เศรษฐกิจ

แบงก์ชาติเร่งตัดไฟแต่ต้นลม

จับสัญญาณฟองสบู่บ้าน…อีกครั้ง

ไม่ได้ปูดที่คนฐานราก…แต่ไปโป่งที่คนรวย!!

 

ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นภาคส่วนสำคัญที่ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ เนื่องจากมีธุรกิจที่เกี่ยวข้องในห่วงโซ่ธุรกิจหลากหลาย และหลายครั้งก็ถูกหยิบยกขึ้นมาเป็นกลไกในการกระตุ้นเศรษฐกิจ

แม้จะเป็นพระเอก แต่บทบาทภาคอสังหาริมทรัพย์ก็เคยสวมบทบาทผู้ร้ายจากการพัฒนาโครงการจำนวนมากออกมาผ่านการกู้เงินจากต่างประเทศ โดยคาดหวังว่าจะมีความต้องการซื้อเพิ่มขึ้นและราคาปรับขายขึ้นต่อเนื่อง จนเกิดวิกฤตค่าเงินทำให้หนี้จากการกู้เงินต่างประเทศเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัวในที่สุด เมื่อไม่สามารถชำระหนี้ได้สถาบันการเงินก็ได้รับผลกระทบจนลุกลามไปทั้งระบบเศรษฐกิจในช่วงปี 2540

ซึ่งหลังจากเหตุการณ์ดังกล่าว ทุกภาคส่วนก็มีความระมัดระวังอย่างต่อเนื่องทั้งการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การให้สินเชื่อจากสถาบันการเงิน รวมทั้งธนาคารแห่งประเทศไทย หรือแบงก์ชาติที่เป็นผู้ดูแลเสถียรภาพของระบบการเงิน

นอกจากการติดตามข้อมูลในระดับมหภาคแล้ว ยังได้มีการติดตามข้อมูลในระดับจุลภาคหรือรายอุตสาหกรรมมากขึ้น

 

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อัตราหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นสูงอย่างรวดเร็วที่มีผลต่อการจำกัดการบริโภค และอาจจะมีผลต่อการชำระหนี้คืน ซึ่งหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงส่วนใหญ่คือกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ธุรกิจที่พึ่งพากำลังซื้อจากกลุ่มคนเหล่านี้ก็ได้รับผลกระทบ เช่นเดียวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เห็นการปรับตัวชัดเจน

ผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ หรือรายใหม่ที่เปิดตัว มีการเปลี่ยนไปพัฒนาโครงการในตลาดระดับบนมากขึ้น เพราะกลุ่มผู้ซื้อกลุ่มนี้มีกำลังซื้อและพร้อมจะจ่ายหากสินค้าพัฒนาออกมาโดนใจ โดยนำที่ดินที่อยู่ในโลเคชั่นใจกลางเมืองออกมาพัฒนา

รวมทั้งในจังหวะที่ตลาดในประเทศชะลอตัว แต่การขยายตัวของภาคการท่องเที่ยวทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองเพิ่มขึ้นรวมทั้งส่วนหนึ่งเป็นการซื้อเพื่อการลงทุน เพราะราคาอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังมีราคาถูก ซึ่งชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้ในเฉพาะคอนโดมิเนียม โดยสัดส่วนการถือครองต้องไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด

ด้วยแรงขับเคลื่อนจากทั้งผู้ซื้อในตลาดบน และความต้องการซื้อจากชาวต่างชาติ ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยยังปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง

โดยเฉพาะที่ดินและคอนโดมิเนียมที่ปรับเพิ่มขึ้นซึ่งจะไม่เร่งตัวจนเป็นปัญหาฟองสบู่ แต่เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่าอัตราการเพิ่มของระดับรายได้เฉลี่ยของผู้กู้ และจากความคาดหวังว่าราคาจะปรับขึ้นทั้งจากค่าเช่าและราคาขายในอนาคต ทำให้มีการแสวงหาผลตอบแทนที่สูงขึ้น (เสิร์ชฟอร์ยิลด์) เป็นการซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อลงทุนไม่ได้อยู่อาศัยจริง พบว่าช่วงครึ่งปีแรก 2561 มีการทำสัญญามากกว่า 2 สัญญาเพิ่มขึ้นกว่า 20%

ทั้งนี้ ในจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ สถาบันการเงินมีการแข่งขันให้สินเชื่อเพิ่มจนมาตรฐานการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินหย่อนลง ไม่จำเป็นต้องมีเงินดาวน์หรือเงินออมก่อนกู้ก็สามารถขอสินเชื่อได้

ทำให้ผู้บริโภคกู้สินเชื่อไม่สัมพันธ์กับรายได้ เป็นหนี้สูงและเป็นหนี้นานอาจจะประสบปัญหาในการผ่อนชำระอาจกลายเป็นหนี้เสียได้

 

หลังจากที่แบงก์ชาติได้ส่งสัญญาณออกมาผ่านทั้งการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) หลายครั้งต่อเนื่องมาจนการประชุม กนง. และคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) ในช่วงกลางปี 2561 จนล่าสุด ได้ออกแนวกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยออกมา และอยู่ระหว่างการรับฟังความคิดเห็นจากภาคส่วนที่เกี่ยวข้องโดยจะเริ่มใช้วันที่ 1 มกราคม 2562 สำหรับการขอสินเชื่อใหม่และรีไฟแนนซ์

และยืนยันว่าไม่กระทบบ้านสัญญาแรกไม่ได้มีการเปลี่ยนเกณฑ์

โดยจะเข้าไปดูแลเข้มงวด กำหนดให้มีเงินดาวน์ขั้นต่ำอย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน หรือกำหนดเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (แอลทีวี) ห้ามเกินระดับ 80% สำหรับการกู้บ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป จากปัจจุบันการวางดาวน์ 5-10% และที่อยู่อาศัยมูลค่าสูงกว่า 10 ล้านบาท ที่ปัจจุบันควรมีการวางเงินดาวน์ 20% ทั้งนี้ นับรวมเงินกู้ทุกประเภทที่ใช้หลักประกันเดียวกัน อาทิ สินเชื่อส่วนบุคคล และสินเชื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิต

จากปัจจุบันที่นับรวมเฉพาะเงินกู้สินเชื่อบ้านเท่านั้น

 

ฟากของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เองมีหลายความคิดเห็น

โดยอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่า การออกแนวทางกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของแบงก์ชาติให้ระยะเวลาสั้นเกินไปในการปรับตัว

เพราะคอนโดมิเนียมใช้ระยะเวลาก่อสร้าง 2-3 ปี ขณะที่แนวทางนี้จะบังคับใช้ในอีก 3 เดือน จะกระทบกับผู้ซื้อที่ซื้อคอนโดมิเนียมมาก่อนหน้านี้และกำลังจะรอโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งการกำหนดเงินดาวน์ 20% จากปัจจุบันอยู่ที่ 10% เป็นการเพิ่มแบบเท่าตัว หรือ 100% ผู้ซื้อต้องหาเงินสดมาเพิ่มในระยะเวลาอันสั้นอาจจะส่งผลต่อการปรับตัว

มองว่าอาจจะมีการเพิ่มแบบขั้นบันได และอาจให้เวลาปรับตัวก่อน 1 ปี เนื่องจากปัจจุบันการซื้อคอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังที่ 2 ถือว่าเป็นเรื่องปกติของคนที่ทำงานในเมืองที่มีบ้านอยู่แล้ว เพราะหากอยู่ไกลการไปกลับบ้านอาจจะลำบาก มีค่าใช้จ่ายน้ำมัน

เช่นเดียวกับ อิสสระ บุญยัง นายกสมาคมกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการบริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ระบุว่า การเก็บเงินดาวน์หรือกำหนดแอลทีวีของทั้งตลาดแนวราบและคอนโดมิเนียมควรจะแบ่งให้ชัดเจน เพราะความกังวลการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งในส่วนของบ้านแนวราบไม่มีการเก็งกำไรอยู่แล้วเป็นกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (เรียลดีมานด์) ซึ่งเห็นด้วยที่จะมีการป้องกันการเก็งกำไรของนักลงทุนบางกลุ่มที่ไม่มีความพร้อมในการลงทุน เป็นนักลงทุนที่มีเงินลงทุนต่ำและใช้การขอเงินกู้จากธนาคารเพื่อลงทุน

แต่ที่ผ่านมาธนาคารยังเข้มงวดในการปล่อยกู้สะท้อนจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ 20-30%

 

ทางด้านสถาบันการเงิน อรอนงค์ อุดมก้านตรง ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ด้านผลิตภัณฑ์สินเชื่อรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย ให้ความเห็นว่า แนวทางกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ ธปท. กำลังจะออกมามองว่าจะมีผลกระทบต่อตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบ้าง แต่โดยรวมถือว่าดีต่อตลาดเพราะจะช่วยลดความร้อนแรงในตลาดลงได้ส่วนหนึ่ง และเห็นด้วยกรณีที่จะซื้อบ้านสัญญาที่สองควรจะมีเงินเก็บก่อน

ทั้งนี้ ณัฐพล พร้อมลือชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา ประเมินว่าช่วงไตรมาสสุดท้าย 2561 ที่ปกติเป็นฤดูขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว อาจจะเห็นการเร่งซื้อและโอนเพราะเป็นผลจิตวิทยาสำหรับกลุ่มที่มีแผนจะซื้ออยู่แล้วในระยะเวลาใกล้ๆ นี้ อาจจะมีการตัดสินใจเร็วขึ้น เพราะการขอสินเชื่อยังมีความยืดหยุ่นก่อนจะบังคับใช้ในปี 2562

แนวทางการกำกับดูแลฯ ที่แบงก์ชาติจะออกมายังต้องรอความชัดเจน โดยเฉพาะการหารือร่วมกับผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงิน และตัวแทนผู้บริโภค

ไม่ว่าแนวทางจะเป็นอย่างไร เชื่อว่าจะทำให้การเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้นและจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อบ้านมากที่สุด