ก่อสร้างและที่ดิน

นาย ต.

 

ปี 2565 บ้านมือสองมาแรง

 

วันเวลาเดินทางมาถึงเดือนหกกลางปี 2565 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งใหญ่ กลาง และเล็ก ต่างคงรู้สึกคล้ายๆ กันว่า ตลาดอสังหาฯ บ้าน คอนโดฯ โครงการใหม่หลังสถานการณ์โควิดระบาดฟื้นตัวช้ากว่าที่คาด

ตอนเดือนกุมภาพันธุ์ยอดจองซื้อดีกว่าทุกปี แต่เดือนมีนาคมมีผลกระทบสงครามรัสเซีย-ยูเครน ราคาน้ำมันพุ่งสูง วัสดุก่อสร้างสำคัญปรับราคาสูงขึ้น ต้องปรับตัวกันอีกครั้ง จนหลังสงกรานต์การแพร่ระบาดโควิด-19 คลี่คลายลงไปมาก บรรยากาศการจับจ่ายใช้สอยดีขึ้น แต่ยอดจองซื้อบ้าน คอนโดฯ โครงการใหม่ อยู่ในระดับพอมี แต่ยังไม่แรง

ยกเว้นบ้านโครงการใหม่ระดับราคา 10-20 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งผลิตโดยบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ผู้นำตลาดยังคงขายดี

เนื่องจากเศรษฐกิจฟื้นตัวช้า หนี้สินครัวเรือนสูงถึง 90% ของ GDP ส่งผลให้ผู้ต้องการซื้อถูกปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีอัตราปฏิเสธค่อนข้างสูง

ขณะที่ราคาที่ดินยังคงสูง ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้นมากจากราคาวัสดุและพลังงานที่เพิ่มขึ้น ทำให้บ้านเดี่ยวระดับราคา 3 ล้านบาทซึ่งระดับที่ตลาดต้องการมาก ไม่สามารถทำได้ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล

 

ตรงกันข้ามกับสถานการณ์ตลาดบ้านมือสอง ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) บอกว่า ไตรมาส 1 ปีนี้ ตลาดบ้านมือสองมีการเติบโตสูงถึง 61% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2564 โดยบ้านมือสองมีมูลค่าซื้อขายต่อปีประมาณ 3.5-4.0 แสนล้านบาทต่อปี จากมูลค่าอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยทั้งระบบประมาณ 9 แสนล้านบาทต่อปี

ข้อมูลจาก REIC บอกว่า บ้านมือสองที่มีความต้องการมากที่สุด เป็นบ้านระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท รองลงมาคือระดับราคา 1.5-2.0 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่ตลาดบ้านใหม่ไม่มี

ทิศทางตลาดบ้านมือสองดังกล่าว สอดคล้องกับยอดขายทรัพย์ NPA และบ้านมือสองของบริษัทบริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM ช่วง 4-5 เดือนแรกปี 2565 เติบโต 20% ซึ่งนับว่าคึกคักเป็นพิเศษ

จึงไม่แปลกที่ระยะนี้จะมีแคมเปญขายทรัพย์จากบริษัทบริหารทรัพย์สินสุขุมวิท หรือ SAM จากสถาบันการเงินที่มีทรัพย์ NPA เป็นบ้านมือสองจำนวนมาก อาทิ ธนาคารออมสิน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รณรงค์ขายทรัพย์บ้านมือสองกันอย่างต่อเนื่อง

 

ตลาดบ้านมือสองที่โตสวนทางกับตลาดบ้านใหม่ในระยะนี้ เนื่องจาก

ประการแรก ตลาดบ้านมือสองมีบ้านในระดับราคาที่ตลาดบ้านใหม่ไม่มี ได้แก่ บ้านระดับราคา 1.5 ล้านบาทถึง 2.0 ล้านบาท

ประการที่สอง ทำเลบ้านใหม่ราคาไม่สูงอยู่ไกลจากศูนย์กลางธุรกิจมากขึ้นเรื่อยๆ แต่ในเมืองบางทำเลยังมีบ้านมือสองประกาศขาย

ประการที่สาม ปัจจุบันเริ่มมีธุรกิจซื้อบ้านมือสองมาปรับปรุง หรือ Renovate ขายอย่างจริงจังและต่อเนื่อง ช่วยแก้ปัญหาบ้านมือสองที่มีสภาพชำรุดทรุดโทรมให้เป็นบ้านสภาพดี

ประการที่สี่ เฉพาะสถานการณ์ปัจจุบันราคาวัสดุก่อสร้างสำคัญๆ ราคาเพิ่มขึ้นสูงมาก ทำให้บ้านมือสองได้เปรียบเรื่องราคาขายเมื่อเปรียบเทียบกับบ้านใหม่ •