คอลัมน์ประจำ

อสังหาฯ ไตรมาสแรก 2566 คอนโดฯสร้างเสร็จหายใจโล่งขึ้น จีนเข้าประเทศได้

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 7 - 13 เมษายน 2566
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ผ่านไปแล้วไตรมาสแรกของปี มกราคม-มีนาคม 2566

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านปี 2565 มาด้วยความคึกคักฮึกเหิมเพราะเป็นปีแรกหลังโควิด-19 ระบาด ทุกอย่างกลับมาฟื้นตัว ยอดขายยอดโอนทำลายสถิติกันถ้วนทั่ว

ปีใหม่ 2566 จึงเป็นปีของความหวังว่าจะดีขึ้นกว่าปี 2565 เป้าหมายการซื้อที่ดินเพิ่ม การเปิดตัวโครงการใหม่ ยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์หรือการรับรู้รายได้ จึงถูกตั้งเป้าไว้สูงกว่าปีที่ผ่านมา

ผลระหว่างไตรมาสแรก ปรากฏว่า บริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางและเล็ก มีเสียงสะท้อนออกมาคล้ายๆ กันว่า ไม่ดีอย่างที่คาดไว้ ไม่ดีกว่าปีที่แล้ว โดยวัดจากจำนวนลูกค้าที่เดินเข้าเยี่ยมชมหรือ walk in โครงการที่กำลังเปิดขายในแต่ละสัปดาห์ แม้ตลาดไม่ถึงกับแย่มาก แต่ก็ไม่ถือว่าดี

ส่วนบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ ที่มีแบรนด์ตลาดบนราคาสูง กำลังซื้อยังมีมาต่อเนื่อง แต่ทุกรายคงจะทราบกันดีว่า ปริมาณความต้องการซื้อตลาดบนก็ไม่ได้มีมากนัก ดังนั้น บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่จึงมีการขยายธุรกิจอสังหาฯ ประเภทอื่นนอกเหนือจากโครงการที่อยู่อาศัยบ้านคอนโดมิเนียม อาทิ คลังสินค้า โรงแรม บริหารสินทรัพย์ เพื่อรักษาระดับอัตราเติบโต

ปัญหาใหญ่ของธุรกิจอสังหาฯ คือโครงการที่อยู่อาศัยระดับราคากลางและล่าง ราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทลงมา ถึง 1 ล้านกว่า ถึง 2 ล้านกว่าบาท อัตราการปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อของธนาคารสูงมาก

บางโครงการถึงครึ่งหนึ่งของจำนวนเสนอขอสินเชื่อกันเลยทีเดียว

นั่นก็เท่ากับต้องเสียเวลาและงบประมาณทำตลาดขายใหม่อีกรอบ

สาเหตุแต่เพียงอย่างเดียวของปัญหาผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน คือ หนี้ครัวเรือนสูงทั้งระบบเศรษฐกิจไทย ซึ่งกลายเป็น “กับดัก” ธุรกิจอสังหาฯ เป็น “กับดัก” การพัฒนาเศรษฐกิจที่ยังไม่เห็นทางออก

 

อย่างไรก็ดี กลุ่มอสังหาฯ ที่โชคดีก็มีเช่นกัน

โครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จเหลือขายจำนวนมาก ปัญหาใหญ่ของบริษัทอสังหาฯ ที่ทำโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากช่วงก่อนและระหว่างโควิด โชคดีเมื่อการเดินทางระหว่างประเทศ การท่องเที่ยวกลับมาปกติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งทางการจีนเปิดให้เดินทางออกต่างประเทศได้สะดวก ทำให้เกิดกำลังซื้อคอนโดมิเนียมจำนวนมาก

ในทำเลที่ชาวจีนคุ้นเคยในกรุงเทพฯ สมุทรปราการ เมืองท่องเที่ยวเชียงใหม่ ภูเก็ต พัทยา สามารถทำยอดขายได้อย่างเป็นกอบเป็นกำ

วัตถุประสงค์การซื้อต่างไปจากเดิมเป็นการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองเพื่ออยู่อาศัยเอง ไม่ใช่เพื่อลงทุนเก็งกำไรเหมือนกับช่วงก่อนโควิด

อสังหาฯ อีกกลุ่มที่ต้องนับเป็นโชคดีแบบไม่คาดคิดมาก่อน คือโครงการบ้านพักตากอากาศประเภทพูลวิลล่าเมืองท่องเที่ยวชายทะเล โดยเฉพาะที่ภูเก็ต มียอดจองหลายพันล้านบาท

อสังหาฯ อีกกลุ่มที่ไม่กล่าวถึงไม่ได้ คือ อสังหาฯ ให้เช่าประเภทโรงแรม ซึ่งเมื่อ 2-3 ปีที่แล้ว ประสบปัญหาหนักมากระหว่างโควิด-19 แพร่ระบาด ไม่มีลูกค้า ไม่มีรายได้ แต่ยังมีค่าใช้จ่ายและมีภาระดอกเบี้ยหนี้สิน

ช่วงนั้น มีความต้องการขายโรงแรมกันมาก

แต่ปัจจุบันสถานการณ์กลับด้าน อัตราเข้าพักห้องพักโรงแรมเมืองท่องเที่ยวสำคัญๆ กลับมาดีแบบเหลือเชื่อ ไม่เต็มก็เกือบเต็ม ธุรกิจโรงแรมทุกวันนี้จึงมีคนต้องการซื้อโรงแรมมากกว่าคนคิดจะขาย และยังมีบริษัทอสังหาฯ หลายรายเตรียมขยายธุรกิจโรงแรม

อสังหาริมทรัพย์ไตรมาสแรกปี 2566 จึงประกอบด้วยเรื่องราวที่ไม่ดีอย่างที่คิดไว้ เรื่องราวโชคดีส้มหล่นไม่คิดมาก่อน และเรื่องราวเหลือเชื่อที่ตาลปัตรกลับข้างอย่างธุรกิจโรงแรม •