จับสัญญาณเศรษฐกิจไทยในปี 2566 ตกอยู่ในสภาวะ “โตช้า” ล่าสุดสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ปรับลดประมาณการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยหรือจีดีพี ในปี 2566 ลงเหลือ 2.5-3% จากเดิมคาดการณ์ไว้ 2.7-3.7% หลังจากนั้นมีนักเศรษฐศาสตร์ กูรูเศรษฐกิจจากหลายสำนักพาเหรดหั่นจีดีพีไทยลดลงยกแผง

อีกเทรนด์ที่น่าจะเป็นอีกตัวสะท้อนเศรษฐกิจในห้วงเวลานี้ได้เป็นอย่างดี นั่นคือ สถานการณ์ตลาดบ้านมือสองที่ซัพพลายในตลาดยังคงเพิ่มขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจ แม้ซัพพลายเก่าจะถูกดูดไป แต่ซัพพลายใหม่ยังมีเข้ามาเติมตลอดเวลา

ดูจากสถิติยอดขาย ยอดโอนบ้านมือสองที่เติบโตทุกปีในปัจจุบัน ซึ่งสะท้อนภาพเศรษฐกิจได้สองมิติ ในมิติแรกสะท้อนว่าด้วยภาวะเศรษฐกิจตกสะเก็ด คนไม่มีรายได้เพิ่ม ทำให้คนที่มีเงินออมไม่มาก อยากมีบ้านหลังแรก จะเลือกซื้อบ้านมือสอง ด้วยราคาที่ถูกกว่าบ้านใหม่ถึง 20-30%

อีกทั้งยังสามารถเลือกซื้อในทำเลที่ชอบได้ โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าสารพัดสี แถมยังได้อานิสงส์ลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 1% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ทำให้ปี 2566 ดัชนีซื้อขายบ้านมือสอง จึงซื้อง่ายขายคล่องมากขึ้น

ขณะที่อีกมิติสะท้อนว่าด้วยภาวะเศรษฐกิจไม่ดี ธุรกิจปิดกิจการ คนตกงาน ผ่อนต่อไม่ไหว ทำให้จำใจประกาศขายบ้าน เพื่อกำเงินก้อนไว้ต่อลมหายใจให้ไปต่อ แต่ถ้าหากใครที่สายป่านยาวไม่พอ ต้องยอมจำนนต่อโชคชะตาให้แบงก์ยึดขายทอดตลาดนั่นเอง

 

มีข้อมูลจาก “อลงกต บุญมาสุข” เลขาธิการและประธานกรรมการบริหารสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ระบุว่าภาวะเศรษฐกิจเป็นส่วนหนึ่งทำให้ทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ของธนาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ณ เดือนสิงหาคม 2566 มีมูลค่าทางบัญชี 163,624 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 75% จากปี 2561 มีมูลค่า 93,734 ล้านบาท ยังไม่รวม NPA จากสถาบันการเงินเฉพาะกิจและบริษัทบริหารทรัพย์สิน โดยประเมินว่า NPA ทั้งระบบจะมีมูลค่ารวม 400,000-500,000 ล้านบาท และยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในปี 2567 และนับเป็นปีที่เหนื่อยยิ่งขึ้น

“อลงกต” บอกว่า เป็นผลจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวตั้งแต่โควิด กินเวลายาวนานร่วม 3 ปี ถึงขณะนี้ยังไม่ฟื้นตัวเข้าสู่ภาวะปกติ ยังเกิดการว่างงาน คนมีรายได้ลดลง ส่งผลต่อความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ ภาวะหนี้ครัวเรือนสูง อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในโหมดขาขึ้น ส่งผลต่อกำลังซื้อผู้บริโภค รวมถึงภาวะสงคราม ล้วนเป็นสิ่งซ้ำเติมให้เศรษฐกิจไทยยิ่งฟื้นตัวได้ช้า ทำให้มีทรัพย์เป็นหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือ NPL และถูกปรับเป็น NPA เข้าสู่ระบบเพิ่มมากขึ้น

“ส่วนใหญ่เป็นทรัพย์มีราคาต่ำ 3 ล้านบาท ตามยอดถูกปฎิเสธสินเชื่อหรือรีเจกต์เรตที่สูงขึ้นในปัจจุบัน เนื่องจากสถาบันการเงินแต่ละแห่งต้องพิจารณาความเสี่ยงของลูกค้าแต่ละกลุ่ม ซึ่งกลุ่มระดับราคาต่ำ 3 ล้านบาท เป็นตลาดใหญ่ เป็นกลุ่มเปราะบาง และมีความเสี่ยงสูงกว่ากลุ่มราคามากกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป ทำให้สถาบันการเงินต้องคัดลูกค้ามีรายได้สูง เพื่อปล่อยสินเชื่อ” อลงกตกล่าว

 

ด้าน “วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ มีข้อมูลตอกย้ำหมุดให้เห็นภาพชัดเจนผ่านผลสำรวจการประกาศขายบ้านมือสองทางออนไลน์ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2566 มีการประกาศขาย จำนวน 144,000 หน่วย มูลค่ารวม 987,000 ล้านบาท สูงกว่าไตรมาสที่ผ่านมา 1.5% สำหรับจำนวนหน่วย และ 3.1% ในเชิงมูลค่า โดยมีบ้านเดี่ยวประกาศขายมากสุด 40% รองลงมาห้องชุด 30% และทาวน์เฮาส์ 25% ส่วนใหญ่เป็นระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

“วิชัย” ยังเผยถึงสาเหตุการที่มีประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองออกสู่ตลาดมากขึ้น เนื่องจากเศรษฐกิจไม่ค่อยดี คนเช่าน้อยลง จากคนที่ซื้อเพื่อลงทุนไว้หลายยูนิต เมื่อมีภาระต้นทุนการเงินและค่าผ่อนเพิ่มขึ้นจากดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น จึงนำมาประกาศขาย ขณะที่ตลาดเช่าก็ไม่ค่อยดี เพราะกำลังซื้อไม่มี คนไม่มีรายได้ จะขึ้นค่าเช่าก็ไม่ได้เช่นกัน

“ปี 2566 ตลาดบ้านมือสองมีการขยายตัวต่อเนื่องจากปี 2565 จากมาตรการลดค่าโอนและจำนอง โดยมียอดโอนทั่วประเทศ 60% หรือจำนวน 240,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่ากว่า 300,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จำนวน 100,000 หน่วย มูลค่า 200,000 ล้านบาท คาดการณ์ปี 2567 จะปรับตัวลงจากภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อยังมีปัจจัยลบรอบด้าน”วิชัยกล่าว

 

นอกจากนี้ “วิชัย” ยังคาดการณ์ว่าในปี 2567 ซัพพลายบ้านมือสองจะสูงขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจ ทำให้ทางสถาบันการเงินและบริษัทบริหารสินทรัพย์จะมีทรัพย์มือสองเพิ่มปริมาณเข้ามาอย่างต่อเนื่องเป็นจำนวนมาก และในฝั่งของผู้บริโภคจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ต้นทุนในการก่อสร้างบ้านใหม่สูงขึ้น ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลที่ต้องการลดลง ดังนั้น ทรัพย์มือสองเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด

พร้อมเปิด 10 จังหวัดที่มีประกาศขายบ้านมือสองมากที่สุด ได้แก่ กรุงเทพฯ จำนวน 55,852 หน่วย มูลค่า 518,480 ล้านบาท, นนทบุรี จำนวน 11,057 หน่วย มูลค่า 45,738 ล้านบาท, ภูเก็ต จำนวน 3,694 หน่วย มูลค่า 35,099 ล้านบาท, ชลบุรี จำนวน 8,466 หน่วย มูลค่า 38,890 ล้านบาท, สมุทรปราการ จำนวน 9,849 หน่วย มูลค่า 41,552 ล้านบาท

เชียงใหม่ จำนวน 4,590 หน่วย มูลค่า 19,710 ล้านบาท, ปทุมธานี จำนวน 9,325 หน่วย มูลค่า 24,076 ล้านบาท, ประจวบคีรีขันธ์ จำนวน 1,998 หน่วย มูลค่า 12,732 ล้านบาท, สุราษฎร์ธานี จำนวน 2,473 หน่วย มูลค่า 7,216 ล้านบาท และสมุทรสาคร จำนวน 1,522 หน่วย มูลค่า 7,138 ล้านบาท

 

จากบ้านมือสอง หันกลับมาดูสถานการณ์บ้านใหม่ “วิชัย” ประเมินทั้งปี 2566 ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ติดลบทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าโครงการ รวมถึงยอดโอนกรรมสิทธิ์ โดยคาดการณ์น่าจะเป็นผลพวงมาจากความสามารถของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงจากปัจจัยลบต่างๆ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลางถึงราคาต่ำหรือต่ำกว่า 3 ล้านบาท เพราะสถาบันการเงินไม่ปล่อยกู้

สอดคล้องกับ “ชนินทร์ วานิชวงศ์” ซีอีโอ บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด บอกว่าจากการที่ได้คุยกับสถานการบันการเงินหลายแห่ง มีความกังวลเศรษฐกิจในปี 2567 เพราะยอดปฏิเสธสินเชื่อสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยสูง และมีความกังวลว่าอัตราดอกเบี้ยจะปรับขึ้นมาอีก 2-3 รอบหรือไม่ ทำให้ยังคงระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยกลุ่มราคาต่ำ 3 ล้านบาทเหมือนปีที่ผ่านมา และมีบางสถาบันการเงินที่ไม่โฟกัสปล่อยสินเชื่อกลุ่มนี้ มุ่งตลาดกลาง-บนขึ้นไป

พร้อมระบุถึงเหตุผลว่าอาจจะเป็นเพราะที่อยู่อาศัยระดับต่ำ 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่มีภาระหนี้ครัวเรือนค่อนข้างสูง ทำให้ที่ผ่านมายอดกู้ซื้อบ้านไม่ผ่านสูงถึง 40-50% เป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจที่ยังรอการกระตุ้น ทำให้ภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปี 2566 ต่อเนื่องถึงปี 2567 อยู่ในโหมดชะลอ เนื่องจากรัฐบาลยังไม่มีนโยบายกระตุ้นที่ชัดเจนออกมา

แม้ว่ายอดขายบ้านมือสองจะมีสัญญาณดีกว่าบ้านใหม่ แต่เป็นคีย์เวิร์ดสะท้อนภาพเศรษฐกิจไทยได้ไม่มากก็น้อย

สรุปสุดท้าย…ดีจริงหรือแค่ภาพลวงตากันแน่!

สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj

— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022