คําถามซ้ำซากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คนมักถามว่าเกิดฟองสบู่ไหม ฟองสบู่จะแตกหรือเปล่า คำตอบซ้ำเดิมของผู้ที่รู้ข้อมูลก็จะบอกว่า ไม่ใช่ฟองสบู่อสังหาฯ ที่ราคาซื้อขายไร้เหตุผลไม่ยึดโยงกับประโยชน์ใช้สอย

แต่ระดับที่เป็นอยู่เรียกว่า Over supply หรือผลผลิตล้นเกินความต้องการ ผลที่จะตามมาคือการปรับตัวของตลาด ได้แก่ การลดปริมาณการผลิตของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การโปรโมชั่นลดราคารูปแบบใดรูปแบบหนึ่งเพื่อระบายสต๊อกคงค้าง

กับคำถามว่า การปรับตัวครั้งนี้จะรุนแรงแค่ไหน ถ้าเป็นเมื่อเดือนสองเดือนก่อน คำตอบอาจเป็นว่า ก็ปรับตัวตามปกติของวัฏจักรการขึ้นลงของธุรกิจ ไม่มีอะไรเป็นพิเศษ

แต่พอถึงเดือน 6 หรือมิถุนายน 2562 ซึ่งเป็นกลางปี เริ่มไม่แน่ใจกับคำตอบเมื่อตะกี้เสียแล้ว

เริ่มมีความกังวลว่า สถานการณ์อาจหนักกว่าที่คิดไว้

 

สัญญาณที่นักพัฒนาอสังหาฯ หยิบยกมาเป็นตัวอย่างสัญญาณความไม่ปกติของสถานการณ์ ได้แก่ กรณี แลนด์แอนด์เฮ้าส์ประกาศขายห้องชุดหลุดดาวน์ด้วยการให้ส่วนลดราคา เท่ากับเงินดาวน์ที่มีการจ่ายไปแล้ว

สำหรับบริษัทอสังหาฯ ทั่วไปการลดราคาแบบนี้ไม่ใช่เรื่องแปลก แต่สำหรับแลนด์แอนด์เฮ้าส์ผู้นำตลาดอสังหาฯ ด้านผลประกอบการและแบรนด์ความเชื่อถือ เป็นเรื่องที่ปกติไม่มีแบบนี้มาก่อน เพราะเป็นผู้นำตลาดอสังหาฯ ที่ให้ความสำคัญกับการพัฒนาโปรดักต์และบริการ ขายสินค้าที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมและราคาพรีเมียมมาตลอด

นอกจากนี้ แคมเปญดังกล่าวของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ติดป้ายประกาศรณรงค์เห็นกันทั้งบ้านทั้งเมืองทั่วกรุงเทพฯ ดูแล้วเกินจะเป็นแคมเปญปกติขายห้องชุดหลุดจำนอง

หรือแลนด์แอนด์เฮ้าส์เห็นสัญญาณอะไรในตลาด

 

หลายคนในวงการอสังหาฯ ที่ผ่านวิกฤตเศรษฐกิจต้มยำกุ้ง นึกย้อนไปถึงแคมเปญการตลาดของแลนด์แอนด์เฮ้าส์หลังปี 2540 ที่ผู้บริโภคเชื่อตามข่าวสารและกูรูนักวิเคราะห์บอกว่าบ้านล้นตลาดไปอีก 5 ปี 10 ปี ทำให้ไม่ยอมตัดสินใจซื้อบ้าน แต่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ออกแคมเปญ “บ้านไม่เห็น อย่าซื้อ” เพื่อรณรงค์ขายบ้านสร้างเสร็จก่อนขายของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ซึ่งได้รับความสำเร็จอย่างล้นหลาม

ส่งผลทำให้แลนด์แอนด์เฮ้าส์มีส่วนแบ่งตลาดบ้านจัดสรร 60-70% ของมูลค่าตลาดในเวลานั้น เพราะผู้ซื้อมีความมั่นใจ ผู้ประกอบการรายอื่นติดปัญหาการเงินกับสถาบันการเงิน

โจทย์การตลาดครั้งนี้ต่างจากปี 2540 ครั้งก่อนโน้น ปัญหาคือสถาบันการเงินล้ม ลากเอาอสังหาฯ ที่ซวนเซล้มไปด้วย มีบ้าน คอนโดฯ สร้างไม่เสร็จอยู่เต็มตลาด ผู้บริโภคกลุ่มใหญ่กลุ่มหนึ่งยังมีความต้องการ มีกำลังซื้อ แต่ไม่มั่นใจ และเชื่อราคาบ้านยังจะลดลงอีก

แต่ในปัจจุบัน บริษัทอสังหาฯ สร้างที่อยู่อาศัยออกมาทุกระดับราคาตลาดอย่างเพียงพอ และล้นเกินในตลาดคอนโดฯ เกมการตลาดจึงไม่ใช่เรื่องความเชื่อมั่น

แต่เป็นเกมการระบายสต๊อกห้องชุดที่มีอยู่หลายแสนล้านในตลาดที่สร้างเสร็จแล้วออกมาให้ดีที่สุด

 

เดิม 2-3 ปีมานี้ ส่วนเกินของตลาดคอนโดฯ ถูกดูดซับโดยกำลังซื้อจากจีน

แต่ในเวลานี้ กำลังซื้อจากจีนถูกรัฐบาลจีนเบรกด้วยการควบคุมการนำเงินออก และล่าสุดสงครามการค้าอเมริกากับจีน เริ่มส่งผลโดยเฉพาะทางจิตวิทยา ทำให้คนจีนชะลอการใช้เงิน ทั้งการท่องเที่ยว รวมทั้งการซื้อคอนโดฯ ด้วย

แคมเปญขายห้องชุดสร้างเสร็จเหลือขายของบริษัทอสังหาฯ ที่ทำโครงการคอนโดฯ จำนวนมาก และโครงการที่ร่วมทุนกับต่างชาติ ที่ยิงแคมเปญแรงๆ กันมาตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว มาจนถึงกลางปีนี้

เป็นที่น่าสังเกตว่า ยิงๆ หยุดๆ เป็นพักๆ ไม่ต่อเนื่อง

เดากันได้ว่า อาการแบบนี้ อาการที่ยิงแล้วไม่ตามขยี้ต่อเนื่อง เพราะทำไปแล้วได้ผลลัพธ์ไม่เป็นไปตามคาด

ยังไม่มีใครรู้ว่า ต้องพลิกแผนพลิกเกมกันอีกกี่ตลบ

และยังไม่รู้ว่า เราจะอยู่แบบนี้กันอีกนานไหม (ฮา)