โลกธุรกิจเปลี่ยนแปลงเร็วมาก เมื่อก่อน 1 ปีค่อยมีการทบทวนและวางแผนกันทีว่าจะมีการผลิตสินค้าและบริการอะไรบ้างตอบสนองตลาด แต่ทุกวันนี้ต้องพิจารณากันเป็นรายไตรมาส เรียกว่าภายใน 3 เดือนต้องมาดูกันแล้วว่าอะไรขายได้ อะไรขายไม่ได้ ต้องทำยังไงต่อ

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูงและแนวราบขาย ในอดีตเทียบกับธุรกิจอื่นๆ แล้วถือว่าเป็นธุรกิจที่เปลี่ยนแปลงช้ากว่า แต่ทุกวันนี้การเปลี่ยนแปลงในธุรกิจอสังหาฯ ก็ถือว่ารวดเร็วมากกว่ารอบ 1 ปีแล้ว

ตัวอย่างที่เห็นกันในเวลานี้คือ

บริษัทอสังหาฯ ที่มีความชำนาญในการทำโครงการแนวราบและมีแบรนด์ที่เป็นที่เชื่อถือของผู้บริโภค ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮมหรู ทาวน์เฮาส์ราคาปานกลาง มีความได้เปรียบมาก เพราะตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2563 เป็นต้นมา ยอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบระดับราคาปานกลางค่อนมาสูง และระดับราคาสูง ขายดีมาก

ทำลายสถิติยอดขายสูงสุดกันเลยทีเดียว

 

ขณะที่บริษัทอสังหาฯ ที่มีความชำนาญการทำโครงการแนวสูงคอนโดมิเนียม ตรงกันข้าม เจอปัญหาหนักมาก เพราะมีสินค้าห้องชุดเหลือขายในตลาดจำนวนมาก แต่ละบริษัท แต่ละโครงการก็มีห้องชุดเหลือขายจำนวนมาก ยอดขายก็เป็นไปอย่างเชื่องช้า

โปรโมชั่นสุดๆ แบบที่สุด ก็ลุยกันไปตั้งแต่ไตรมาส 1 และ 2 ของปีนี้ไปแทบทุกกระบวนท่า ลดราคา แจก แถม อยู่ฟรี และการันตีอัตราผลตอบแทนจากการเช่า ทำกันไปหมดแล้ว

แต่หากย้อนไปสักไม่เกิน 10 ปี ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มมา แล้วมาแรงมากหลังวิกฤตน้ำท่วมกรุงเทพฯ ปี 2554 บริษัทอสังหาฯ รายใดไม่ทำโครงการคอนโดมิเนียม เป็นเรื่องความไม่ทันสมัย ไม่ทันตลาดกันเลยทีเดียว

นักพัฒนาอสังหาฯ รุ่นใหม่ๆ กระโดดเข้าวงการเริ่มที่โครงการคอนโดมิเนียมเลยทันทีไม่ต้องไปนับหนึ่ง นับสอง จากตึกแถว ทาวน์เฮาส์เหมือนในอดีต

โครงการคอนโดมิเนียมสร้างการเติบโตให้กับบริษัทอสังหาฯ รวดเร็วและมากมาย เพราะมูลค่าโครงการคอนโดฯ สูงเป็นพันล้านบาทต่อโครงการ ขณะที่โครงการแนวราบมูลค่าโครงการหลักร้อยล้านบาท ระยะเวลาการขายโครงการคอนโดฯ ขายจบเร็วกว่า ขณะที่โครงการแนวราบสร้างไปขายไปใช้เวลา 2-3 ปีต่อโครงการ ทีมงานดำเนินการโครงการคอนโดมิเนียมตั้งแต่การออกแบบ รับเหมาก่อสร้าง จะว่าจ้างเอาต์ซอร์สหมด บางทีรวมทั้งงานขายก็จ้าง sold agent มาขาย ขณะที่โครงการแนวราบจะใช้พนักงานประจำมากกว่า

จุดอ่อนโครงการคอนโดฯ อยู่ที่ถ้าขายไม่ถึง 50% ตามเงื่อนไขแบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อโครงการ และจะขายได้เท่าไหร่ ก็ต้องสร้างให้เสร็จทั้งตึก ทำให้มีสต๊อก ต่างจากแนวราบที่สร้างไปขายไป ทำให้แทบไม่มีสต๊อกเหลือ

ถึงขณะนี้ทุกอย่างกลับข้าง คอนโดฯ ที่เคยเป็นจุดแข็งกลายเป็นภาระ บ้านแนวราบที่เคยเชื่องช้า ตอนนี้กลายเป็นสินค้าหลักที่ทำยอดขายสร้างกำไรในยามวิกฤต

 

อีกเรื่องที่กลับข้างเช่นกันคือ การมีโรงงานผลิตชิ้นส่วนพรีคาสต์เป็นของตนเองของบริษัทอสังหาฯ ยามเศรษฐกิจขาขึ้นเป็นข้อได้เปรียบที่สร้าง ผลิตและสร้างบ้านได้เร็ว ทำยอดขายได้มาก แต่ยามเศรษฐกิจขาลงแบบทุกวันนี้ โรงงานกลายเป็นภาระต้นทุน เพราะผลิตน้อย ต้นทุนเฉลี่ยก็เลยสูง

ที่ว่ามา คือความผันแปรไม่แน่นอนของตลาดและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ไปดูตัวเลขผลประกอบการบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ไตรมาส 2 ที่เพิ่งออกมาจะเห็นได้ชัดว่า บริษัทใดมีแบรนด์บ้านแนวราบแข็งแกร่ง บริษัทใดมีภาระโรงงานผลิต

ในสถานการณ์เศรษฐกิจผันผวนแบบนี้ พูดได้คำเดียวว่า คนที่เก่ง บริษัทที่เก่งจริงๆ คือคนและบริษัทที่สามารถปรับตัวได้เร็ว ทันกับตลาด

ใครปรับช้าก็เหนื่อยมากหน่อย ใครปรับไม่ได้ก็ไม่รอดแน่นอน

ไม่ใช่แค่เรื่องเศรษฐกิจธุรกิจเท่านั้นที่ต้องปรับตัวให้ทัน แม้แต่เรื่องการเมือง สังคมปรับไม่ได้ก็เหนื่อย หรือยิ่งไปดันทุรังไปขวางการเปลี่ยนแปลงด้วย ก็ให้นับถอยหลังได้เลย