยงจัดสรรโดยการแบ่งแยกแปลงที่ดินครั้งละ 9 แปลง (กฎหมายกำหนดให้การแบ่งแยกที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดิน) ไม่ต้องลงทุนก่อสร้างสาธารณูปโภคตามมาตรฐานกฎหมาย ไม่จำเป็นต้องแบ่งขนาดแปลงที่ดินตามที่กฎหมายกำหนด จึงทำให้สามารถทำบ้านขนาดใกล้เคียงกันในราคาที่ต่ำกว่าได้

แรงกดดันจากสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้น กำลังซื้ออ่อนแอ สินค้าราคาสูงอย่างบ้านจัดสรรจึงเกิดทางเลือกกับฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ดังนี้

บริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ท้องถิ่น จะทำตามมาตรฐานกฎหมายจัดสรรซึ่งราคาจะสูงกว่า หรือจะเลี่ยงจัดสรรซึ่งจะได้บ้านราคาถูกกว่า ขายง่ายกว่า

 

ด้านผู้ซื้อ จะซื้อบ้านในโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรถูกต้อง สาธารณูปโภคมาตรฐาน นิติบุคคลมีเรียบร้อย ตลอดจนได้รับการคุ้มครองสิทธิต่างๆ ตาม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน, พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค ครบถ้วน หรือจะซื้อจากโครงการไม่เข้ากฎหมายจัดสรรที่ราคาถูกกว่าแต่ไม่ได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายจัดสรรและไม่มีการบริหารชุมชน

และด้านรัฐบาล หน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้อง ก็มีทางต้องเลือกเช่นกันว่า จะยอมให้มีการจัดสรรที่ดินที่อยู่นอกกฎหมายจัดสรรหรือไม่ ถ้าไม่ยอมจะแก้ปัญหาอย่างไร ถ้าแก้ข้อกำหนดจัดสรรที่ดิน ลดขนาดแปลงที่ดินต่ำสุดบ้านเดี่ยวจาก 50 ตร.วา เหลือ 35 ตร.วา ลดขนาดแปลงบ้านแฝดจาก 35 ตร.วา เหลือ 28 ตร.วา ให้ราคาบ้านในโครงการตามกฎหมายแข่งกับโครงการเลี่ยงกฎหมายได้ไปเลย

ทางเลือกเหล่านี้ ต้องตัดสินใจลงมือทำ เริ่มจากภาครัฐที่เป็นผู้คุมกฎก่อนเป็นอันดับแรก แล้วเกมทั้งหมดจะเปลี่ยนไป •