ภาวะเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศ ยังคงเดินหน้าสู่จุดต่ำสุดต่อไป

ผู้บริหารระดับสูงของบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่มีต้นทุนดำเนินการต่ำสุด มีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนต่ำสุดยังต้องเอ่ยปากเป็นครั้งแรกว่า เหนื่อยสุดตั้งแต่หลังวิกฤตปี 2540 เป็นต้นมา

งานยากสุดในขณะนี้คือ การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ การตอบรับจากตลาดจะแผ่วเบามาก ส่วนใหญ่ยอดจองมักไม่ถึงเป้าหมาย ซึ่งหมายถึงการจะทำยอดจองให้ถึงเงื่อนไขที่ธนาคารจะให้สินเชื่อก่อสร้างในด่านถัดไปไม่ใช่เรื่องง่าย

การขายคอนโดฯ ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ก็ยากไม่แพ้กัน

แม้แต่ห้องชุดสร้างเสร็จส่วนที่เหลือขาย นำมารณรงค์ขายใหม่ ก็ไม่ใช่งานง่าย จึงเป็นเหตุให้ส่วนใหญ่ลงมือลดราคาในรูปแบบต่างๆ กันทั่วทั้งตลาด ตามระดับความจำเป็นของแต่ละโครงการ และแต่ละบริษัท

นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหม่ที่เตรียมตัวจะเปิดคอนโดฯ โครงการใหม่ จึงถูกนักพัฒนาอสังหาฯ รุ่นเก่าห้ามกันเสียงหลง ให้ใจเย็นรอดูสถานการณ์สักพัก

 

การปรับตัวของด้านซัพพลายหรือบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ในขณะนี้

หนึ่ง เร่งระบายสต๊อกห้องชุดสร้างเสร็จเหลือขาย กลับมาให้เป็นเงินให้เร็วที่สุด ในระดับที่เกิดความเสียหายน้อยที่สุด

สอง การปรับโปรดักต์ จากโครงการคอนโดมิเนียมมาเป็นโครงการแนวราบ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ที่มีการชะลอตัวของตลาดน้อยกว่า แต่ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะทำได้รวดเร็ว เพราะโครงการแนวราบทำยากกว่าโครงการแนวสูงเพราะมีรายละเอียดการบริหารจัดการมากกว่า ใช้กำลังคนมากกว่า และที่สำคัญต้องทำแนวราบหลายโครงการจึงจะได้ยอดขายให้เท่ากับโครงการแนวสูงโครงการเดียว

สาม ชะลอหรือหยุดการเปิดตัวโครงการใหม่โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

สี่ การขายที่ดินเปล่า หรือขายโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการที่มียอดจองต่ำออกไป เพื่อลดภาระหรือลดหนี้

ทิศทางการปรับตัวดังกล่าว ทำให้การเคลื่อนไหวในตลาดการซื้อขายที่ดินเปล่าชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด เพราะบริษัทอสังหาฯ เป็นผู้ซื้อที่ดินเปล่ากลุ่มใหญ่ที่สุดในตลาด ขณะนี้ในบางจุดบางทำเลในกรุงเทพฯ ชั้นในถึงกับมีการลดราคาเสนอขายลงมาเพื่อต้องการขายที่ดิน

แต่ก็ยังไม่เป็นผลเพราะนักพัฒนาอสังหาฯ หยุดการซื้อ

 

เวลาเดียวกัน การรับรู้ปัญหาและการปรับตัวของภาครัฐ ก็เริ่มมีบ้าง แต่ไม่มีทิศทางที่ชัดเจน

การออกมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอนและค่าธรรมเนียมจำนองลง ซึ่งเป็นมาตรการทางการคลัง ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยลดภาระค่าธรรมเนียมไปหลายหมื่นบาท ซึ่งจะช่วยให้ผู้ที่จองซื้อและผ่อนดาวน์อยู่แล้วได้รับประโยชน์ แต่คงไม่ช่วยให้เกิดความต้องการซื้อใหม่นัก

เพราะผู้ซื้อยังต้องผ่านอุปสรรคยื่นก็ธนาคารให้ผ่าน ยังมีมาตรการการเงิน LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยซึ่งเป็นมาตรการทางการเงิน ควบคุมอย่างเข้มงวด

ไม่เพียงแต่มาตรการการเงินกับการคลังไปคนละทาง ยังมีประเด็นอื่นๆ ที่จะเข้ามาซ้ำเติมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อาทิ

การออกหุ้นกู้ที่ไม่กำหนดระยะเวลาชำระคืน ซึ่งที่ผ่านมาการลงบัญชีจะถือว่าเป็นส่วนทุน แต่จากนี้ไปหน่วยงานกำกับของรัฐจะเปลี่ยนใหม่ ให้นับเป็นส่วนของหนี้ ต้องลงบัญชีเป็นส่วนหนี้

การเช่าที่ดินระยะยาวหรือ “เซ้ง” ที่ดิน เช่น เซ้ง 30 ปี ที่ผ่านมาค่าเซ้งคือเป็นรายจ่ายที่ต้องทยอยจ่ายไปในระยะเวลา 30 ปีที่เช่า แต่จะมีการเปลี่ยนแปลงให้มีการบันทึกเป็นหนี้

ผลที่จะตามมาก็คือ บริษัทอสังหาฯ ต่างๆ ที่มียอดจองยอดโอนชะลอตัวลง มีภาวะสต๊อกสินค้าคงเหลือมากขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจ จะทำให้มีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนเพิ่มขึ้นตามธรรมชาติ เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงการตีความการบันทึกบัญชีใหม่ข้างต้น

จะทำให้สัดส่วนหนี้บริษัทอสังหาฯ ก็เพิ่มขึ้นมาอีกโดยอัตโนมัติ

เหมือนกับว่าหน่วยงานต่างๆ ของรัฐไม่รู้ว่าภาวะเศรษฐกิจของประเทศ สภาพธุรกิจและปากท้องของคนในประเทศเป็นอย่างไร หน่วยงานไหนเห็นว่าอะไรต้องทำก็ทำกันไปตามหน้างานของตัวเอง ไม่รู้ผลอะไรจะตามมา

อสังหาฯ กำลังซวนเซ เลย…ทืบซ้ำซะเลย