ก่อสร้างและที่ดิน

นาย ต.

 

ลูกค้าเก่ากลับมาหลังปลดล็อก LTV

 

จากกรณีธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปลดล็อกมาตรการ LTV [loan to value] หรือการกำหนดวงเงินดาวน์ซื้อบ้าน คอนโดฯ โดยเปิดให้สถาบันการเงินสามารถปล่อยสินเชื่อได้ 100% ทั้งที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท และเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นหลังแรก หลังที่สอง หรือสาม ตลอดจนสินเชื่อเพื่อการตกแต่งและสินเชื่อรีไฟแนนซ์ก็สามารถปล่อยได้เงื่อนไขแบบเดียวกัน

ธปท.ประกาศปลดล็อก LTV ให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 เป็นต้นไป โดยคาดว่าการคลายล็อกมาตรการดังกล่าว จะกระตุ้นให้เกิดการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นได้อีกประมาณ 50,000 ล้านบาท

ผลจากมาตรการดังกล่าว ทำให้วงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยคึกคักขึ้นมาบ้าง หลังจากซบเซามาเป็นเวลาปีกว่าเกือบ 2 ปี ทั้งฝ่ายนักพัฒนาอสังหาฯ เจ้าของโครงการก็มีความหวังทางบวกว่าตลาดจะดีขึ้น ขณะที่ผู้ซื้อเองที่ผ่านมามักติดปัญหาการเงินทั้งการหาเงินดาวน์หรือการกู้ไม่ผ่านสถาบันการเงินไม่อนุมัติสินเชื่อ

 

จากการสำรวจเบื้องต้น พบว่า โครงการที่อยู่อาศัยใหม่สร้างเสร็จที่อยู่ระหว่างการเปิดขาย มีลูกค้าเก่าที่เคยมาโครงการแล้ว ย้อนกลับมาดูโครงการอีก

โดยกลุ่มหนึ่ง เป็นผู้ซื้อที่เดิมต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เพราะครอบครัวขยายใหญ่ขึ้น ต้องการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ขึ้น หรือบางรายมีที่อยู่แนวราบชานเมือง แต่ต้องการห้องชุดคอนโดฯ ในเมืองเพื่อความสะดวกในการเดินทาง แต่ก่อนหน้านี้ซื้อไม่ได้เพราะต้องมีเงินดาวน์จำนวนตามที่กำหนด ซึ่งเป็นเงินก้อนมากพอสมควร ไม่มีเงินสดพอทำให้ซื้อไม่ได้

เป็นกลุ่มที่มีรายได้ประจำเพียงพอที่จะผ่อนชำระรายเดือนได้ แต่ไม่มีเงินก้อนพอที่จะจ่ายเงินดาวน์ได้ การปลดล็อกทำให้มีโอกาส

อีกกลุ่มหนึ่ง เป็นผู้ซื้อที่วางเงินจองกับโครงการไปแล้ว และผ่อนเงินดาวน์ไปแล้ว แต่สุดท้ายเมื่อยืนขอกู้กับสถาบันการเงิน ไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อ ซึ่งทางแบงก์อาจพิจารณาในหลายประเด็น รวมทั้งเงื่อนไขตามมาตรการ LTV ด้วย

เมื่อปลดล็อก LTV จึงมีความหวังว่าเงื่อนไขพิจารณาสินเชื่อที่เคยเป็นปัญหา น่าจะได้รับการผ่อนคลายได้

 

ด้วยเหตุนี้ ผลที่เกิดทันทีหลังจาก ธปท.ประกาศปลดล็อก จึงทำให้ลูกค้าเก่าของโครงการที่เคยเลือกและตัดสินใจซื้อแล้ว แต่ติดเงื่อนไขทางการเงิน เดินทางกลับมาดูโครงการอีก เป็นระลอกแรกในทางบวก

ผู้ซื้อกลุ่มนี้เป็นกลุ่มผู้ที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยแท้จริง

ส่วนกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนเพื่อให้เช่าหรือนักเก็งกำไร ความจริงกลุ่มนี้หมดไปจากตลาดอสังหาฯ ตั้งแต่ก่อนเกิดการแพร่ระบาดโควิด-19 เพราะธุรกิจอสังหาฯ เริ่มมีแนวโน้มชะลอตัวแล้ว เมื่อเกิดการแพร่ระบาดโควิด-19 ปี 2563 ราคาที่อยู่อาศัยไม่ขยับ บริษัทอสังหาฯ เร่งสต๊อกสร้างเสร็จด้วยโปรโมชั่นลดแจกแถม หรือนักเก็งกำไรเองก็จำเป็นต้องระบายขายออกมาเช่นเดียวกัน

ยิ่งไปกว่านั้น ระหว่างการแพร่ระบาดรุนแรง มีการเลิกกิจการธุรกิจขนาดกลางขนาดเล็กจำนวนมาก ทำให้มีการเลิกจ้างจำนวนมาก ตลอดจนสถาบันการศึกษาต่างๆ หยุดเรียน หรือต่อมาก็เรียนออนไลน์จากบ้าน ทำให้ตลาดห้องชุดให้เช่ามีเหลือว่างจำนวนมาก ไม่มีผู้เช่า

ดังนั้น ตลาดอสังหาฯ ลงทุนหรือเก็งกำไร น่าจะใช้เวลาอีกหลายปีกว่าจะกลับมา

ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยที่ต้องการอยู่อาศัยแท้จริง ถัดจากกลุ่มผู้ซื้อที่ได้โอกาสจากการปลดล็อกมาตรการ LTV แล้ว ระยะต่อไปกำลังซื้อที่อยู่อาศัยระดับกลางและล่าง ขึ้นกับการฟื้นตัวเศรษฐกิจของประเทศ ที่จะทำให้เกิดกำลังซื้อใหม่ๆ ขึ้นมา