การเตรียมการยกเครื่องราคาประเมินที่ดิน โดยกรมธนารักษ์ กำลังเสนอร่าง พ.ร.บ.การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. … ให้คณะรัฐมนตรี (ครม.) พิจารณา สอดรับกับช่วงที่รัฐบาลกำลังเร่งผลักดันร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. … ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการพิจารณาของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.)

เป็นการดำเนินการในลักษณะคู่ขนานนำไปสู่เป้าหมายการจัดเก็บภาษีเป็นรายได้เข้าท้องถิ่น

ขณะเดียวกันก็ทำให้ทรัพย์สิน ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งของหน่วยงานรัฐ เอกชน ประชาชน เอื้อประโยชน์ต่อเศรษฐกิจในภาพรวมด้วยการตีราคาทำให้มีมูลค่าเพิ่มตามสถานการณ์เศรษฐกิจ และความเจริญเติบโตของแต่ละพื้นที่

โดยปรับปรุงคณะกรรมการประเมินราคา หรือคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์เดิม ที่ปลัดกระทรวงมหาดไทยเป็นประธาน เปลี่ยนเป็นให้ปลัดกระทรวงการคลังนั่งหัวโต๊ะ พร้อมผ่องถ่ายอำนาจหน้าที่การประเมินราคาทรัพย์สินให้ 77 จังหวัดทั่วประเทศ จัดทำบัญชีราคาประเมินที่ดินเอง

ผลคือจะทำให้ราคาประเมินที่ดิน มีการปรับเปลี่ยนทันสถานการณ์และความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในพื้นที่มากขึ้น ราคาประเมินจะใกล้เคียงราคาซื้อขาย

ขณะที่การเวนคืนที่ดินแม้รัฐอาจต้องจ่ายเงินชดเชยค่าเวนคืนมากขึ้น แต่จะมีรายได้จากการจัดเก็บภาษีอากร และค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

 

ความคืบหน้า ร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ล่าสุด คณะกรรมาธิการวิสามัญพิจารณา ที่มี “วิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ” รมช.คลัง เป็นประธาน เคาะอัตราภาษีที่จะจัดเก็บ โดยแบ่งตามการใช้ประโยชน์ 4 ประเภทด้วยกัน คือ เกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย อื่นๆ และปล่อยว่างหรือไม่ใช้ประโยชน์

อัตราจัดเก็บที่ กมธ.วิสามัญเสนอออกมาค่อนข้างต่ำ และจะใช้อัตรานี้ในช่วง 2 ปีแรกหลังกฎหมายบังคับใช้ (ปี 2562-2563) เนื่องจากต้องการจูงใจให้คนเข้าสู่ฐานภาษี

“อัตราภาษีที่ออกมา เราพยายามดูไม่ให้เป็นภาระ เพื่อให้คนเข้ามาอยู่ในระบบก่อน ต่อไปค่อยว่ากัน” นายวิสุทธิ์กล่าว

นอกจากนี้ กมธ.วิสามัญได้ปรับลดเพดานอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทั้ง 4 ประเภทลง 40% โดยที่ดินเกษตรกรรม กำหนดเพดานที่ 0.15% ของฐานภาษี จากเดิมคณะรัฐมนตรี (ครม.) เห็นชอบไว้ที่ 0.2% ที่อยู่อาศัย 0.3% จากเดิมกำหนดไว้ที่ 0.5% อื่นๆ (พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม ฯลฯ นอกเหนือจากเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย) 1.2% จากเดิมกำหนดที่ 2%

ส่วนที่ทิ้งไว้ว่างเปล่า หรือไม่ได้ทำประโยชน์ กำหนดเท่ากับที่ดินอื่นๆ เพียงแต่กำหนดให้มีการปรับขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี แต่ไม่เกิน 3% จากเดิมกำหนดให้มีการปรับเพิ่มขึ้น 0.5% ทุก 3 ปี แต่ไม่เกิน 5% เพื่อลดแรงต่อต้าน

“ดุษฎี สุวัฒวิตยากร” รองอธิบดีกรมการปกครองส่วนท้องถิ่น กระทรวงมหาดไทย ในฐานะ กมธ.วิสามัญ ระบุว่า องค์การบริหารส่วนท้องถิ่น (อปท.) จะเป็นผู้จัดเก็บภาษีที่ดินฯ โดยใช้ฐาน “ราคาประเมินทรัพย์สิน (ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง)” ในการประเมินเพื่อเก็บภาษี

ขณะนี้ได้ให้ อปท. ทุกแห่งเร่งเตรียมการสำรวจการใช้ประโยชน์ที่ดิน รวมถึงสิ่งปลูกสร้าง และวัดขนาดพื้นที่ เพื่อทำ “บัญชีรายการทรัพย์สิน” พร้อมเปรียบเทียบกับการเสียภาษีตามกฎหมายภาษีโรงเรือนและที่ดิน กับภาษีบำรุงท้องที่เดิมแล้ว

“อปท. จะมีเวลาดำเนินการในปี 2561 อีก 1 ปีก่อนที่ภาษีที่ดินจะเริ่มใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2562 โดย อปท. ทุกแห่งต้องเตรียมการทำบัญชีรายการทรัพย์สินให้เสร็จ อย่างช้าไม่เกินเดือนตุลาคม 2561”

ทั้งนี้ “สกนธ์ วรัญญูวัฒนา” ที่ปรึกษา กมธ.วิสามัญ ประเมินว่า อัตราภาษีตามข้อเสนอ กมธ.วิสามัญนั้น ประเมินว่า ปีแรกจะทำให้รัฐมีรายได้ราว 3 หมื่นล้านบาท ส่วนปีถัดไปฐานภาษีจะขยับขึ้นตามมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นในแต่ละพื้นที่

การดำเนินการประเมินมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จึงถือเป็นหัวใจหลัก เพราะจะถูกนำไปใช้เป็น “ฐานภาษี” ของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

 

“อภิชา ประสงค์ธรรม” ที่ปรึกษาด้านพัฒนาการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ กรมธนารักษ์ บอกว่า วันที่ 1 มกราคม 2561 นี้ กรมธนารักษ์จะประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินแบบรายแปลง ทั้ง 32 ล้านแปลงทั่วประเทศ ซึ่งฐานราคาประเมินนี้จะนำไปใช้เป็น “ฐานภาษี” จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งระบบ

ช่วงแรกจะใช้ราคาประเมินฉนับปัจจุบันเป็นฐานจัดเก็บภาษีแต่ละพื้นที่ อย่างกรุงเทพมหานคร พื้นที่ที่มีราคาประเมินสูงสุด ได้แก่ ถนนสีลม 1 ล้านบาทต่อตารางวา ถนนเพลินจิต ถนนพระรามที่ 1 ถนนราชดำริ 9 แสนบาทต่อตารางวา ถนนสาทร 7.5 แสนบาทต่อตารางวา ถนนวิทยุ ถนนเยาวราช 7 แสนบาทต่อตารางวา ถนนสุขุมวิท 6.5 แสนบาทต่อตารางวา

ส่วนต่ำที่สุด เป็นที่ดินประเภทไม่มีทางเข้าออก ได้แก่ บริเวณคลองโล่งชายทะเล เขตบางขุนเทียน 500 บาทต่อตารางวา บริเวณคลองพิทยาลงกรณ์-คลองโล่ง เขตบางขุนเทียน 800 บาทต่อตารางวา

ส่วนต่างจังหวัดพื้นที่ที่มีราคาประเมินสูงสุด ได้แก่ ถนนประชาธิปัตย์ ถนนนิพัทธ์อุทิศ 3 ช่วงจากถนนศุภสารรังสรรค์ ถึงถนนธรรมนูญวิถี และ ถนนเสน่หานุสรณ์ ช่วงจากถนนประชาธิปัตย์ถึงถนนธรรมนูญวิถี อ.หาดใหญ่ จ.สงขลา 4 แสนบาทต่อตารางวา ถนนท่าแพ ถนนช้างคลาน ถนนช้างม่อย ถนนวิชยานนท์ ซอยทางในตลาดวโรรส ซอยทางในตลาดต้นลำไย และถนนช้างคลาน ด้านทิศเหนือถนนศรีดอนไชย จ.เชียงใหม่ 2.5 แสนบาทต่อตารางวา

ต่ำสุดในต่างจังหวัด เป็นที่ดินไม่มีทางเข้าออก อาทิ ใน อ.โคกเจริญ จ.ลพบุรี 20 บาทต่อตารางวา ใน อ.กัลยาณิวัฒนา อ.แม่แจ่ม อ.อมก๋อย จ.เชียงใหม่ และที่ อ.บ่อเกลือ จ.น่าน 25 บาทต่อตารางวา เป็นต้น

“วิลาวัลย์ วีระกุล” ผู้อำนวยการสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ บอกว่า ในวันที่ 1 มกราคม 2561 นี้ ราคาประเมินที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลง จะอยู่ในส่วนของพื้นที่ที่เปลี่ยนจากประเมินรายบล็อกไปเป็นรายแปลง ใน 53 จังหวัด หรือ 13.4 ล้านแปลง ซึ่งบางพื้นที่อาจจะมีราคาขยับขึ้นบ้าง แต่ไม่ได้มาก

“ราคาที่ดินในต่างจังหวัด แม้จะเปลี่ยนเป็นรายบล็อกเป็นรายแปลง แต่ส่วนใหญ่ก็ยืนราคาเดิม เพราะเป็นพื้นที่ชนบท ราคาไม่มีการเปลี่ยนแปลง จะแค่บางพื้นที่ที่อาจเพิ่มขึ้นบ้าง แต่ก็ไม่มาก ซึ่งการที่เปลี่ยนเป็นรายแปลง ก็เพื่อรองรับร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ โดย อปท. ที่เป็นผู้จัดเก็บภาษี สามารถหยิบราคานี้ไปใช้ได้เลย แบบไม่ต้องใช้ดุลพินิจอีก นอกจากนี้ ประชาชนก็สามารถตรวจสอบราคาได้ง่ายขึ้น โดยคีย์ข้อมูลผ่านแอพพลิเคชั่นก็จะสะดวกขึ้น”

 

อย่างไรก็ดี ผู้อำนวยการสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน ระบุว่า ในการสำรวจเพื่อจัดทำราคาประเมินรอบบัญชีใหม่ (ปี 2563-2566) ในเขตกรุงเทพฯ ต้องพิจารณาถึงพื้นที่ที่มีความเจริญอยู่แล้ว โดยเฉพาะจุดที่เป็นสถานีรถไฟฟ้า เป็นต้น

“ตอนนี้ยังไม่สามารถระบุได้ว่า ราคาจะเพิ่มขึ้นแค่ไหน เพราะยังอยู่ระหว่างลงพื้นที่สำรวจ” นางสาววิลาวัลย์กล่าว

นอกจากนี้ กรมธนารักษ์ยังอยู่ระหว่างเสนอร่าง พ.ร.บ.การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ ที่จะเปลี่ยนหลักการจากเดิมการประเมินภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน มีวัตถุประสงค์เพื่อจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรม ไปเป็นการประเมินมูลค่าทรัพย์สินให้เป็นไปเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ ซึ่งจะมีขอบข่ายกว้างกว่าเดิม

หากสำเร็จจะตอบโจทย์ทั้งด้านเศรษฐกิจ รายได้ นำไปสู่การพัฒนา ยกระดับคุณภาพชีวิตคนไทยทั้งประเทศ