ธรรมชาติเศรษฐกิจระบบทุนนิยมย่อมมีขึ้นมีลงเป็นธรรมดา มีเพียงประเมินว่าแต่ละขณะเวลาเราอยู่ตรงไหนของวงจร กำลังเริ่มต้นขาขึ้น หรืออยู่จุดพีกสูงสุด กำลังขาลง หรือจุดต่ำสุด

ปัจจุบันภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ถ้าฟังจากทางการก็จะได้รับข่าวสารว่า เศรษฐกิจเติบโตดีขึ้นกว่าเดิม แต่ถ้าฟังจากปากพ่อค้าแม่ค้า คนทำธุรกิจ คนทำมาหากิน เกษตรกร ก็จะได้ยินเสียงบ่นด่าความฝืดเคืองการทำมาค้าขาย

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมา 10 ปี ทิศทางใหญ่ดีขึ้นตลอด เจอวิกฤตการเมืองเหลือง-แดง อสังหาฯ ก็ยังเติบโต เจอวิกฤตน้ำท่วมใหญ่กรุงเทพฯ ปริมณฑล ก็ยังเติบโตผ่านมาได้ แม้จะเจอความขัดแย้งทางการเมืองนกหวีดจนเกิดการรัฐประหารรอบ 2 ธุรกิจอสังหาฯ ก็ยังผ่านมาได้ไม่สะดุด

มิหนำซ้ำ ระหว่างนี้ยังเกิดการเปลี่ยนแปลงแบบก้าวกระโดด เปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากแนวราบเป็นแนวสูง จากบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ เป็นคอนโดมิเนียม ส่งผลให้ราคาที่ดินขึ้นแบบ “กระโดดค้ำถ่อ” จากตารางวาละหลักหมื่นบาทขึ้นเป็นหลักแสนบาท จากหลักแสนบาทเป็นหลักล้าน

แต่ถึงขณะนี้เริ่มมีอาการหันรีหันขวาง

 

โครงการคอนโดฯ เปิดตัวใหม่ในระยะนี้ ยอดจองส่วนใหญ่ไม่ได้พุ่งฉิวเหมือนที่ผ่านๆ มาอีกแล้ว การจองซื้อแบบเก็งกำไร แบบนักลงทุนหายไปแทบหมด เพราะการขายต่อยากขึ้น การปล่อยให้เช่าก็ผลตอบแทนไม่ดี

โครงการคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จ อยู่ระหว่างการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับลูกค้า ซึ่งหมายถึงการรับรู้รายได้ของบริษัทเจ้าของโครงการด้วย ก็เริ่มพบว่า ลูกค้ามีอาการอิดออด ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ยากกว่าที่คาดไว้

และแต่ละโครงการที่สร้างเสร็จโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า ก็จะมีห้องชุดเหลือขายติดมือทุกโครงการ มากบ้างน้อยบ้าง แล้วแต่โครงการและทำเล ทำให้มียอดห้องชุดเหลือขายสะสมของทั้งระบบมากขึ้น แม้ยังไม่มีตัวเลขชัดเจนเพราะห้องชุดเหลือขายของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ และของบริษัทร่วมทุน JV ไม่มีรายงาน

แต่ว่ากันว่า อยู่ในปริมาณที่น่าเป็นห่วง

 

นักพัฒนาอสังหาฯ ประสบการณ์สูงหลายสิบปี วิเคราะห์ว่า

ทิศทางอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นทั้งในตลาดโลกและในประเทศไทย เป็นผลลบโดยตรงกับธุรกิจอสังหาฯ อยู่แล้ว ทั้งบริษัทเจ้าของโครงการก็ต้องกู้แบงก์ และผู้ซื้อรายย่อยก็ต้องกู้แบงก์ พร้อมกันนั้นปริมาณเงินในตลาดเงินโลกที่เคยมีปริมาณสูงมากจากการออก QE ของประเทศมหาอำนาจเศรษฐกิจหลายปีที่ผ่านมา แต่ขณะนี้ปริมาณเงินเหล่านี้กำลังถูกดูดกลับ ทำให้มีปริมาณเงินน้อยลง

แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยจะมีมาก แต่ความต้องการที่มีกำลังซื้อจริงเพิ่มไม่มาก ขณะที่ฝั่งบริษัทอสังหาฯ มีการเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่อง แม้ขณะนี้ที่ขายช้าลงโอนยากขึ้น บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ก็ยังต้องเปิดตัวโครงการจำนวนมากเพื่อรักษาอัตราการเติบโตของบริษัท ปัญหาที่ซัพพลายจะมีมากท่วมดีมานด์เยอะขึ้นเรื่อยๆ

และสุดท้ายปัจจัยทางการเมือง น่าจะต้องใช้เวลา 3-5 ปีกว่าจะคลี่คลายเข้าสู่สมดุลใหมที่มีเสถียรภาพ

 

ตัวแปรเดียวที่จะทำให้อสังหาฯ คึกคักได้คือ ได้กำลังซื้อจากต่างประเทศ ซึ่งเดิมคาดกันว่ากำลังซื้อจากจีนจะเข้ามามาก แต่ปริมาณนักท่องเที่ยวจีนที่ลดลงฮวบฮาบทั้งด้วยเหตุห่วยๆ จากในไทยและเหตุจากสงครามการค้าจีน-สหรัฐ ความคาดหวังนี้ก็ลดน้อยลง

สถานการณ์หัวเลี้ยวหัวต่อทางเศรษฐกิจการเมืองแบบนี้ ท้าทายนักธุรกิจนักบริหาร

กลัวมาก วิตกมาก ก็ไม่ได้เป็นอันทำอะไรสักที

กล้ามาก กู้มาก ก็เคยเห็นบทเรียนปี 2540 เจ๊งระเนระนาดมาแล้ว

สรุปว่า การลงทุนมีความเสี่ยง 55 และความเสี่ยงทำให้เกิดกำไร 55