วิเคราะห์ : อสังหาฯอยู่กันยังไงในช่วงโรคระบาด

“จะอยู่กันยังไง” คงเป็นคำถามที่ทุกคนถามตัวเอง ถามคนรอบข้าง ท่ามกลางการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ยังไม่ออกหัวหรือก้อยว่าประเทศไทยจะไถลไปโมเดลไหน ระหว่างโมเดลแบบจีน ญี่ปุ่น สิงคโปร์ ที่เอาอยู่แต่ต้น กับโมเดลแบบอิตาลี อังกฤษ อเมริกา ที่เอาไม่อยู่

ก่อนอื่นกลับมาทบทวนความเข้าใจความเชื่อที่ผิดๆ เสียก่อน เพื่อฝังใส่ DNA ส่งต่อให้คนรุ่นต่อไปให้ถูกต้อง

นั่นคือความเชื่อใหญ่ 2 เรื่อง

 

เรื่องแรก หลังเหตุการณ์พฤษภาทมิฬ 2535 ที่ประชาชนแห่ออกมาล้มรัฐบาลทหาร แล้วก็มีความเชื่อกันว่า ประเทศไทยจะไม่มีการรัฐประหารกันอีกแล้ว

เรื่องที่สอง หลังวิกฤตปี 2540 ก็มีความเชื่อกันว่า ประเทศไทยจะไม่มีวิกฤตเศรษฐกิจขนาดใหญ่สร้างความเสียหายมหาศาลแบบนั้นอีกแล้ว

ความเชื่อเรื่องแรกผิด เพราะหลังจากนั้นมา มีรัฐประหารแล้ว 2 ครั้ง คือปี 2549 และล่าสุดปี 2557 ซึ่งแม้รัฐบาลปัจจุบันก็ยังเป็นความต่อเนื่องจากการรัฐประหารที่ผ่านมา

ส่วนความเชื่อเรื่องที่สอง ก็ผิดอีกเช่นกัน เพราะวันนี้วิกฤตก่อตัวขึ้นมาสมบูรณ์แบบแล้ว เครื่องยนต์ระบบเศรษฐกิจ ได้แก่ นำเข้า-ส่งออกและท่องเที่ยว การลงทุนภาคเอกชน การลงทุนภาครัฐ และสุดท้ายที่ดับวูบลงไป คือการบริโภคของประชาชน

ที่ทำได้ตอนนี้คือการแก้ปัญหาเฉพาะหน้า รอรับแรงกระแทกอย่างเต็มกำลัง จนกว่าพายุสงบ และรอโอกาสหลังจากนั้น

 

ด่านแรกที่ต้องเจอ คือปัญหาสภาพคล่องเงินสด เวลานี้ธุรกิจประเภทร้านอาหาร ขายปลีก ที่รับเงินสดรายวัน เมื่อต้องปิดร้านไปพร้อมกับห้าง หรือไม่มีคนเข้าร้าน รายรับไม่มา มีแต่ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายออกไป

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โครงการบ้าน คอนโดฯ รอบเวลาเงินเข้า-ออกมีเวลาขึ้นมานิดนึง เป็นรอบเดือนไม่ใช่รายวัน เงินเข้ารายรับเป็นเงินโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า กับเงินออกเป็นค่าก่อสร้าง ค่าวัสดุ ค่าการตลาดและค่าใช้จ่ายสำนักงาน

อสังหาฯ ยังมีเวลาเพิ่มขึ้นมาอีกตรงที่ยอดโอนเดือนนี้เป็นผลการขายจาก 6-8 เดือนที่ผ่านมา หรือปีที่ผ่านมา แม้ว่าวันนี้ สัปดาห์นี้ หรือเดือนนี้ขายไม่ได้เลย ก็จะยังมีเงินโอนจากการขายมาก่อนหน้านี้ทยอยเข้ามา ทำให้มีเวลาปรับตัว

แต่อสังหาฯ ก็มีภาระต่างจากธุรกิจอื่นตรงที่ว่า เป็นธุรกิจที่ใช้ทุนมาก ใช้เงินกู้มาก จึงมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยสูง หากเวลาวิกฤตเนิ่นนานยืดเวลาออกไปเป็นปี หรือครบระยะเวลาชำระคืนเงินต้นก้อนใหญ่ ก็จะเป็นปัญหาหนัก

ที่น่าห่วงมากหน่อย คือกลุ่มอสังหาฯ ที่เร่งการเติบโตด้วยโครงการคอนโดมิเนียมไม่กี่ปีที่ผ่านมา หากมีจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างซึ่งหมายถึงมีแต่ค่าใช้จ่าย มากกว่าโครงการที่อยู่ระหว่างการโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า เมื่อมาเจอพายุวิกฤตเข้า สภาพคล่องก็จะตึงมือมากเป็นพิเศษ

หรือแม้แต่ตลาดตราสารหุ้นกู้ที่บริษัทอสังหาฯ ใช้ในการระดมเงินสดค่อนข้างมาก เพราะอัตราดอกเบี้ยต่ำ มีความต้องการซื้อมาก แต่สัปดาห์สองสัปดาห์มานี้ตลาดตราสารก็มีอาการแปลกๆ ต่างชาติเทขายมาก จนมีปัญหากับฝ่ายที่ต้องรับ หากเอาไม่อยู่เกิดตื่นตระหนกขึ้นมา อาจเหนื่อยกันทั้งระบบ

ระหว่างนี้ อสังหาฯ “จะอยู่กันยังไง”

 

จากสถิติการเข้าเยี่ยมชมเว็บไซต์การค้นหาที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ ตั้งแต่ไวรัสโควิด-19 ระบาดในไทยมา ยอดเข้าเยี่ยมชมโครงการทางออนไลน์แทบไม่ค่อยเปลี่ยนแปลง นอกจากนี้ยังมีการคาดการณ์ด้วยว่า เมื่อคนจำนวนมากกักบริเวณตัวเองอยู่ในที่พักอาศัย 14 วัน กิจกรรมที่คนทุกวันนี้ทำกันแทบทุกคนคือการเข้าไปในโลกออนไลน์ ตามความชอบของแต่ละคน

บางทีคลิปรีวิวโครงการบ้าน คอนโดฯ จะมีเวลาคนดูเฉลี่ยแต่ละรายนานขึ้น เพราะมีเวลาดูมากขึ้น

โครงการอสังหาฯ ใหม่คงต้องอยู่กันแบบว่า

ถ้าคนจำนวนมากเขา Work from Home กัน โครงการอสังหาฯ ก็ต้องทำตลาดเบาๆ ประหยัดงบฯ ผ่านทางออนไลน์อย่างสม่ำเสมอในช่วงเวลา 3-6 เดือนจากนี้ไป ให้ลูกค้าได้เห็น ได้ชื่นชมทางคลิปจนจุใจ ได้เปรียบเทียบจนมั่นใจ และติดต่อสื่อสารกับโครงการทางออนไลน์ได้

พ้นเวลาวิกฤต 3 เดือน 6 เดือน จะได้ออกมาจองทันที

บทความก่อนหน้านี้ผู้ใช้ไฟเฮ! กฟภ.เริ่มคืนเงิน ประกันการใช้ไฟฟ้า วันแรก ยอดกว่า 350 ล้านบาท
บทความถัดไปธปท. เพิ่มมาตรการอุ้มกองทุนตราสารหนี้ครอบคลุม “ทุกกอง” หวั่นขาดสภาพคล่องรุนแรง