คอลัมน์ประจำ

ธุรกิจอสังหาฯ ปรับตัวไว

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 8 - 14 ธันวาคม 2566
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ในอดีตธุรกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นธุรกิจขนาดใหญ่ใช้เงินทุนสูง และปรับตัวได้ช้า เปรียบเสมือนเรือบรรทุกลำใหญ่ที่กลับลำได้ช้า โครงการอสังหาฯ เพื่อขายบ้าน คอนโดมิเนียม เริ่มตั้งแต่ได้ที่ดินมาพัฒนา ขาย และโอนให้ลูกค้า ใช้เวลา 2-3 ปีเป็นเกณฑ์เฉลี่ยปกติ

อดีตที่ผ่านมาโครงการอสังหาฯ ที่มีปัญหา จึงมักเป็นโครงการที่เผชิญกับการเปลี่ยนแปลงสภาพตลาดด้านใดด้านหนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นด้านกำลังซื้อลดต่ำ ด้านต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น หรือด้านตลาดการเงินมีวิกฤต แต่โครงการที่เริ่มต้นไปแล้วปรับตัวไม่ทันและมักเกิดปัญหาสภาพคล่องการเงินติดขัด

ในปี 2566 ที่เดินทางมาถึงเดือนสุดท้ายของปีแล้วนี้ เป็นปีที่ยากลำบากปีหนึ่งของธุรกิจอสังหาฯ แม้จะไม่ถึงระดับที่เรียกได้ว่าเป็นวิกฤตการณ์ แต่หนักหนาสาหัส ยากลำบากทุกตลาดทุกระดับราคา

สังเกตเห็นได้ชัดเจนตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 และไตรมาส 3 เป็นต้นมา ยอดขายช้าต่ำกว่าเป้าหมาย ซ้ำร้ายตลาดระดับราคาปานกลางผู้ซื้อกู้ธนาคารไม่ผ่านเสียครึ่งหนึ่ง ผู้ขายต้องนำกลับมาขายใหม่

 

แต่ธุรกิจอสังหาฯ ก็สามารถปรับตัวได้เร็วภายในปีเดียวกัน ซี่งถือว่าเป็นการปรับตัวที่เร็วมากเมื่อเทียบกับยุคที่ผ่านๆ มา

ประการแรก ดูจากจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ของปี 2566 ซี่งเมื่อต้นปี 20 บมจ.อสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยประกาศแผนตั้งเป้าเปิดโครงการใหม่มูลค่า 460,000 ล้านบาท

เมื่อจบไตรมาส 3 ของปีมีการเปิดโครงการใหม่ไปเพียง 240,000 ล้านบาท หรือประมาณครึ่งหนึ่งของเป้าหมาย

คาดว่าไตรมาส 4 ที่เหลือคงไม่เปิดได้หมดตามเป้า อาจจะได้ประมาณ 3 ใน 4 ของเป้าต้นปี

สะท้อนถึงการปรับแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ไปตามสภาพกำลังซื้อของตลาดมาตั้งแต่ไตรมาส 2 และ 3 มาแล้ว

ประการต่อมา ดูจากจำนวนใบอนุญาตจัดสรรทีดินที่บริษัทพัฒนาที่ดินต้องขอใบอนุญาตจัดสำนักงานที่ดินพื้นที่ต่างๆ ก็มีจำนวนลดลงเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

และใบอนุญาตก่อสร้างอาคารที่บริษัทอสังหาฯ ต้องขออนุญาตกับองค์การบริหารส่วนท้องถิ่นก็มีปริมาณลดลงเช่นเดียวกัน

 

การปรับตัวได้เร็วของภาคธุรกิจอสังหาฯ เป็นเรื่องที่น่ายินดี เพราะเป็นการหลีกเลี่ยงที่จะเดินไปสู่ภาวะวิกฤตของโครงการหรือของธุรกิจได้

จากนี้ก็ต้องรอดูการปรับตัวของภาคราชการบ้าง ว่าเรื่องประชาชนขาดกำลังซื้อไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ เพราะติดปัญหารายได้ไม่เพียงพอ ปัญหาหนี้ครัวเรือน และการกู้เงินซื้อบ้านกับสถาบันการเงินไม่ผ่าน จะแก้ไขอย่างไร

เรื่องแรก มาตรการ LTV (loan to value) ซึ่งเป็นมาตรการกำหนดสัดส่วนเงินดาวน์กับเงินกู้ของผู้ซื้อ เพื่อป้องกันการเก็งกำไรซื้อบ้าน คอนโดฯ เมื่อเกิดวิกฤตโควิด-19 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนคลายมาตรการนี้ตั้งแต่ 20 ตุลาคม 2564 ถึง 31 ธันวาคม 2565 และต่อมาปลายปี 2565 ธปท.ไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV ที่สิ้นสุดลง เพราะเห็นว่าโควิดหยุดแพร่ระบาด เศรษฐกิจเข้าสู่ภาวะปกติ

แต่สถานการณ์ขณะนี้การซื้อบ้าน คอนโดฯ เก็งกำไรไม่มีแล้ว มีแต่ปัญหาประชาชนต้องการบ้านแต่กู้เงินซื้อไม่ได้ จะแก้ไขอย่างไร

เรื่องต่อมา การกระตุ้นเศรษฐกิจ สร้างรายได้ประชาชน และการลดปัญหาหนี้ครัวเรือนที่เป็นตัวถ่วงกำลังซื้อจะทำอย่างไร

สุดท้าย ที่ดูเหมือนเป็นความหวังอยู่เวลานี้ คือเรื่องอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ปรับตัวต่อเนื่องจาก 0.5% ขึ้นมาถึง 2.50% ซึ่งทำให้ความสามารถในการกู้ซื้อบ้านของผู้ซื้อลดลง ทำให้ภาระคนผ่อนบ้านสูงขึ้น

ปัจจุบัน อัตราเงินเฟ้อทั่วไป ลดลงร้อยละ 0.31 (YoY) เป็นการลดลงครั้งแรกในรอบ 25 เดือน ขณะเดียวกันผลต่างของ Bond Yield 10Y กับอัตราดอกเบี้ย นโยบายก็ติดลบแล้ว

ถึงเวลาการลดอัตราดอกเบี้ย ซึ่งเป็นการลดภาระทั้งคนขายบ้านและคนซื้อบ้านหรือยัง •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.