การทำโครงการบ้านจัดสรร หรือการจัดสรรที่ดินเลี่ยงกฎหมาย ด้วยการแบ่งที่ดินครั้งละ 9 แปลง ที่เคยหายไปจากสารบบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ร่วม 30 ปี ได้กลับมาเบ่งบานทำกันมากหลายพื้นที่ทุกภูมิภาคของประเทศ

ไม่น่าเชื่อว่า 10 กว่าปีหลัง ที่การเมืองการปกครองประเทศถอยหลังย้อนยุคกลับไปคณะเผด็จการทหารและผู้สืบทอด จะมีผลทำให้รูปแบบธุรกิจย้อนยุคกลับมาได้ด้วย

กฎหมายการจัดสรรที่ดินมีมาตั้งแต่ปี 2515 คือประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 หรือ ปว.286 ซึ่งช่วงแรกๆ ไม่ได้บังคับใช้เข้มงวดนัก มาบังคับใช้จริงจังประมาณช่วงปี 2530 เป็นต้นมา มีพัฒนาการรายละเอียดข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินมาเป็นลำดับ ในที่สุดได้ออก พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฉบับใหม่ปี 2543

สาระสำคัญของกฎหมายจัดสรรที่ดิน คือกำหนดให้การแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ซึ่งต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดจัดสรรด้านต่างๆ ที่สำคัญได้แก่ มาตรฐานสาธารณูปโภค ขนาดถนนหลัก ถนนซอย ท่อระบายน้ำ บ่อบำบัด ประปา ไฟฟ้า รวมทั้งขนาดแปลงที่ดินสำหรับทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด บ้านเดี่ยว ต้องขนาดไม่ต่ำกว่ากฎหมายกำหนด

และสุดท้ายต้องดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมาบริหารชุมชน

 

การหลีกเลี่ยงกฎหมายจัดสรรจึงทำโดยการแบ่งแยกที่ดินครั้งละ 9 แปลง เพื่อไม่ต้องสร้างสาธารณูปโภคต่างๆ ตามที่กฎหมายกำหนด ทำให้ต้นทุนการทำโครงการต่ำ แต่เมื่อแบ่งทีละ 9 แปลงหลายๆ ครั้งก็จะกลายเป็นโครงการบ้านจัดสรรที่มีบ้านจำนวนมากเช่นกัน

การเลี่ยงจัดสรรโดยการแบ่ง 9 แปลงลดน้อยลง ค่อยๆ หายไป หลังปี 2530 เป็นต้นมา ด้วยการเข้มงวดการบังคับใช้กฎหมายของกรมที่ดิน สำนักงานที่ดิน ขณะเดียวกันบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็หันมาแข่งขันกันด้านการตลาด การสร้างแบรนด์ มีการสร้างสาธารณูปโภค ถนน สโมสร สระว่ายน้ำ สูงกว่ามาตรฐานที่กฎหมายกำหนด

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เติบโต กลายเป็นบริษัทมหาชนระดับพันล้าน หมื่นล้าน กระทั่งแสนล้านบาท สามารถพัฒนาอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูง และขยายไปสู่โรงแรม นิคมอุตสาหกรรม

แต่ 10 ปีหลังมานี้กลับเกิดปรากฏการณ์ เกิดโครงการเลี่ยงจัดสรรขึ้นหลายๆ พื้นที่ ภาคอีสาน ภาคตะวันออก ภาคกลาง และภาคใต้ ได้สร้างปัญหาให้กับบริษัทพัฒนาอสังหาฯ มืออาชีพที่ทำตามกฎหมายในพื้นที่ เพราะโครงการเลี่ยงจัดสรรมีต้นทุนต่ำกว่าขายตัดราคาในระดับราคาที่ต่ำกว่าได้

เวลาเดียวกันประชาชนผู้ซื้อมีรายได้ไม่เพิ่มขึ้น หรือรายได้ที่แท้จริงเมื่อหักเงินเฟ้อลดลง มีกำลังซื้อไม่เพียงพอที่จะซื้อบ้านในราคาตลาดปกติได้ หรือจองซื้อไปแล้วแต่สุดท้ายก็ถูกปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร บางส่วนจึงต้องหันมาซื้อโครงการที่ขายถูกกว่า

แต่ที่สำคัญที่สุดก็คือหน่วยราชการที่ใช้อำนาจตามกฎหมาย เพราะถึงแม้การแบ่ง 9 แปลงไม่เข้าข่ายอำนาจกฎหมายจัดสรร แต่ผู้ขอแบ่งก็ยังต้องไปขอแบ่งแปลงกับหน่วยงานราชการ ไปขออนุญาตก่อสร้าง ขอไฟฟ้าประปา ขอเชื่อมถนนอยู่ดี ซึ่งจริงๆ แล้วหน่วยงานราชการในอดีตก็เคยตีความได้ว่าการแปลง 9 แปลงติดต่อกันเป็นการเลี่ยงจัดสรร

 

ความจริงเอกชนผู้ทำโครงการแบบ 9 แปลงมักได้รับคำแนะนำปรึกษาจากผู้ถือกฎหมายถึงกล้าตัดสินใจทำ ซึ่งมีกรณีผู้ให้คำแนะนำเดิมถูกโยกย้าย คนใหม่มาก็ต้องมีค่าใช้จ่ายการแนะนำใหม่อีกรอบ

ปัญหาจัดสรรเลี่ยงกฎหมายย้อนยุคคงต้องรอดู ผลงานรัฐบาลใหม่ รอดูว่า รัฐมนตรีว่าการ หรือรัฐมนตรีช่วยว่าการ คนใดจะได้รับมอบให้กำกับดูแลหน่วยงานเกี่ยวกับเรื่องนี้

ถ้าเรียบร้อย ไม่มีอีก ก็ต้องยกกระเช้าไปมอบขอบคุณ

ถ้ายังเหมือนเดิม ก็ต้องยอมรับว่า 9 แปลง เขาแรงจริง •

 

 

สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj

— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022