คอลัมน์ประจำ

อสังหาฯ เหลื่อมล้ำ อสังหาฯ ขนาดกลาง-เล็ก แค่ประคองตัว

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 21 - 27 เมษายน 2566
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ปกติเดือนเมษายนของทุกปี บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายจะชะลอการทำกิจกรรมการตลาดและการขายโครงการบ้านจัดสรรคอนโดมิเเนียมต่างๆ ของตนเอง เพราะเป็นเดือนที่มีหยุดเทศกาลยาวติดต่อกัน ประชาชนเดินทางกลับภูมิลำเนาหรือเดินทางท่องเที่ยว ทำให้ไม่มีบรรยากาศหรืออารมณ์ซื้อที่อยู่อาศัย

แต่ปี 2566 นี้มีปรากฏการณ์ที่แตกต่างจากปีที่ผ่านๆ มา

กล่าวคือ เดือนเมษายนปีนี้ ปรากฏว่าบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่ขายบ้านหรูราคาแพง 10-20 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการทำกิจกรรม การรณรงค์การตลาด ไม่ได้หยุดหรือชะลอแต่อย่างใด

ขณะที่บริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางและเล็ก มีการชะลอกิจกรรมการตลาด เหลือเพียงการสื่อสารการตลาดเพื่อรักษาการรับรู้ไว้ด้วยงบประมาณเล็กน้อย

 

วิเคราะห์จากมุมมองของบริษัทอสังหาฯ น่าจะพิจารณาได้ว่า บริษัทรายใหญ่ขายบ้านหรู มีเป้าหมายยอดขายสูงระดับหมื่นล้านบาท มีโครงการเปิดขายจำนวนมากหลายสิบโครงการ มีต้นทุนทางการเงินต่ำมาก งบประมาณการตลาดที่จ่ายในเดือนเมษายนจึงไม่ได้เป็นสัดส่วนที่มากเทียบกับค่าใช้จ่ายการตลาดทั้งหมด

เวลาและโอกาสที่จะทำการตลาดเป็นสิ่งที่สำคัญกว่า

ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 10-20 ล้านบาทขึ้นไป มีพฤติกรรมหรือไลฟ์สไตล์การท่องเที่ยวหรือพักผ่อนทั้งต่างประเทศและในประเทศที่สะดวกสบาย ยังสามารถรับข้อมูลข่าวสารทางออนไลน์ได้สม่ำเสมอ และอาจอยู่ในบรรยากาศอารมณ์ที่เหมาะกับการเลือกดูที่อยู่อาศัยที่ตรงกับความต้องการตรงกับรสนิยม

ตรงข้ามบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางและเล็ก มีข้อจำกัดเรื่องงบประมาณการตลาดที่มีจำกัด ต้นทุนทางการเงินที่สูงและหาได้ยาก ข้อจำกัดด้านทีมงานและเครื่องมือการตลาด

แต่ที่สำคัญและเป็นปัญหาใหญ่ที่สุด คือ ข้อจำกัดด้านกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-3 ล้านบาท หรือ 4-5 ล้านบาทที่มักมีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ทำให้ยื่นกู้ธนาคารไม่ผ่านการอนุมัติเกือบครึ่งหนึ่งของที่ยื่นกู้

 

การรณรงค์การตลาดแต่ละแคมเปญต้องเตรียมเผื่อใจไว้เลยว่า ลูกค้าที่สนใจมาจองซื้อทาวน์โฮม บ้านแฝด หรือบ้านเดี่ยว ในแต่ละแคมเปญนั้นสุดท้ายอาจกู้ไม่ผ่านเกือบครึ่งหนึ่ง ทำให้ต้องนำที่อยู่อาศัยที่จองไปแล้วเหล่านั้น นำกลับมารณรงค์ขายใหม่อีกรอบ ด้วยงบประมาณก้อนใหม่อีกก้อนหนึ่ง

ต้นทุนการตลาดเพื่อขายจึงเพิ่มเป็น 2 เท่ากว่าจะขายที่อยู่อาศัยกลุ่มนั้นๆ หมด ดังนั้น หากสถานการณ์ตลาดช่วงใดโดยเฉพาะเทศกาลหยุดยาว ที่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายส่วนใหญ่จะใช้เวลากับการเดินทางเพื่อกลับภูมิลำเนา หรือเดินทางท่องเที่ยว โอกาสที่จะได้รับข้อมูลข่าวสารมีต่ำ การประหยัดงบประมาณด้วยการชลอการรณรงค์การตลาดไว้จะเป็นการดีกว่า

อสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย จึงเกิดปรากฏการณ์ความเหลื่อมล้ำด้วยประการฉะนี้ เหลื่อมล้ำระหว่างประกอบธุรกิจขนาดใหญ่ กับขนาดกลางและเล็ก และเหลื่อมล้ำระหว่างผู้บริโภคผู้ซื้อที่อยู่อาศัย •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.