บทความเศรษฐกิจ

 

เอ็กซเรย์ ‘อสังหา’ 5 ภาค

‘กทม.-ภูเก็ต’ ซื้อขายสนั่น

‘อีสาน’ หดตัว ‘เหนือ’ ซึม

 

จับสัญญาณตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ท่ามกลางสถานการณ์การเมืองที่ยังไม่นิ่ง เศรษฐกิจซึมลึก จากปัจจัยลบรอบด้าน ปฏิเสธไม่ได้ว่ากระทบชิ่งกำลังซื้อในตลาดซบเซา

เกาะติดข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่เก็บข้อมูลจากภาคสนามในพื้นที่ทุกภูมิภาค ทำให้เห็นทิศทางของตลาดที่อยู่อาศัยในแต่ละภูมิภาค

“วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการ REIC ชี้ทิศทางแนวโน้มสถานการณ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2566 จะเริ่มทยอยดีขึ้นตั้งแต่ไตรมาส 3 และเห็นผลภายในไตรมาส 4 ภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจฟื้นตัว การเมืองนิ่ง อัตราดอกเบี้ยไม่ปรับขึ้นไปมากกว่านี้ ที่สำคัญลูกค้าต่างชาติเข้ามามากขึ้น โดยเฉพาะจีนเป็นกำลังซื้อหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ในปีนี้ยังต้องพึ่งลูกค้าต่างชาติ เพื่อให้ตลาดมีการขยายตัวมากกว่านี้ จากไตรมาส 1 ปี 2566 พบว่าเปิดตัวโครงการอยู่ที่ 7,260 หน่วย ลดลง 61.5%

“ไตรมาสแรกของปีนี้ ยังมีโมเมนตัมจากปลายปี 2565 มีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง มาตรการ LTV ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ มีมูลค่า 241,167 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.9% ส่วนจำนวนหน่วยลดลง 0.8% อยู่ที่ 84,619 หน่วย แต่เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนถือว่าทรงตัว โดยแนวราบมีการโอน 60,950 หน่วย ลดลง 6.8% มูลค่า 170,686 ล้านบาท ลดลง 0.3% อาคารชุดมีการโอน 23,669 หน่วย เพิ่มขึ้น 18.7% มูลค่า 70,481 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.7%”

วิชัยฉายภาพ

 

พร้อมเจาะลึกรายภูมิภาค กางแผนที่ชัดๆ ภาคไหนดี จังหวัดไหนเด่น ชี้พิกัดโดดเด่นสุด คือ กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีการโอน 40,259 หน่วย ขยายตัว 0.7% มูลค่า 146,278 ล้านบาท คิดเป็น 60.7% ขยายตัว 7.6% โดยกรุงเทพฯ เป็นจังหวัดโดดเด่น มีการโอน 20,287 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.1% มูลค่า 90,981 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.1% พื้นที่มีการโอนมากสุดในส่วนของแนวราบอยู่ในเขตสายไหม สะพานสูง คลองสามวา ส่วนอาคารชุดอยู่ในเขตวัฒนา คลองเตย ห้วยขวาง

รองลงมาภาคตะวันออก มีการโอน 13,742 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.2% มูลค่า 33,156 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.7% จังหวัดโดดเด่น คือ ชลบุรี 8,198 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.1% มูลค่า 21,436 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.3% โดยแนวราบมีการโอนมาก อ.บางละมุง ศรีราชา เมืองชลบุรี ส่วนอาคารชุดอยู่ที่ อ.บางละมุง สัตหีบ ศรีราชา จังหวัดรองลงมา คือ ระยอง 2,900 หน่วย ลดลง 1.9% แต่มูลค่าเพิ่มขึ้น 2.8% อยู่ที่ 6,211 ล้านบาท โดยแนวราบมีการโอนมาก อ.เมืองระยอง ปลวกแดง นิคมพัฒนา และอาคารชุดอยู่ที่ อ.เมืองระยอง แกลง บ้านฉาง

ส่วนภาคใต้มีการโอน 8,212 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.2% มูลค่า 19,235 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16.7% จังหวัดโดดเด่น คือ ภูเก็ตมี 1,860 หน่วย เพิ่มขึ้น 39% มูลค่า 6,609 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 46.7% โดย อ.เมืองภูเก็ต ถลาง กะทู้ มีการโอนแนวราบและอาคารชุดมากสุด ด้านภาคเหนือ มีการโอน 8,011 หน่วย ลดลง 3.7% มีมูลค่า 15,622 ล้านบาท เพิ่มขึ้น7.9% จังหวัดโดดเด่น คือ เชียงใหม่ 3,182 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.8% มูลค่า 8,091 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27.1% ซึ่ง อ.เมืองเชียงใหม่ สันทราย หางดง มีการโอนมากทั้งแนวราบและอาคารชุด

“วิชัย” เปิดพิกัดภูมิภาคมีภาวะการโอนหดตัวลง คือ ภาคตะวันออกเฉียงเหนืออยู่ที่ 8,691 หน่วย ลดลง 8.6% มูลค่า 15,251 ล้านบาท ลดลง 1.8% ภาคตะวันตก 3,072 หน่วย ลดลง 13.7% มูลค่า 6,964 ล้านบาท ลดลง 0.7 % ภาคกลาง 2,632 หน่วย ลดลง 7.7% มูลค่า 4,662 ล้านบาท ลดลง 3.6%

 

จากข้อมูลดังกล่าว “วิชัย” วิเคราะห์ให้เห็นทิศทางของตลาดที่อยู่อาศัยว่า กรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังเป็นภูมิภาคหลักขับเคลื่อนการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศ มีปริมาณยอดขายมากสุด ทั้งแนวราบและอาคารชุด ส่วนภาคตะวันออกเริ่มเห็นการชะลอตัวของยอดขายทั้งแนวราบและอาคารชุด แม้การโอนขยายตัวในไตรมาส 1 แต่ยอดขายเริ่มชะลอตัวลง น่าจะเห็นการฟื้นตัวขึ้นในครึ่งหลังของปี 2566

ขณะที่ภาคใต้ได้แรงส่งจากการฟื้นตัวของภูเก็ตเมื่อปี 2565 เป็นอย่างมาก ทำให้เห็นสัญญาณการขยายตัวของการโอนและยอดขายเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ยังได้แรงหนุนจากสงขลา สุราษฎร์ธานี นครศรีธรรมราช ช่วยให้อสังหาฯ ภาคใต้เข้าสู่ทิศทางขาขึ้น ด้านภาคเหนือมีการฟื้นตัวด้านมูลค่ามากกว่าหน่วยการโอน แต่ทั้งแนวราบและอาคารชุดมีสัญญาณยอดขายชะลอตัวเช่นกัน โดยจังหวัดมีสัญญาณฟื้นตัวยอดขายที่ดี คือ เชียงใหม่ พิษณุโลก นครสวรรค์

ที่น่าสนใจภาคตะวันออกเฉียงเหนือ พบว่ามีภาวะการโอนหดตัวลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า และลดลงเกือบทุกจังหวัด โดยขอนแก่นและอุบลราชธานี เป็นจังหวัดมีความโดดเด่นทั้งจำนวนหน่วย มูลค่าการโอน และมีสัญญาณการฟื้นตัวของยอดขายอีกด้วย อย่างไรก็ตาม มีจังหวัดที่มองข้ามไม่ได้ นั่นคือ นครราชสีมา แม้การโอนทั้งหน่วยและมูลค่าลดลง แต่มียอดขายในปีที่ผ่านมาคงตัวและพร้อมจะพลิกฟื้นในปี 2566

อย่างไรก็ตาม การที่การโอนภาคตะวันออกเฉียงเหนือหดตัว เพราะเศรษฐกิจไม่ค่อยดี ไม่มีแหล่งท่องเที่ยวชัดเจนเหมือนภูเก็ต เชียงใหม่ ไม่ใช่จังหวัดปลายทางของการซื้ออาคารชุดของต่างชาติ

 

“วสันต์ เคียงศิริ” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ประเมินว่า ตลาดอสังหาฯ ในครึ่งปีหลัง ยังทรงตัวจากตัวแปรเดิม ไม่ว่าภาวะหนี้ครัวเรือน ดอกเบี้ยขาขึ้น ยังไม่มีตัวแปรใหม่เข้ามาเพิ่ม ส่วนความไม่แน่ไม่นอนทางการเมืองต่อการซื้อบ้าน ยอมรับว่ามีผลบ้าง แต่ไม่มาก เท่ากับการที่ลูกค้ากู้แบงก์ไม่ผ่าน

ถ้ามีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ได้ภายในเดือนสิงหาคม 2566 จะเป็นผลดีต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ เพราะทำให้นักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติมีความเชื่อมั่นมากขึ้น คาดว่าเศรษฐกิจและกำลังซื้อจะกลับมาคึกคักในไตรมาส 4 นี้ หลังมีรัฐบาลใหม่ประกอบกับเป็นช่วงไฮซีซั่นของการท่องเที่ยว เพราะในไตรมาส 3 ยังเป็นช่วงสุญญากาศของรัฐบาลชุดเก่า

“การเมืองเป็นสิ่งที่คาดเดาได้ยาก เพราะไม่รู้จะออกหัวหรือก้อย ยังมีโอกาสที่จะพลิกได้อีก ต้องรอวันโหวตนายกรัฐมนตรี วันนั้นความมั่นใจถึงจะเกิดขึ้น ไม่ว่ายังไง ขอให้เศรษฐกิจปีนี้อย่าให้ทรุดลงไปมากกว่านี้ น่าจะดีที่สุด ขณะที่รัฐบาลใหม่ที่เข้ามาบริหารประเทศ จะเดินหน้านโยบายก็ต้องค่อยเป็นค่อยไป เพื่อให้การขับเคลื่อนเศรษฐกิจสมูท” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรย้ำ

สุดท้ายตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยใน 2566 จะเข้าสู่แดนลบหรือแดนบวก คงต้องลุ้นไปพร้อมๆ กับโฉมหน้ารัฐบาลใหม่ที่ยังฝุ่นตลบ ยังคลำหาทางออกให้วิน-วินเกม

สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj

— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022