แม้กำหนดเวลาในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะถูกเลื่อนระยะเวลาให้ผู้ถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยื่นชำระภาษีจากเดือนเมษายน เป็นภายในเดือนสิงหาคม 2563

ทางหนึ่งเพื่อให้ผู้มีหน้าที่ต้องเสียภาษีซึ่งกำลังเผชิญปัญหาด้านเศรษฐกิจปากท้อง หายใจหายคอได้คล่อง

อีกทางหนึ่งจะเป็นผลดีต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) 7,852 แห่งทั่วประเทศ หากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอาศัยช่วงเวลาที่ขยายออกไปกำหนดแนวทางในการจัดเก็บภาษีใหม่ให้ชัดเจนมากขึ้น หลังกฎหมายลูก 8 ฉบับมีผลบังคับใช้ ความคลุมเครือลักลั่นจะได้หมดไป

แต่ถึงอย่างไรในปีหน้า ผู้ถือครองทรัพย์สินไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน ตึกแถว ห้องชุด โรงแรม ศูนย์การค้า ฯลฯ รวมแล้วกว่า 32 ล้านโฉนดทั่วประเทศ จะต้องเสียภาษีตามอัตราที่กำหนดไว้ใน พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562

แยกเป็น 4 ประเภท ได้แก่ ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ที่ดินรกร้างว่างเปล่า ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม และที่ดินประเภทอื่นๆ เช่น พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม โรงแรม อพาร์ตเมนต์ บ้านเช่า ฯลฯ โดยที่ดินประเภทเพื่อการพาณิชย์และที่ดินที่ปล่อยรกร้างว่างเปล่าจะเสียในอัตราที่สูง เริ่มต้นที่ 0.3% ต่อปี

 

ในทางปฏิบัติช่วงเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา อปท.กว่า 7.8 พันแห่งได้เริ่มทยอยส่งแบบใบแจ้งรายการข้อมูล บัญชีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทางไปรษณีย์ ถึงเจ้าของหรือผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ แจ้งให้ตรวจสอบความถูกต้อง พร้อมให้ยื่นคำร้องแก้ไขความผิดพลาดคลาดเคลื่อนภายใน 15 วัน

แต่เนื่องจากเป็นกฎหมายใหม่และมีรายละเอียดข้อมูลในการตรวจสอบจำนวนมาก สภาพฝุ่นตลบ ความชุลมุนวุ่นวายจึงมีตามมาทั้งกับผู้เสียภาษี และเจ้าหน้าที่ อปท.ในฐานะผู้จัดเก็บภาษี

โดยเฉพาะพื้นที่กรุงเทพมหานคร (กทม.) ที่มีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมูลค่าสูงอยู่จำนวนมาก แบ่งเป็นที่ดิน 2.08 ล้านแปลง บ้านตามทะเบียนราษฎรราว 2.89 ล้านหลัง ห้องชุดในคอนโดมิเนียมรวม 50 เขต ประมาณ 900,000 ยูนิต หรือกว่า 3,000 อาคาร

ตั้งแต่วันที่ 21 พฤศจิกายน 2562 กทม.ได้ทยอยส่งแบบประเมินให้กับเจ้าของห้องชุดก่อนเป็นลำดับแรก ประมาณ 600,000 ยูนิต เพื่อรีเช็กข้อมูลว่าผู้ถือครองซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง เป็นบ้านหลังแรก หลังรอง หรือปล่อยให้เช่า

พลันที่เจ้าของห้องชุดในพื้นที่สำนักงานเขตทั้ง 50 เขต ได้รับแบบประเมิน ความโกลาหลย่อยๆ ก็เกิดขึ้น ส่วนหนึ่งมาจากการซื้อห้องชุด นอกจากซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริงแล้ว ที่ซื้อเพื่อลงทุน เก็งกำไรก็มีไม่น้อย

จึงเกิดปรากฏการณ์โอนกรรมสิทธิ์ ย้ายเข้า-ออกทะเบียนบ้านกันอลหม่าน เบ็ดเสร็จทั้ง 50 สำนักงานเขตมีผู้ยื่นคำร้องโอนกรรมสิทธิ์ ย้ายทะเบียนบ้านเข้า-ออกเฉพาะกรณีห้องชุดในคอนโดฯ เฉลี่ยเขตละ 200-300 คนต่อวัน เพื่อเลี่ยงการจ่ายภาษีในอัตราที่สูง

“กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นเรื่องใหม่และมีรายละเอียดเยอะ การเก็บข้อมูลก็อาจจะไม่แม่นยำและอัพเดตมากนัก เช่น ที่ดินบางแปลงอาจจะแบ่งขายหลายโฉนด หรือห้องชุดบางห้องอาจจะขายเปลี่ยนมือไปแล้ว เราจึงส่งแบบประเมินไปตามที่เราได้รับข้อมูลมาจากกรมที่ดิน ให้เจ้าของมาติดต่อตรวจสอบเลขที่โฉนด ประเภทการใช้ประโยชน์ จำนวน ขนาดของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และห้องชุด ก่อนทำการประเมินและเรียกเก็บภาษี” นายธรรมรัตน์ มุกมีค่า ผู้อำนวยการสำนักการคลัง กทม.ระบุ

“คนที่ไม่เคยจ่ายก็ต้องมาจ่ายตามภาษีใหม่นี้ โดยเฉพาะเจ้าของคอนโดมิเนียม ถ้าซื้ออยู่เองและเป็นบ้านหลังหลัก ราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้น ถ้าเป็นบ้านหลังรอง จะเสียภาษีล้านละ 200-300 บาทต่อปี แต่ถ้าปล่อยเช่าจะเสียอัตราเพื่อการพาณิชย์ 0.3% หรือล้านละ 3,000 บาทต่อปี แต่การตรวจสอบว่าปล่อยเช่าจะยากถ้าเจ้าของไม่แจ้ง อาจจะต้องมีการสุ่มตรวจภายหลัง”

 

นอกจากปรากฏการณ์โอนย้ายสนั่นเมืองกรุงแล้ว อีกปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นคือบรรดาเศรษฐีแลนด์ลอร์ด ที่เคยไล่ซื้อที่ดินเพื่อสะสม เริ่มแปลงสภาพจากปล่อยรกร้างว่างเปล่ามานานแรมปี ให้กลายเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เพื่อเสียอัตราภาษีที่ต่ำลง

จากอัตราปกติ หากที่ดินมีมูลค่า 0-75 ล้านบาท จะเสียภาษีที่ 0.01% มูลค่า 75-100 ล้านบาท เสียภาษี 0.03% มูลค่า 100-500 ล้านบาท ที่ 0.05% มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท 0.07% และมูลค่าเกิน 1,000 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.1% แต่หากเป็นบุคคลธรรมดาจะได้รับยกเว้น อปท.ละไม่เกิน 50 ล้านบาท

ที่สร้างความฮือฮาในขณะนี้ เป็นที่ดินเปล่าใจกลางเมืองผืนใหญ่ จำนวน 2 แปลง บนถนนรัชดาภิเษก เฉพาะมูลค่าที่ดินกว่า 20,000 ล้านบาท แปลงแรกเป็นที่ดินขนาด 24 ไร่ ติดถนนรัชดาภิเษก ติดทางขึ้น-ลงรถไฟฟ้าใต้ดิน สถานีศูนย์วัฒนธรรม ของกลุ่มแหลมทองค้าสัตว์ ซึ่งเจ้าของคือนายยงศักดิ์ คณาธนะวนิชย์ ซึ่งเสียชีวิตไปแล้ว

เดิมที่ดินแปลงนี้ถูกปล่อยทิ้งร้างมานาน ปัจจุบันมีการปรับพื้นที่ปลูกมะนาวประมาณ 4,000 ต้น หลังตั้งราคาขายไว้เฉียด 10,000 ล้านบาท แต่ยังไม่มีการซื้อขาย

อีกแปลงที่อยู่ติดกัน มีขนาด 28 ไร่ ของนายแพทย์พงษ์ศักดิ์ วิทยากร ผู้ถือหุ้นใหญ่โรงพยาบาลกรุงเทพ ก่อนหน้านี้เคยให้ บจ.ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เป็นตัวแทนขายที่ดินให้เมื่อปี 2561 ตั้งราคาขายไว้กว่า 10,000 ล้านบาท และยังไม่มีการซื้อขาย ปัจจุบันปรับสภาพพื้นที่ปลูกต้นไม้เช่นเดียวกัน

และน่าจะมีที่ดินแปลงใหญ่อีกจำนวนมากแปลงทั้งใน กทม. หัวเมืองหลัก เมืองรอง ที่ผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ต้องเร่งพลิกที่ดินรกร้างว่างเปล่าให้เป็นที่ดินเกษตรกรรม

 

กรณีดังกล่าว แม้ประสงค์ พูนธเนศ ปลัดกระทรวงการคลัง มองว่าสามารถทำได้ และถือเป็นสิทธิของเจ้าของที่ดิน แต่เศรษฐีที่ดินที่คิดจะผันที่ดินทำเลทองเป็นที่เกษตรกรรม เพื่อเลี่ยงภาษี อาจต้องคิดหนัก

เพราะแม้บทบัญญัติ พ.ร.บ.ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไม่ได้ระบุชัดว่าลักษณะที่ดินแบบไหน อย่างไร ถึงจะเรียกว่าที่ดินประเภทเกษตรกรรม แต่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องอยู่ระหว่างหารือเพื่อกำหนดเงื่อนไขหลักเกณฑ์ที่ชัดเจน คงต้องนับถอยหลังว่าหวยจะออกหัว-ออกก้อย

ถือเป็นเรื่องน่าปวดหัวและยังโกลาหลอยู่จนถึงเวลานี้