คอลัมน์ประจำ

2 ข่าวร้ายธุรกิจอสังหาฯ

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 18 - 24 พฤศจิกายน 2565
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โค้งสุดท้ายจะสิ้นปี 2565 ก็มีข่าวที่มีผลกระทบด้านลบต่อธุรกิจอสังหาฯ ออกมา 2 ข่าวต่อเนื่องกัน

เรื่องแรก ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ไม่ต่ออายุการผ่อนปรน LTV การกู้ซื้อที่อยู่อาศัย

เรื่องที่สอง กระทรวงมหาดไทยถอนร่างกฎกระทรวงมหาดไทย ให้ต่างชาติ 4 กลุ่มซื้อที่อยู่อาศัยได้ 1 ไร่ เงื่อนไขนำเงินมาลงทุนตราสารหรือกิจการที่รัฐกำหนด 40 ล้านบาท

 

การไม่ต่ออายุ LTV [loan to value] หรือสัดส่วนเงินดาวน์ที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องจ่ายก่อนกู้ธนาคารนั้น ธปท.ได้ผ่อนปรนให้ระหว่างโควิด-19 แพร่ระบาดให้สามารถกู้ได้เต็ม 100% เมื่อไม่ต่ออายุ จะมีผลกระทบเฉพาะการซื้อที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่ต้องชำระเงินดาวน์ก่อน 10-30% ส่วนที่เหลือจึงสามารถกู้ธนาคารได้

คาดว่าผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ คงไม่มากนัก เพราะเป็นการกลับไปใช้เงื่อนไขที่ใช้อยู่แล้วปกติก่อนการแพร่ระบาดโควิด-19 และผู้ซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปเป็นผู้มีรายได้สูง ซึ่งบางส่วนประมาณ 30% มีการซื้อด้วยเงินสดโดยไม่กู้ธนาคาร

ผลลบที่จะเกิดขึ้นเป็นเรื่องนโยบายหรือทัศนคติที่เห็นว่า ธุรกิจอสังหาฯ ฟื้นตัวเป็นภาวะปกติแล้ว โดยพิจารณาจากยอดขายรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่มีผลประกอบการดีขึ้นเป็นส่วนใหญ่ จึงไม่อุดหนุนหรือไม่ใช้การกระตุ้นอสังหาฯ เพื่อฟื้นฟูเศรษฐกิจอีกต่อไป ซึ่งเป็นความเข้าใจที่ไม่ถูกต้องตามข้อเท็จจริง

ผลประกอบการธุรกิจอสังหาฯ ที่ดีขึ้นทั้งยอดขายและกำไรนั้น เนื่องจากบ้านระดับราคาสูง 10 ล้านบาทขึ้นไปขายดีตั้งแต่ช่วงโควิดแพร่ระบาด ต่อเนื่องมาจนปัจจุบันนั้น เป็นผลจากพฤติกรรมผู้ซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป (อันเนื่องมาจากโควิด) ไม่ใช่เพราะมีรายได้เพิ่มมากขึ้นจากเศรษฐกิจฟื้นตัว แต่เป็นการนำเงินเก็บมาซื้อที่อยู่อาศัย

ส่วนกลุ่มผู้ซื้อบ้าน 2-3 ล้านบาทไปถึงระดับ 5-6 ล้านบาทซึ่งเป็นคนกลุ่มใหญ่สุด เป็นผู้ที่มีรายได้ประจำเป็นเงินเดือน ยังมีปัญหารายได้แท้จริงยังไม่เพิ่ม มีปัญหาหนี้สินครัวเรือน และการกู้ธนาคารซื้อบ้านยังมีปัญหาถูกปฏิเสธการปล่อยกู้จำนวนมาก

 

เรื่องที่สอง มหาดไทยถอนร่างกฎกระทรวงอนุญาตต่างชาติซื้อบ้านได้ 1 ไร่ เนื่องจากมีเสียงคัดคัดค้านจำนวนมากนั้น เป็นไปตามคาด

หากพิจารณาเสียงคัดค้านจำนวนมากนั้น ในเชิงสังคมเนื่องมาจากราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว จนเป็นเรื่องเป็นไปไม่ได้ที่ผู้มีรายได้น้อยจะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เป็นเรื่องที่ยากมากขึ้นเรื่อยๆ สำหรับผู้มีรายได้ปานกลางจะซื้อที่อยู่อาศัย เมื่อรัฐบาลจะออกกฎหมายให้ต่างชาติซื้อได้ 1 ไร่ คนจึงรู้สึกว่ายิ่งจะทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองยากขึ้นไปอีก

10 กว่าปีมานี้รัฐบาลไม่มีนโยบายแก้ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยของประชาชนอย่างเป็นระบบเลย ทั้งที่ 30 กว่าปีก่อนเคยมีคณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ

เสียงคัดค้านอีกส่วนหนึ่ง มาจากทัศนคติที่เชื่อและปลูกฝังกันมาว่า การขายที่ดินคือขายแผ่นดิน เป็นการขายชาติ ทั้งที่ความจริงแล้วห้องชุดในคอนโดมิเนียมกฎหมายไทยให้ต่างชาติซื้อได้ 49% มาตั้งนานแล้ว แต่คนรู้สึกว่ายังไม่ใช่การขายที่ดิน ทั้งที่ตัวกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นรวมทั้งอาคารและที่ดิน

สุดท้ายรัฐบาลเองก็ไม่ได้ศึกษาทำความเข้าใจเรื่องนี้จริงจังเพื่อออกมาตรการที่รัดกุม และไม่ได้ประชาสัมพันธ์สร้างความเข้าใจกับประชาชน เพียงเป็นการทำตามข้อเสนอแนะภาคเอกชน

เศรษฐกิจประเทศเสียโอกาสดึงดูดผู้เชี่ยวชาญ นักลงทุนและเงินทุน ปล่อยให้เรื่องการซื้อที่อาศัยชาวต่างชาติเป็นเรื่องใต้โต๊ะ เรื่องนอมินี เป็นแหล่งรายได้ “สีเทา” ให้กับระบบอุปถัมภ์อำนาจนิยมกันต่อไป •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.